Amortissement: Faut-il amortir une hypothèque?

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Beaucoup de propriétaires se posent la question s’ils devraient rembourser l’hypothèque sur leur bien immobilier ou investir leur capital d’une autre manière.

Supposons que vous possédiez une fortune et que vous vous posez la question si vous devriez rembourser une grande partie de votre hypothèque. Peut-être avez vous également des doutes sur le mode de remboursement, car il existe un amortissement direct ou indirect (par le biais du 3e pilier). Avec un nantissement de plus de 65% sur la valeur du bien immobilier, les banques vous accordent un deuxième crédit hypothécaire (prêt hypothécaire en 2e rang). Pourtant, cette deuxième hypothèque doit être amorties dans une période de 15 ans. Notez également que l’amortissement indirect présente des avantages fiscaux. Nous faisons le point dans le chapitre suivant.

Faut-il rembourser une hypothèque?

La réponse est assez simple

Si le taux hypothécaire est plus élevé (après impôt) que le rendement sur la fortune (après impôt), l’amortissement peut s’avérer avantageux.

Mais comment calculer les taux hypothécaires (après impôt)? Etudions ces deux exemples:

Exemple 1: Héritage de CHF 100’000. Hypothèque fixe à taux élevé, investisseur réticent aux risques.

Cette personne ou famille est parcimonieuse, sécuritaire et peut se réjouir d’un revenu assez important. Elle a récemment hérité d’une somme de CHF 100’000. —et possède également une fortune de CHF 100’000. —ou plus. L’héritage est actuellement déposé sur un compte d’épargne PostFinance et génère un intérêt de 1% par année. L’hypothèque fixe sur l’appartement s’élève à CHF 400’000. –. Cette hypothèque vient à terme et une nouvelle hypothèque est offerte à un taux de 3%. Le taux marginal d’imposition s’élève à 30%, c’est-à-dire une réduction du revenu imposable de CHF 1’000.—diminue la charge fiscale de CHF 300.–. Est-il avantageux pour cette famille de rembourser une partie de son hypothèque réduisant ainsi la dette de CHF 300’000.–?

Exemple 2: CHF 100’000 en action, hypothèque Libor à taux modéré, investisseur a le gout du risque.

Monsieur Machin a hérité d’une somme de CHF 100’000 qui est investie en plusieurs fonds de placement. Il gagne bien sa vie, il n’a pas de famille et c’est un investisseur avisé. Sur son portefeuille, M. Machin  espère récupérer un rendement (après impôt) de 5% par année. Monsieur Machin peut bloquer son capital dans les 10 prochaines années et ne rechigne pas des volatilités du marché. Son hypothèque s’élève à CHF 500’000. —et touche à son terme bientôt. Il voudrait la remplacer par une hypothèque Libor pour les trois prochaines années et estime les couts à 1.8%. Le taux marginal d’imposition s’élève à 33.3%.  M. Machin se pose la question s’il devrait continuer à investir son héritage en action ou s’il devrait rembourser son hypothèque.

Le taux hypothécaire est de 1.8% et après impôt il sera de 1.2% (1.8% x 2/3), car les intérêts hypothécaires sont déduits du revenu imposable.

M. Machin compte sur un rendement de 5 % (après impôt). Le taux hypothécaire est donc plus bas (3.8%), après impôt, que le rendement sur les actions. M. Machin va réaliser une épargne annuelle de 3’800, s’il laisse son capital investi en actions.

Conclusion: Rembourser son hypothèque Oui / Non

Les deux exemples démontrent que la réponse dépend de la situation financière particulière. En règle général, le remboursement est recommandé si le taux hypothécaire est plus élevé que le rendement de la fortune.

Si vous avez financé votre bien immobilier avec une hypothèque à un taux élevé et votre fortune génère peu de rendement, un amortissement de la dette hypothécaire est avisé, car les intérêts sur l’hypothèque sont plus élevés que le rendement de la fortune. Pourtant, vous ne devriez pas investir la totalité de votre fortune dans l’amortissement, car il est difficile d’augmenter la dette hypothécaire, surtout quand votre situation financière subi des changements (par exemple au moment de la retraite ou si vous perdez une source de revenu ou si vous devez prendre en charge des enfants. Surtout les personnes en retraite devrait bien réfléchir avant l’amortissement de la dette hypothécaire. Parfois, il est même préférable de payer trop d’intérêts et de pouvoir disposer d’une fortune.

Si vous avez financé votre bien immobilier avec une hypothèque moins chère et votre fortune génère beaucoup de rendement, vous ne devriez pas amortir votre hypothèque. Pourtant, vous devriez prendre en compte les volatilités des marchés financiers.

 

Conseil: Avant d’amortir votre hypothèque vous devriez comparez plusieurs offres. Vous trouverez ici un comparatif de taux hypothécaire.