Diese Frage stellen sich viele Hausbesitzer: Soll ich die Hypothek auf meiner Immobilie zurückzahlen? Oder fahre ich finanziell besser, wenn ich die Hypothek nicht tilge und mein Vermögen anderweitig einsetze?
Wir gehen hier auf den Fall ein, dass Sie über Vermögen verfügen und sich überlegen, einen grösseren Teil der Hypothek zurückzuzahlen. Ein weiterer Fall wäre die Frage, ob die direkte oder die indirekte Amortisation (via Säule 3a) besser ist. Bei einer Belehnung über 65% des Hauswerts geben Banken üblicherweise einen weiteren Hypothekarkredit mit einer 2. Hypothek ab. Diese zweite Hypothek muss aber innerhalb von 15-20 Jahren amortisiert werden. Oft ist aufgrund der Steuerersparnis die indirekte Amortisation günstiger. Im Folgenden geht es nun aber darum, ob sich die Rückzahlung der Hypothek im grossen Stil rechnet.
Wann lohnt sich die Rückzahlung der Hypothek?
Auf diese Frage gibt es eine einfache Antwort:
Wenn der Hypothekarzins nach Steuern höher ist als der Ertrag auf dem Vermögen nach Steuern, dann lohnt sich die Tilgung der Hypothek.
Aber wie berechnet man diese beiden Zinssätze nach Steuern? Folgen Sie uns durch diese zwei Beispiele, um besser zu verstehen, wie die konkrete Berechnung in Ihrem Fall aussehen wird.
Beispiel 1: 100‘000 Franken geerbt, teure Festhypothek, risikoscheuer Anleger
Familie Angst ist sparsam, sicherheitsorientiert und verdient ordentlich. Die Familie hat kürzlich 100‘000 Franken geerbt und besitzt noch weiteres Vermögen in gleicher Höhe. Die Erbschaft liegt momentan auf einem E-Depositokonto bei PostFinance und wird zu 1.0% verzinst. Auf ihrer Eigentumswohnung lastet noch eine Festhypothek von 400‘000 Franken. Diese läuft in Kürze aus und die Offerte für eine neue Festhypothek lautet auf 3.0%. Der Grenzsteuersatz beträgt 30%; d.h., dass eine Reduktion des steuerbaren Einkommens um 1‘000 Franken die Steuerlast um 300 Franken senkt. Soll Familie Angst einen Teil der Hypothek zurückzahlen und so die Schuld auf 300‘000 Franken reduzieren?
Der Hypothekarzinssatz beträgt 3.0%, nach Steuern sind dies 2.1% (3.0% x 0.7), weil die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Der Zinsertrag auf dem Konto muss ebenfalls versteuert werden, die Netto-Rendite nach Steuern beträgt 0.7% (1.0% x 0.7).
Der Hypothekarzinssatz liegt somit nach Steuern um 1.4% höher als der Zinsertrag auf dem geerbten Vermögen. Familie Angst spart jährlich 1‘400 Franken, wenn sie das geerbte Geld zur Rückzahlung der Hypothek verwendet. Somit lohnt sich die Amortisation.
Beispiel 2: 100‘000 in Aktien, günstige Libor-Hypothek, risikofreundlicher Anleger
Herr Berger hat 100‘000 Franken geerbt, welche gut diversifiziert in verschiedenen Aktienfonds angelegt sind. Er verdient sehr gut, hat keine Familie und kennt sich mit Aktien gut aus. Herr Berger erwartet auf seinem Portfolio eine Rendite nach Steuern von 5.0% jährlich. Herr Berger benötigt das Geld während den nächsten 10 Jahren nicht und kann mit Kursschwankungen auf seinem Erbe gut umgehen. Seine Hypothek über 500‘000 Franken auf seinem Haus läuft in Kürze aus. Er will sie mit einer Libor-Hypothek mit erwarteten Kosten von 1.8% über die nächsten drei Jahre ersetzen. Sein Grenzsteuersatz beträgt 33.3%. Soll Herr Berger sein Erbe weiterhin in seinem Aktien-Portfolio belassen oder seine Hypothek um 100‘000 Franken reduzieren?
Der Hypothekarzinssatz beträgt 1.8%, nach Steuern sind dies 1.2% (1.8% x 2/3), weil die Hypothekarzinsen vom Steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Auf seinem Portfolio aus Aktien erwartet er eine Rendite nach Steuern von 5.0%.
