Financement d’un bien immobilier: En avez-vous les moyens?

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Vous voudriez acheter un bien immobilier, mais vous n’êtes pas sur d’avoir assez de capacités financières. Dans ce chapitre, vous apprendrez comment les banques estiment vos capacités financières. Vous pourriez également voir si votre rêve pourrait se concrétiser à l’aide, entre autres, d’un calculateur gratuit. Finalement, on vous conseillera sur les démarches à prendre si vous ne disposez pas assez de fonds propres pour financer une maison.

Financement d’un bien immobilier: la vue des banques

Si vous entrez en contact avec votre banque pour demander une offre d’hypothèque, votre conseiller va examiner vos capacités financières et prendra en considérations les aspects suivants:

1. Evaluer votre besoin en terme de capital étranger

Dans un premier temps, votre conseiller va évaluer vos besoins en termes de capital étranger. Ce chiffre correspond à la différence entre le prix de la maison et vos fonds propres. Les fonds propres ne devraient pas être en-dessous de 20% du prix d’achat. Vous pourriez également utiliser les capitaux du 2e ou 3e pilier (par le biais d’une mise à gage ou d’un prélèvement anticipé). Pourtant, à partir de juillet 2012 le législateur a prescrit que 10% des fonds doivent provenir des fonds propres.

2. Evaluer les couts de la première année

Ensuite, votre conseiller va évaluer les couts pour la première année. Ceux-ci se constituent d’éléments suivants:
Couts première hypothèque: Les banques financeront que 65 à 70% du prix de la maison avec une hypothèque de 1er rang. Pour le reste, vous devriez contracter une hypothèque de 2e rang. Celle-ci est beaucoup plus chère que la première en terme d’intérêts. Pour évaluer vos capacités financières, les banques ne se baseront pas sur le taux d’intérêt actuel, mais sur un taux fictif qui est entre 4.5 et 5%. Ainsi, les banques veulent éviter les risques liés à une hausse de taux d’intérêt.

Couts deuxième hypothèque. Si vos fonds propres sont inférieurs à 30 – 35% du prix de la maison, la différence entre le prix d’achat (moins les fonds propres) et la somme de la première hypothèque sera financé par une hypothèque de 2e rang. Celle-ci ne dépasse pas 15% du prix d’achat. La banque appliquera également le taux fictif (entre 4.5 et 5%).

Amortissement 2e hypothèque: La deuxième hypothèque doit être remboursé jusqu’à l’âge de la retraite ou après 15 – 20 ans. Aux couts d’intérêts s’ajoutent 1/15 ou 1/20 de la somme de la 2e hypothèque. Changement important (pas contenu dans le texte en bas): Dès Septembre 2014 les banques calculent avec 15 ans pour tout le monde.

Couts annexes: En tant que propriétaire vous devrez payer les couts annexes. Ces couts s’ajoutent aux intérêts et aux frais d’amortissement. Les couts annexes sont calculés avec la formule suivante: Couts annexes = 1% du prix d’achat.

3. Calculer la différence entre les couts et le revenu brut

La somme des éléments susmentionnés correspond aux couts annuels évalués. Votre conseiller va mettre en relation cette somme avec votre revenu annuel brut (ou la somme des revenus si vous achetez un bien immobilier en couple). En règle général, ces couts ne devraient pas dépasser 33% à 35% du revenu brut.

Exemple: Calculer les capacités financières d’une famille

Dans l’exemple suivant, la famille machin voudrait acquérir un bien immobilier au prix de CHF 500’000. —et ne dispose que CHF 100’000. —en fonds propres. Cella correspond à 20% du prix d’achat. Le revenu annuel brut de M. machin s’élève à CHF 80’000. –, tandis que son épouse ne dispose pas de revenu. Si la banque va financer 65% par une hypothèque de premier rang et 15% par une hypothèque de deuxième rang, vous arrivez au calcul suivant:

Situation

Avec ces données, la banque calculera vos capacités financières (coté gauche: taux d’intérêt de 2.25% pour la première hypothèque et 3% pour la deuxième hypothèque, coté droit: taux d’intérêt fictif pour les deux crédits hypothécaires) pour la première année:

Calculation

Lors d’une baisse de taux d’intérêts, le financement ne pose pas de problème. Les couts mensuels ne s’élèvent qu’à 22.9% du revenu brut. Pourtant, la banque utilise un taux fictif de 5% et, par conséquent, les couts mensuel s’élèvent maintenant à 35.9% du revenu brut. Cela dépasse la limite des banques fixée à 33-35%.

Conseil: Vous voudriez établir un calcul pour votre bien immobilier? Téléchargez gratuitement le Calculateur de financement (Excel). Il vous permettra des calculer plusieurs scénarios:

Téléchargement gratuit: Notre calculateur de financement gratuit.

Que faire si vos fonds propres s’avèrent insuffisants?

Peut-être avez-vous fait l’expérience de la famille machin. Votre banque vous refuse un crédit, car les couts mensuels dépassent vos capacités. Voici quelques conseils:

Prix d’achat inférieur: Avec un prix d’achat de CHF 470’000. — la charge hypothécaire est réduite à 35.9 jusqu’à 33 % du revenu brut. Soit vous pourriez essayer d’abaisser le prix d’achat (en renonçant au garage p.ex.) ou de chercher un bien immobilier moins cher.

Augmenter les fonds propres: En augmentant vos fonds propres de CHF 25’000. –, les couts mensuels se réduisent de CHF 209. —et la charge financière ne s’élève qu’à 32.8 % du revenu brut. Si un parent possède une fortune, vous pourriez envisager un don ou un avancement d’hoirie.

Augmenter le revenu brut: Avec un salaire de CHF 88’000. —la charge se réduit déjà à 32.7%. Dans ce cas de figure, il n’est pas important si M. machin obtient une augmentation de salaire de 10% ou si Mme machin accepte un travail partiel (un travail à temps partiel de 20% ferait déjà l’affaire).

Augmenter l’hypothèque de 1e rang: Certaines banques pourraient augmenter le nantissement à 70% du prix de l’objet pour un objet moins cher et bien placé. Dans le cas de la famille machin, cela réduira les couts de 1.5% (intérêts et amortissement) et la charge s’élèvera à CHF 2’292. — (34.4% du revenu brut).

Prolonger la durée de l’amortissement de l’hypothèque de 2e rang: Si la famille machin est encore jeune, la banque serait éventuellement prête de prolonger la durée de l’amortissement à 25 ans. La charge se réduira de 0.9% à 35 % du revenu brut.

Diminuer les couts annexes: En règle général, les couts annexes s’élèvent à 1 % du prix d’achat. Mais pour les immeubles modernes (construit selon la norme Minergie), les couts effectifs s’avèrent inférieurs. Si la famille machin ne doit payer que 0.75 % en couts annexes, la charge se réduit à 34.4% du revenu brut.

Renégocier avec votre banque: Votre banque sera intéressée de vous vendre un crédit, mais elle ne voudrait pas courir trop de risque. La famille machin est juste un peu en-dessous des exigences financières. Si elle prend une des mesures susmentionnées (augmenter les fonds propres, élargir le nantissement ou réduire les couts annexes), la charge se réduit de 35.9% à 32.5%.

Patienter: Si la banque n’accepte pas votre demande, rien n’est perdu. Patienter encore une ou deux années, car il s’agit d’un investissement pour la vie (et éventuellement pour vos enfants).