Taux fixe, variable, Libor: Choisir la bonne hypothèque

Taux fixe, variable, Libor: Choisir la bonne hypothèque
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Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier, ou si vous l’aviez déjà fait, la question du financement par le biais d’une hypothèque est incontournable. Vous avez le choix entre trois type d’hypothèque: l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque à taux variable et l’hypothèque Libor.

La majorité de la population Suisse opte pour une hypothèque à taux fixe et, en effet, environ trois quarts des financements d’immobilier se font avec ce type d’hypothèque. La plus recherchée est celle avec une durée de 5 ans. Mais doit-on toujours suivre le flot? Avant de faire votre choix, vous devriez prendre en compte quelques éléments importants comme le développement des taux hypothécaires. Dans ce chapitre, on vous présentera également des modèles de calcul et pour finir on vous donnera également quelques conseil et astuces.

Le développement des taux hypothécaires en Suisse

Selon un bon mot de Mark Twain les pronostiques sont toujours difficiles, surtout quand ils concernent le futur. Par conséquent, nous éviterons tout pronostiques et allons plutôt nous pencher sur le développement historique des taux hypothécaires depuis 1999.

Les taux d’intérêts: hypothèques à taux variable (en moyenne),  hypothèques à taux fixe (en moyenne) pour une durée de 2 à 8 ans (à partir de mars 2006: 10 ans); hypothèques Libor: Libor à 6 ans (CHF) + 1.0 % de marge. Sources: Banque Cantonale de Berne, Banque Nationale Suisse, FinanzMonitor

Les taux d’intérêts: hypothèques à taux variable (en moyenne), hypothèques à taux fixe (en moyenne) pour une durée de 2 à 8 ans (à partir de mars 2006: 10 ans); hypothèques Libor: Libor à 6 ans (CHF) + 1.0 % de marge. Sources: Banque Cantonale de Berne, Banque Nationale Suisse, FinanzMonitor

Les taux d’intérêts des hypothèques à taux fixe sont calculés à l’aide d’une moyenne des hypothèques à taux fixe de la Banque Cantonale de Berne sur une durée de 2 à 8/10 ans. Ils correspondent à peu près à l’hypothèque à taux fixe d’une durée de 5 ans. Comme vous pouvez le constater, les hypothèques Libor étaient beaucoup moins chères entre 2001 et début 2007 que les autres hypothèques. Et depuis 2009, la différence s’élève à 1%! Mais les volatilités sont importantes dans ce type d’hypothèque. Ainsi, le taux était fixé à 3.91% en 2008 et six mois après il était arrivé à 1.66%. Les couts d’intérêts mensuels sur une hypothèque Libor d’un montant d’un demi million de francs se sont donc réduits de CHF 1’630.—à CHF 690.– – une épargne de CHF 900.—sur une durée de 6 mois.

En 2007 et 2008, les hypothèques à taux variable était plus recherchées. Leurs avantages résident dans le financement à court terme.

Hypothèques: Modèle de calcul pour 5 ans

Le développement des intérêts démontre que les hypothèques Libor sont le meilleur choix pour financer un bien immobilier. Etudiez l’exemple suivant.

Les calculs suivants sont basés sur les taux d’intérêts susmentionnés. Elles répondent à la question „Combien d’intérêts hypothécaire dois-je payer sur une hypothèque de CHF 500’000. — (avec une durée de 5 ans).

Les taux d’intérêts: hypothèques à taux variable (en moyenne),  hypothèques à taux fixe (en moyenne) pour une durée de 2 à 8 ans (à partir de mars 2006: 10 ans); hypothèques Libor: Libor à 6 ans (CHF) + 1.0 % de marge. Sources: Banque Cantonale de Berne, Banque Nationale Suisse, FinanzMonitor

Les taux d’intérêts: hypothèques à taux variable (en moyenne), hypothèques à taux fixe (en moyenne) pour une durée de 2 à 8 ans (à partir de mars 2006: 10 ans); hypothèques Libor: Libor à 6 ans (CHF) + 1.0 % de marge. Sources: Banque Cantonale de Berne, Banque Nationale Suisse, FinanzMonitor

Exemple: Si vous avez contracté une hypothèque de CHF 500’000. —en septembre 2002, les intérêts pour une durée de 5 ans s’élevaient à:

  • Hypothèque à taux variable: CHF 80’700. —
  • Hypothèque à taux fixe: CHF 90’600. —
  • Hypothèque Libor: CHF 49’700. —

Entre janvier 1999 et juin 2005, les hypothèques Libor avec une durée de 5 ans étaient le meilleur choix. Dans tous le cas, les hypothèques Libor étaient 40% moins chères que les hypothèques à taux fixe. Sur un montant total de CHF 500’000. —l’épargne s’élevait, en moyenne, à CHF 38’000. —pour une durée de 5 ans (soi-disant CHF 600. —par mois).

