Financement de la propriété du logement avec caisse de pension

Financement de la propriété du logement avec caisse de pension
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En Suisse, un bon nombre de personnes utilisent les fonds épargnés au titre de la prévoyance professionnelle pour financer un bien immobilier par le biais d’un versement anticipé ou d’une mise en gage. Dans ce chapitre, on vous expliquerai toutes les conditions de financement en mettant l’accent sur quelques spécificités importantes.

Conditions d’un prêt hypothécaire

Voici les conditions que vous trouverez chez la plupart des banques

  • La pratique requiert que 20 % du total soit constitué par les fonds propres (10% au minimum doivent parvenir de l’épargne privé, le reste peut être financé par le biais de la caisse de pension).
  • Les banques accordent une première hypothèque, dite de 1er rang, jusqu’à concurrence de 65% à 70% de l’investissement. Les 15% ou 10% restants doivent être financés par une deuxième hypothèque, dite de 2ème rang. Celle-ci doit être remboursée dans un délai de 15 ans (dès Septembre 2014).
  • Les coûts ne doivent pas dépasser 33% à 35% du salaire brut. Les banques appliquent un taux d’intérêt plus élevé pour le calcul de l’acceptabilité. A cela s’ajoutent les frais accessoires (1% du prix de l’immobilier) ainsi que les coûts d’amortissement de la 2ème hypothèque.

Nous vous conseillons également de lire l’article financement de propriété – mode de calcul? Vous y trouverez un calculateur à télécharger gratuitement.

Les fonds propres peuvent provenir de la caisse de pension

Généralement, les banques exigent au minimum 20% de fonds provenant de l’acheteur. Au moins 10% de la valeur du bien immobilier doit provenir de fonds hors 2e pilier. L’achat de bien immobilier sans fonds propres et uniquement financé par le 2e pilier n’est plus possible.  L’assuré peut faire une demande de versement anticipé ou de mise en gage. Un financement par le biais du 3e pilier est également possible, mais ce chapitre sera uniquement dédié au financement ayant recours au 2e pilier. Les deux options (versement anticipé et mise en gage) seront comparées afin que vous puissiez choisir la plus avantageuse.

A quelles fins les fonds du 2e pilier peuvent-ils être utilisés?

Les fonds en provenance du 2e pilier peuvent faire l’objet d’un versement anticipé (dans le cadre de l’Ordonnance sur l’Encouragement à la Propriété du Logement) pour

  • l’acquisition et la construction d’un logement en propriété à l’usage personnel;
  • des investissements qui apportent une plus-value au logement à usage personnel;
  • l’acquisition de parts sociales de coopératives de construction et d’habitation et de formes similaires de participation;
  • l’amortissement d’une hypothèque

Les fonds doivent être investis directement dans un objet. L’acquisition de terrain à construire n’est pas possible sans projet de construction. Il n’est pas permis d’utiliser les fonds du 2e pilier pour le paiement de prêts hypothécaire ou d’impôts (qui résultent d’un retrait du 2e pilier).
L’ordonnance exige que l’objet soit à usage personnel („par propre besoin“) et que le financement se rapporte à un seul objet, voir article 4 de l’ordonnance: „Par propres besoins, on entend l’utilisation par la personne assurée d’un logement à son lieu de domicile ou à son lieu de séjour habituel“. Il n’est donc pas possible de financer le bien immobilier d’un conjoint ou de financer une résidence secondaire ou de vacances par le biais du 2e pilier.

Notez également, que l’utilisation du 2e pilier d’une personne mariée (ou vivant en partenariat enregistré) est soumise à l’autorisation écrite du conjoint (sa signature doit même être authentifiée).

Dates et échéances

Quand est-il possible de demander un autre versement anticipé? Un versement anticipé ultérieur ne peut intervenir que cinq ans au plus tôt après le dernier versement anticipé, même si le versement a été remboursé entretemps.

Jusqu’à quel âge un versement anticipé peut-il être demandé? En règle général, l’âge limite pour prétendre à un versement anticipé est fixé à 61 (femmes) ou 62 (hommes) ans, mais certaines caisses de pensions prévoient des délais plus courts.

Prestations résultants d’un rachat de cotisations: Les prestations ne peuvent plus être versées sous forme de capital avec échéance d’un délai de trois ans. Lorsque des versements anticipés ont été accordés pour l’encouragement à la propriété, des rachats facultatifs ne peuvent être effectués que lorsque ces versements anticipés ont été remboursés (article 79b de la Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité / LLP).