Der Hypothekarzinssatz liegt somit nach Steuern um 3.8% tiefer als die erwartete Rendite auf den geerbten Aktien. Herr Berger spart jährlich 3‘800 Franken, wenn er das geerbte Vermögen weiterhin in seinem Depot belässt. Somit lohnt sich die Amortisation der Hypothek nicht.
Fazit Rückzahlung der Hypothek: Ja / Nein
Anhand dieser zwei Beispiele haben Sie gesehen, dass das Resultat je nach Ausgangslage unterschiedlich sein kann. Das Muster dahinter ist jedoch einfach zu erkennen: Je höher der Hypothekarzinssatz nach Steuern im Vergleich zur Nettorendite des Vermögens ist, desto eher lohnt sich die Rückzahlung der Hypothek.
Finanzieren Sie Ihre Immobilie mit einer teuren Hypothek und legen Ihr Geld sehr sicher und damit mit wenig Rendite an, dann lohnt sich meistens die Amortisation der Hypothekarschuld. Der Zins des Kredits ist teurer als der Zinsertrag des Vermögens nach Steuern. Voraussetzung ist hier jedoch, dass Sie dazu nicht Ihr gesamtes Vermögen einsetzen. Es wird manchmal schwierig, seine Hypothek wieder aufzustocken, insbesondere wenn sich die Einkommenssituation geändert hat. Dies ist z.B. bei der Pensionierung, bei Wegfall eines Erwerbseinkommens (z.B. wegen der Betreuung der eigenen Kinder) oder bei anhaltender Arbeitslosigkeit der Fall. Gerade bei Rentnern mit geringem Einkommen aber hohen Ausgaben sollte die Amortisation wohl überlegt sein. Manchmal ist es besser, etwas mehr Zinsen zu zahlen, und dafür Zugriff auf sein Vermögen zu haben, als sein ganzes Geld in einer Anlage (dem eigenen Heim) illiquide investiert zu haben.
Finanzieren Sie hingegen Ihr Haus mit einer günstigen Hypothek und erwarten Sie eine hohe Rendite auf Ihrem Kapital, dann sollten Sie die Hypothek nicht tilgen. Voraussetzung ist hier jedoch, dass Sie in der Lage sind, mit dem Kursschwankungsrisiko Ihrer Anlagen umgehen zu können.
Was meinen Sie dazu? Wie haben Sie Ihre Hypothek zurück bezahlt?
Tipp: Vor einer Verlängerung der Hypothek sollten Sie unbedingt Angebote von verschiedenen Banken einholen. Eine Übersicht von aktuellen Zinsen finden Sie in unserem Zinsvergleich Hypotheken.
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Noch als weiteren Hinweis: Aktuell kosten Libor-Hypotheken nach Steuern weniger als 1.0%. Wer gerade eine Immobilie erwirbt und als Eigenkapital Geld aus der Säule 3a einsetzen will, sollte damit zuwarten und stattdessen für diesen Geldbetrag eine Libor-Hypothek mit kurzer Laufzeit (z.B. 2 Jahre) wählen. Der Zinsertrag in der Säule 3a ist steuerfrei beträgt bei vielen Anbietern 2.0%. Somit rentiert die Säule 3a im Vergleich besser als die Libor-Hypothek Geld kostet. Es ist somit rentabler, die Säule 3a nur zu verpfänden, wenn man ansonsten über genügend Eigenkapital verfügt. Sollten die Kosten für die Geldmarkthypothek unerwartet steigen, dann kann man diese immer noch kurzfristig mit der Säule 3a zurückzahlen.
Besten Dank für alle die sehr informativen und hilfreichen Berichte!
Wie verläuft eine Amortisation bei einer reinen Liborhypothek im Gegensatz zu einer 10jährigen Festhypothek?
Bsp.
Kaufsumme CHF 855’000, Darlehen CHF 125’000 zu 2% Zins in 15 J, PK Vorbezug CHF 100’000 in 20J, sowie 1.+ 2. Hypothek?
Bei einer Festhypothek kann erst nach Ablauf der Laufzeit amortisiert werden.
Ich nehme an, dass dies nur für 1.+2. Hypothek gilt. Der PK-Vorbezug wird von Anfang amortisiert. Richtig? Ist es möglich 1.+2. Hypothek gleichzeitig zu amortisieren (macht wahrscheinlich kein Sinn)?