Il est vrai que les hypothèques Libor subissent les volatilités du marché. En 1990 les intérêts Libor CHF 6 mois s’élevaient à 10%, mais entre 1999 et 2010, ils oscillaient entre 1.2 et 4.8% (y compris 1% de marge bancaire).

Mais peut-on prédire le développement futur des hypothèques Libor? Compte tenu du développement historique, on croit que ce type d’hypothèque constitue une alternative attrayante.

Mais pourquoi les Suisses s’obstinent à choisir une hypothèque à taux fixe. Il existe plusieurs explications. Premièrement, il est plus facile d’établir un budget avec ce type d’hypothèques. Ceci relève d’une certaine importance surtout quand les ressources financières sont limitées. Mais il s’agit d’un effet à court terme, car une hausse d’intérêts se fera sentir lorsque vous devriez refinancer votre bien immobilier.

Refinancement: Les hypothèques à taux fixes présentent des avantages et inconvénients

La majorité des banques vous conseilleront une hypothèque à taux fixe, car les couts sont calculables et même une hausse de taux d’intérêt ne devrait pas représenter trop de risques. Souvent, les banques vous conseilleront de splitter l’hypothèque en plusieurs tranches. Ainsi vous pourriez splitter un crédit de CHF 600’000 en trois tranches (avec des durées de trois, cinq et huit ans). Cela vous permettra de réduire les risques entrainées par un crédit de longue durée. Mais cette solution a également des inconvénients:

Vous changez d’institut financier: Si vous voulez changer d’institut financier, vous devriez financer la totalité de la dette hypothécaire auprès de la nouvelle banque. La résiliation d’une hypothèque entraine généralement des couts assez important.

Une longue durée = un hausse d’intérêts. Compte tenu du développement des taux d’intérêts, les taux de longue durée sont plus élevé que les taux à court terme. Les banques emploient aussi le terme d’une courbe des taux normale. Les hypothèques à taux fixe sont soumises aux mêmes règles que les obligations de caisse. Ainsi, vous recevrez plus d’intérêt sur une obligation de caisse de huit ans comparé à une durée de trois ans. Cela ne vous pose pas tellement de problèmes dans le cadre du financement initial, car vous allez splitter ce crédit en plusieurs durées. Mais quand l’hypothèque de trois ans touche à son terme, vous devriez la renouveler et les tranches restantes s’étalent sur une durée de deux à cinq ans. Si vous voulez gardez des tranches avec plusieurs durées, vous devrez remplacer l’hypothèque de trois ans par une hypothèque de 8 ans, ce qui vous oblige de choisir des hypothèques plus chères.

Le refinancement: Quand une hypothèque à taux fixe touche à son terme, vous devrez la renouveler. Mais vous ne pouvez pas prédire si les intérêts subiront une hausse ou une baisse au moment du renouvellement. Ainsi, vous pourriez perdre l’épargne à cause d’une hausse d’intérêts.

Hypothèque à taux variable, à taux fixe ou Libor: Choisir le bon financement

En me basant sur des données historiques, on vous conseille de choisir une hypothèque Libor, mais vous devriez remplir les conditions suivantes:

  • Les hausses d’intérêts ne vous font pas peur. Concrètement, vous devriez disposer de ressources financières assez importantes pour pouvoir faire face à une hausse d’intérêts.
  • Vous n’allez pas dépenser l’épargne réalisée sur l’hypothèque Libor. N’oubliez pas que les intérêts sur les hypothèques Libor peuvent subir des baisses et des hausses assez importantes. Ainsi vous devriez utiliser votre épargne pour réduire la dette hypothécaire.

Hypothèques: les trucs et astuces

Les hypothèques Libor existent déjà depuis 10 ans, mais seulement un bien immobilier sur dix est financé par le biais de ce type d’hypothèque. Les banques se montrent assez réticentes, même si les données financières parlent en faveur de ce type de financement. Pourtant, vous ne devrez pas mettre tous les œufsdans le même panier. Ainsi, vous pourriez splitter votre dette en finançant un tiers de votre bien immobilier avec une hypothèques à taux fixe et le reste avec une hypothèque Libor à moyen terme. Ainsi, vous pourriez réduire le risque lié à une hausse d’intérêts. Une autre option est une hypothèque Libor avec plafond. En payant un taux d’intérêt plus élevé, vous êtes en quelque sorte assurée contre une hausse d’intérêt, car le taux maximum ne dépassera pas le plafond.

Important : Cet article a été écrit en 2010 et ne remplace pas une consultation professionnelle – comme tous nos articles.

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