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Egal ob Sie bereits Hausbesitzer sind oder ob Sie sich überlegen, Stockwerkeigentum zu kaufen: An der Frage, welches die beste Form der Hypothekarfinanzierung ist, werden Sie nicht vorbeikommen. Zur Auswahl stehen dabei die gängigen drei Formen Festhypothek, variable Hypothek und LIBOR-Hypothek.
Die meisten Schweizer haben sich für die Festhypotheken entschieden. Über drei Viertel aller Immobilienfinanzierungen bestehen aus Festhypotheken, wobei die Laufzeit von fünf Jahren am beliebtesten ist. Doch ist das, was die Mehrheit auswählt, auch immer die beste Wahl? Wir sagen klar: Nein. Überzeugen Sie sich selbst und betrachten Sie hierzu zuerst die historische Zinsentwicklung bei den Hypothekenzinsen, danach unsere Modellrechnungen und lesen Sie zum Schluss unsere Tipps und Empfehlungen.
Hypothek: Historische Zinsen Schweiz
Das berühmteste Zitat zu Voraussagen lautet „Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen“ und wurde unter anderem von Mark Twain, Winston Churchill und Karl Valentin gesagt. Wir wollen keine Prognose zur Zinsentwicklung in der Schweiz machen, sondern zurückblicken. Die folgende Grafik zeigt die historischen Schweizer Hypozinsen seit 1999:
Zinssatz variable Hypothek: Durchschnitt Zinsband; Zinssatz Festhypothek: Durchschnitt Zinsband 2 bis 8 Jahre (ab März 2006: 10 Jahre); Zinssatz LIBOR-Hypothek: 6 Monats-LIBOR (CHF) + 1.0% Marge. Quellen: Berner Kantonalbank, Schweizerische Nationalbank, FinanzMonitor.com
Die Zinsen für die Festhypothek haben wir aus dem durchschnittlichen Zinsband für Festhypotheken bei der Berner Kantonalbank für Zeiträume zwischen zwei bis acht/zehn Jahren berechnet. Sie entsprechend ungefähr den Zinsen für eine 5-Jahres-Festhypothek. Wie Sie sehen, waren LIBOR-Hypotheken zwischen 2001 und Anfang 2007 deutlich günstiger als die beiden anderen Immobilienkredite. Und seit Beginn des Jahres 2009 sind LIBOR-Hypotheken wiederum um über 1.0% günstiger als die beiden Alternativen. Die Schwankungen der Zinsen bei diesen Geldmarkt-Hypotheken sind jedoch gross: Während der Endkunden-Zinssatz im Juli 2008 noch 3.91% betrug, halbierte er sich innerhalb von sechs Monaten auf 1.66%. Die monatlichen Zinskosten bei einer LIBOR-Hypothek mit einem Betrag von einer halben Million Schweizer Franken haben sich so also innerhalb eines halben Jahres von CHF 1‘630 auf CHF 690 reduziert – eine Entlastung des Haushaltsbudgets um über CHF 900. Variable Hypotheken waren nur in den Jahren 2007 und 2008 die günstigste Finanzierungsform, weswegen sie nur in Ausnahmefällen (kurzfristige Finanzierungen) eine gute Wahl darstellen.
Hypothek: Zins-Modellrechnungen für 5 Jahre
Die historischen Zinsen deuten also darauf hin, dass LIBOR-Hypotheken die beste Wahl zur Finanzierung eines Eigenheimes sind. Betrachten Sie zum besseren Verständnis die folgende Modellrechnung.
Basierend auf den obigen Zinssätzen für Hypotheken haben wir Berechnungen angestellt. Sie beantworten die Frage: „Wie hoch sind die gesamten Hypothekarzinskosten während fünf Jahren beim Abschluss einer Hypothek über CHF 500‘000 zu einem bestimmten Zeitpunkt?“.
Zinssatz variable Hypothek: Durchschnitt Zinsband; Zinssatz Festhypothek: Durchschnitt Zinsband 2 bis 8 Jahre (ab März 2006: 10 Jahre); Zinssatz LIBOR-Hypothek: 6 Monats-LIBOR (CHF) + 1.0% Marge. Quellen: Berner Kantonalbank, Schweizerische Nationalbank, FinanzMonitor.com
Lesebeispiel: Wenn Sie im September 2002 eine Hypothek für CHF 500‘000 abgeschlossen haben, dann mussten Sie in den nächsten fünf Jahren total folgende Hypothekarzinsen bezahlen:
- Variable Hypothek: CHF 80‘700
- Festhypothek: CHF 90‘600
- LIBOR-Hypothek: CHF 49‘700
Über den gesamten Betrachtungszeitraum, zwischen Januar 1999 und Juni 2005, waren LIBOR-Hypotheken über einen Finanzierungszeitraum von fünf Jahren immer die günstigere Wahl als eine feste oder variable Hypothek. Egal wann man Wohneigentum für fünf Jahre finanzieren wollte: LIBOR-Hypotheken waren durchschnittlich fast 40% günstiger als Festhypotheken. Bei einem Betrag von CHF 500‘000 belief sich die durchschnittliche Ersparnis auf CHF 38‘000 für fünf Jahre – oder über CHF 600 pro Monat.
