Durée de l’hypothèque à taux fixe – quels sont les critères?

Durée de l’hypothèque à taux fixe  – quels sont les critères?
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La plupart des banques offrent des hypothèques à taux fixe d’une durée de deux à dix ans. En tant que (futur) propriétaire, vous devez faire le bon choix. Dans ce chapitre, on vous présentera quelques éléments qui devraient vous faciliter la décision.

Une hypothèque Libor de 3 mois est la variante la moins chère pour financer un bien immobilier. Pourtant, trois quarts des Suisses se décident pour une hypothèque à taux fixe. L’avantage de cette hypothèque réside dans son taux invariable. Cela facilite le budget et vous met à l’abri d’une éventuelle hausse de taux d’intérêt.

La plupart des propriétaires se décident pour des hypothèques à plusieurs tranches. Ils vont splitter la charge hypothécaire en plusieurs tranches, p.ex. trois tranches à CHF 200’000. —avec des durées de 3, 6 et 10 ans. A première vue, il s’agit d’une bonne solution. Le risque
d’hausse d’intérêt est reparti sur plusieurs années. Si la hausse est importante dans les trois prochaines années, on ne devrait refinancer qu’un tiers de la charge hypothécaire et les tranches de six et dix ans viendront à terme qu’en 3, respectivement qu’en sept ans. Si, par contre, les intérêts restent invariables ou au cas d’une baisse, on a intérêt à garder les tranches. Dans ce cas, on devrait remplacer l’hypothèque d’une durée de trois ans par une hypothèque de 10 ans. Et quand l’hypothèque de six ans vient à terme, on devrait également la remplacer par une hypothèque de 10 ans pour garder une réserve de 3 à 4 ans. En autres termes, on devrait contracter des hypothèques avec une très longue durée.

Et le problème est là. Les hypothèques de longues durées sont normalement plus chères que celle d’une courte durée, comme vous pouvez le constater dans la courbe d’intérêt dans l’article au sujet des hypothèques Libor. Si vous vous décidez pour un tel modèle, vous allez diminuer le risque d’une hausse d’intérêt dans un premier temps, mais cette décision va s’avérer plus couteuses à long terme. On vous conseille de bien analyser vos conditions financières et de prendre en compte le développement du taux d’intérêt avant de choisir ce modèle classique.

Analyser vos conditions financières

L’analyse de vos conditions financières vous permettra de voir plus claire (téléchargez également le calculateur gratuit). Même avec un taux d’intérêt fictif de 5%, vous devriez encore avoir une certaine marge de manœuvre financière (le taux hypothécaire, les couts annexes et les couts de l’amortissement ne devraient pas dépasser les 35% de votre revenu brut. Ainsi vous pourriez même avaler une hausse de taux d’intérêt importante et prendre plus de risques. Ainsi vous pourriez choisir des hypothèques à taux fixe de courte durée et épargner de l’argent à long terme. Si, par contre, vous n’avez pas cette marge de manœuvre, il convient tout d’abord de réduire les risques. Et cela explique pourquoi beaucoup de propriétaires choisissent ce modèle.

Pronostics des taux d’intérêts

Avant de choisir la durée d’une hypothèque à taux fixe, vous devriez prendre en compte plusieurs scénarios relatifs au développement du taux d’intérêt et de faire les calculs. Calculez, par exemple, les intérêts à payer mensuellement avec un taux d’hypothécaire x. Ainsi vous pourriez mieux prévoir les conséquences d’un taux d’intérêt sur votre budget.

Ensuite, vous devriez choisir un scénario réaliste vis-à-vis du développement des taux d’intérêts. C’est une tâche difficile, et même les experts peuvent se tromper dans leurs pronostics. Beaucoup d’experts ont tablé sur une hausse de taux, mais on assistait à une baisse.

Nous allons nous concentrer sur trois scénarios pour les prochaines années. L’horizon est fixé à dix ans.

Scénario 1: baisse de taux

Au cas d’une baisse de taux d’intérêt, les hypothèques à taux fixe de longue durée n’ont aucun sens. Chaque réduction du taux se traduit par une hypothèque moins chère. Dans ce cas, vous devriez financer votre bien immobilier avec des hypothèques de courte durée. Ou mieux: choisissez une hypothèque Libor. A court terme, celle-ci s’avère moins chère qu’une hypothèque à taux fixe

Scénario 2: taux invariable

Si le niveau des taux reste invariable dans les 10 années prochaines, une hypothèque à taux fixe de longue durée est également le mauvais choix. Les crédits de longue durée sont toujours plus chers que les hypothèques de courte durée. La différence entre une hypothèque de deux et de dix ans peut s’élever jusqu’à 1 pourcent. Choisissez des courtes durées ou une hypothèque Libor.

Scénario 3: hausse de taux

Une hypothèque de taux fixe à longue durée est le bon choix. Quand le niveau du taux actuel est de 3% et augmente jusqu’à 5% dans les 10 années prochaines, vous allez épargner de l’argent quand le taux pour l’hypothèque à taux fixe est de 4%.