Grundsätzlich können alle Hypotheken auch während der Laufzeit direkt oder indirekt amortisiert werden. Nur muss man das vor Vertragsabschluss mit der Bank so vereinbaren, ansonsten wird bei einer frühzeitigen Rückzahlung/Auflösung der Hypothek v.a. im Falle von sinkenden Zinsen eine Gebühr fällig.
Sinn macht es, zuerst die 2. Hypothek zurückzuzahlen. Der Grund dafür ist, dass der Zinssatz im Vergleich zur 1. Hypothek meistens zwischen 0.5% und 1.0% höher ist.
Wir empfehlen Ihnen, ein unverbindliches erstes Gespräch mit einem Berater Ihrer Hausbank zu führen. Das können Sie auch tun, bevor Sie ein konkretes Haus in Aussicht haben. So können Sie alle offenen Fragen im persönlichen Gespräch klären. Wenn Sie konkret eine Immobilie finanzieren wollen, dann sollten Sie dann aber mehrere Offerten einholen.
Sehr wertvoll Ihre Infos und Berechnungen hier.
Ich beschäftige mich gerade mit dem Gedanken etwas eigenes zu kaufen. Bin aber noch nicht ganz sicher ob Eigentumswohnung oder Haus bauen. Ich kann max Fr. 125’000.- Eigenmittel aufbringen. Wohl etwas knapp für ein Haus, es sei denn ich finde ein sehr sehr günstiges Grundstück.
Ich hab ein Angebot für eine Wohnung, Kaufpreis Fr. 530’000.- Mein Einkommen beträgt Fr. 83’000.- Netto.
Welche Finanzierung würden Sie empfehlen? 1/3 Fest, der Rest Libor?
Noch eine Frage zum Amortisieren, ich bin IV Rentner, 100% arbeitsunfähig, das heisst ich kann nicht über 3a amortisieren, richtig?
Hallo Markus
Danke für Ihren Besuch auf FinanzMonitor.com und Ihr Lob.
Sie finden hier unseren Artikel, wie die Banken bei der Kreditvergabe rechnen: Tragbarkeit Eigenheim. Dort finden Sie auch einen kostenlosen Tragbarkeitsrechner in Excel. Wir haben anhand Ihrer Daten (Bruttolohn 87 Tsd) und mit einem Kaufpreis von 550 Tsd. gerechnet. Hier sehen Sie das Resultat: Tragbarkeitsrechnung.
Grundsätzlich gilt, dass Sie 20% Eigenkapital aufbringen müssen sowie die kalkulatorischen Kosten (mit einem Hypothekarzins von 5% gerechnet) maximal 35% des Bruttolohns betragen dürfen. Mit 125 Tsd. Eigenkapital entspräche dies einem Kaufpreis von maximal 625 Tsd. Wegen Ihres Einkommens ist die Grenze aber eher bei 550 Tsd., wo die monatliche Belastung fast 35% des angenommenen Bruttolohns von 87 Tsd. beträgt.
Würden Sie sich für ein Haus entscheiden, dann müsste es schon eine sanierungsbedürftige Liegenschaft sein (die Sie in Eigenleistung renovieren), oder eine, die auf dem Land ist. Ein Neubau liegt finanziell praktisch nicht drin. Eine kleine Wohnung hingegen könnten Sie auch an einer relativ zentralen Stelle leisten.
Lassen Sie sich durch die aktuell tiefen Zinsen nicht blenden. Sie müssen auch in der Lage sein, bei einem “normalen” Zinsniveau die Hypothekarzinsen bezahlen zu können. Zudem sind durch die tiefen Zinsen die Immobilienpreise gestiegen. Das birgt das verstärkte Risiko, dass die Liegenschaftspreise auch einmal sinken könnten. Das würde bedeuten, dass die Bank von Ihnen einen Nachschuss in Form von mehr Eigenkapital verlangen kann. Auch ist es riskant, Ihr gesamtes Erspartes in eine Immobilie zu investieren. Wird eine grössere Renovation oder Anschaffung notwendig, könnte Ihnen dann plötzlich das Geld fehlen.
Überlegen Sie sich deswegen reiflich, ob Sie wirklich etwas Eigenes erwerben wollen. Und gehen Sie dabei nicht an die Grenze der Finanzierbarkeit – bei einem Kaufpreis von 400 Tsd. für eine Wohnung hätten Sie zumindest noch etwas finanziellen Spielraum.