Liquidité de la caisse de pension: Si le versement anticipé ou la mise en gage remettent en question les liquidités de l’institution de prévoyance, celle-ci peut différer l’exécution des demandes y relatives (article 30c).

Montant minimum et maximum

Montant minimum: Le montant minimum d’un versement anticipé est de CHF 20’000.00 (exceptions: acquisition de parts sociales de coopératives de construction et d’habitation).

Montant maximum: Jusqu’à son 50ème anniversaire, la personne assurée peut percevoir un montant égal au maximum à sa prestation de sortie actuelle. Le montant exact figure sur l’attestation de prévoyance. Passé cet âge, il existe deux possibilités: soit au maximum la prestation de libre passage que l’assuré avait à 50 ans, soit la moitié de cette prestation si celle-ci est plus importante que celle qu’il avait à 50 ans. Le montant du versement anticipé sera transféré par la caisse de pensions directement au créancier (vendeur, constructeur ou prêteur).

Quelles sont les conséquences financières d’un versement anticipé?

Diminution de rente: Si le versement anticipé n’est pas remboursé, celui-ci entraîne une forte diminution de la prévoyance personnelle. Votre caisse de pension peut établir un modèle de calcul (sans/avec versement anticipé).

Réduction de rente: Le versement anticipé entraîne une réduction de votre rente de vieillesse voire de vos couvertures en cas de décès et d’invalidité. Cette diminution de couverture peut être comblée par une assurance (non-obligatoire).

Imposition du versement anticipé: Un impôt séparé des autres revenus et perçu sur le versement en espèces à un taux réduit. Le taux dépend du montant et des barèmes communaux, cantonaux et fédéraux. Dans certains cantons, le statut matrimonial ainsi que des enfants à charges ont une influence sur le barème. En règle générale, le taux se situe dans une marge de 5 à 15% du montant.

Imposition en cas de rachats de cotisations: Il faut avoir remboursé tous les versements anticipés pour pouvoir effectuer des rachats supplémentaires. Par conséquent, les rachats de cotisations ne représente pas d’avantages fiscaux (en déduisant le revenu imposable). En cas de remboursement du versement anticipé, le montant des impôts payés est restitué sans intérêts.

La mise en gage

La deuxième possibilité de financer son bien immobilier par le biais du 2e pilier est la mise en gage. La mise en gage est possible sur les droits aux prestations de vieillesse, d’invalidité et de décès ou sur la prestation de libre passage. La mise en gage permet de contracter une 2ème hypothèque au même taux que la première hypothèque ce qui représente une épargne sur les intérêts à payer. Les délais et conditions sont identiques au versement anticipé, mais la mise en gage du 2e pilier entraîne d’autres conséquences financières.

Pas de réduction de la rente et des prestations: En ce qui concerne le 2e pilier, une mise à gage n’entraîne ni réduction des prestations de prévoyance, ni assujettissement à l’impôt, sauf si le gage est réalisé.

Augmentation de la dette hypothécaire: Grâce à la mise en gage, il est parfois possible d’obtenir un prêt hypothécaire plus élevé ce qui entraîne naturellement des payements d’intérêts plus importants. Pourtant, celles-ci sont déductibles du revenu imposable. Ce dernier aspect mérite réflexion, car si les taux hypothécaires sont inférieurs aux taux d’épargne du 2e pilier et que le taux d’imposition est assez élevé, une mise en gage peut s’avérer avantageuse. Il convient, toutefois, de consulter un expert pour vous informer davantage sur les conséquences financières et d’établir un calcul précis. Le tableau suivant énumère les avantages/inconvénients du versement anticipé et de la mise en gage.

Versement anticipé et mise en gage: Avantages et Inconvénients

Versement anticipé Mise en gage
Avantages + accroissement des fonds propres + Pas de réduction de la rente et des prestations d’assurance
+ réduction de la charge hypothécaire + aucune conséquence du point de vue fiscal (hormis en cas de réalisation du gage)
+ diminution des intérêts débiteurs + suivant le prêteur, taux d’intérêt plus bas
+ possibilité de déduire fiscalement des intérêts hypothécaire plus élevés
Inconvénients – imposition du montant perçu – augmentation de la charge hypothécaire
– diminution de la rente et des prestations d’assurance – intérêts hypothécaire plus élevés
– les rachats de cotisations ne représente pas d’avantages fiscaux (jusqu’au remboursement du versement anticipé)

 

Conseil: Comparez les offres de banques différentes. Vous trouverez ici une comparaison des taux hypothécaires.