Betreffend der Finanzierung: Libor-Hypotheken waren in der Vergangenheit günstiger als Festhypotheken. Aufgrund Ihrer finanziellen Situation würden wir auf mindestens 2/3 Festhypotheken setzen, es sei denn, dass Sie wirklich gerne Risiken eingehen.
Wenn Sie auf Dauer invalid geworden sind, dann ist Ihre Aussage korrekt: Sie können kein Säule 3a-Konto eröffnen und darüber indirekt amortisieren.
Aus Ihrer Aussage, dass Sie noch nicht wissen, ob Sie Stockwerkeigentum oder ein Haus erwerben wollen, schliessen wir, dass Sie noch ganz am Anfang des Entscheidprozesses stehen. Lassen Sie sich dabei Zeit, und diskutieren Sie Ihr Vorhaben mit guten Kollegen.
Ich bin 58-jährig und mache mir Überlegungen zur Reduzierung der Hypothek vor oder per Pension 2018. Kennzahlen Hypothek Fr.520 000.- / Ich strebe eine Hypothek von Fr.200 00 bis 250 000.- an. Laufzeiten 2 dreijährige H. welche im 9.2014 auslaufen. 3.Säule aktuell bei Fr. 90000.- mit 3 Konten angelegt bis 9.2012.
Rückzüge der 3.Säule nur alle 5 Jahre möglich. Aktueller Zinssatz 3.14%
Kann ich trotz der verschiedenen Fristen die 3. Säule per 9.2014 zurückzahlen und ist dies aus Ihrer Sicht sinnvoll. Besten Dank für Ihre Informationen.
Hallo Michael
Die grundsätzlichen Vorteile und Nachteile der Rückzahlung haben wir Artikel oben aufgeführt. Im Alter ziehen es viele Menschen vor, die Hypothek zu reduzieren. Die fixen Kosten sinken damit. Und die erwarteten Erträge mit dem eigenen Vermögen sinken aufgrund des kürzeren Anlagehorizonts, was die Hypothek relativ teurer macht.
Bei Ablauf des Finanzierungsvertrages ist eine Rückzahlung der Hypothek immer möglich. Eine Aufstockung der Hypothek für Personen im Pensionierungsalter gestaltet sich aber oftmals als schwierig. Sie sollten sich deswegen eine grobe Übersicht über Ihre finanziellen Verhältnisse nach der Pensionierung machen. Dazu zählen Vermögen, Renten-Einkommen, Zinserträge, weitere Einnahmen und die Ausgaben. Sind die Ausgaben höher als die Einnahmen, dann müssen Sie von Ihrem Vermögen zehren. Schätzen Sie ab, wie lange das Vermögen bei der Variante “Rückzahlung Hypothek” ausreichen wird. Sollte innerhalb der Zeit, in der Sie noch im eigenen Heim wohnen wollen, das Vermögen nicht ausreichen, wäre das ein starkes Argument gegen die Rückzahlung. Stehen Sie finanziell gut da, dann dürfte sich eine Reduktion oder vollständige Rückzahlung der Hypothek lohnen. Nach Steuern wird der Hypo-Zins auf lange Sicht höher liegen als der Ertrag einer “sicheren” Geldanlage.
Handelt es sich bei Ihren 3. Säule Geldern um 3a-Konten? Die Angaben dazu wie der Zins von 3.14% und die Anlagedauer bis September 2012 verwirren, weil es aktuell in der Säule 3a keine so hohen Zinsen gibt und auch keine festen Anlagedauer.
Gelder aus der Säule 3a kann man nur alle 5 Jahre im Rahmen der Wohneigentumsförderung beziehen. Allerdings ist ab dem 60. Geburtstag (Männer) ein ordentlicher Bezug möglich. Somit wird die Auflösung der 3a-Konten ab 2013 kein Problem sein.
Wenn die gegenwärtige Zinssituation auch im 2014 noch besteht, kann es sich lohnen, mit der Rückzahlung noch ein paar Jahre abzuwarten. Aktuell erhält man auf 3a-Konten steuerfrei mehr Zins, als eine kurzfristige Hypothek nach Steuern kostet.
Zusammengefasst: Ja, Sie können die Hypothek im 2014 mit 3a-Geldern zurückzahlen. Ob eine Rückzahlung schon im 2014 sinnvoll ist, hängt von den Zinsen nach Steuern für die Hypothek und die 3a-Konten ab.