Sie mögen jetzt einwenden, dass die LIBOR-Zinsen stark schwanken. Das stimmt, allerdings gegen oben wie gegen unten. Während der 6-Monate CHF LIBOR-Satz anfangs der 1990er Jahre auf bis zu 10% anstieg, schwankte er zwischen 1999 und 2010 zwischen 1.2% und 4.8% (inklusive 1.0% Marge der Bank).
Die Frage ist natürlich, ob LIBOR-Hypotheken auch in Zukunft die günstigste Wahl bleiben werden. Wir wagen hier keine Prognose, aber die obigen Resultate und die aktuellen Zinsen (Stand 2010) deuten stark darauf hin.
Warum also wählen die meisten Schweizer dennoch Festhypotheken? Dafür gibt es mehrere Gründe. Hauptgrund ist sicher, dass sie zumindest beim Erwerb von Wohneigentum mit festen Zinskosten budgetieren können. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn der finanzielle Spielraum beim Erwerb eines Eigenheims bis ans Limit ausgenutzt wird. Das Risiko wird damit jedoch nur kurzfristig gesenkt. Spätestens bei der Refinanzierung ist man dem zukünftigen Zinsniveau ausgesetzt.
Refinanzierung: Auch Festhypotheken mit Nachteilen und Risiken
Die meisten Bankberater werden Ihnen eine Festhypothek empfehlen. Sie und Ihre Bank können so mit festen Beträgen kalkulieren und ein kurzfristiger Zinsanstieg stellt für Sie kein finanzielles Risiko dar. Vielfach werden Ihnen die Banken zudem empfehlen, die Laufzeit von Festhypotheken auf verschiedene Tranchen zu splitten. So können Sie zum Beispiel einen Kredit von CHF 600‘000 in drei gleich grosse Tranchen mit Laufzeiten von drei, fünf und acht Jahren aufteilen. Sie senken so Ihr Risiko gegenüber einem einzigen Kredit mit langer Laufzeit, da Sie jeweils nur einen Teilbetrag refinanzieren müssen. Dies hat jedoch folgende Nachteile für Sie:
Bankwechsel erschwert: Wenn Sie Ihre Bank wechseln wollen, dann müssen Sie in der Regel bei der neuen Bank die gesamte Hypothekarschuld finanzieren. Ein Ausstieg aus der laufenden Hypothek bei Ihrer Bank ist jedoch in der Regel mit Gebühren für die frühzeitige Kündigung verbunden.
Lange Laufzeit = hoher Zins: Die Zinsstruktur ist meistens so, dass die langfristigen Zinsen höher sind als die kurzfristigen Zinsen. Die Banken sprechen von einer normalen Zinskurve. So wie Sie in der Regel auf Kassenobligationen mit acht Jahren Laufzeit höhere Zinsen erhalten als auf solchen mit drei Jahren Laufzeit, verhalten sich auch die Zinsen für Festhypotheken: Je länger die Laufzeit, desto höher die Zinsen. Bei der Erstfinanzierung Ihres Eigenheims ist dies kein Problem, da Sie bei einer Aufteilung des Kredits sowohl kurze, mittlere und lange Laufzeiten abschliessen. Sobald aber die 3-Jahres-Hypothek ausläuft, müssen Sie diese erneuern. Die Restlaufzeit der beiden verbleibenden Tranchen beträgt dann noch zwei und fünf Jahre. Wollen Sie also weiterhin Tranchen mit unterschiedlicher Laufzeit halten, so müssen Sie nun die 3-Jahres-Hypothek mit einer 8-Jahres-Hypothek ersetzen. Sie werden also zukünftig jeweils die teureren Festhypotheken mit langer Laufzeit wählen müssen.
Zinsrisiko bei Refinanzierung: Sobald Ihre Festhypothek ausläuft, müssen Sie sie erneuern. Während Sie über die Laufzeit mit fixen Zinskosten kalkulieren können, wissen Sie nicht, wie hoch die Zinsen am Ende der Laufzeit sein werden. Unter Umständen steigen die Zinsen bis dann deutlich. Damit haben Sie zwar anfänglich Geld gespart, werden durch das höhere Zinsniveau aber umso stärker getroffen.
Variabel, fest oder LIBOR: Welche Hypothek soll ich wählen?
Basierend auf den historischen Daten empfehlen wir Ihnen klar, sich schwergewichtig für eine LIBOR-Hypothek zu entscheiden. Wichtig ist dabei, dass Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Sie können mit stark steigenden Zinsen umgehen. Das heisst konkret, dass Sie einerseits auch bei hohen Zinsen noch gut schlafen können und es andererseits finanziell vermögen, über einen längeren Zeitraum eine höhere Zinslast zu tragen
- Sie geben das durch die günstige LIBOR-Hypothek gesparte Geld nicht für Konsumgüter aus. Bei einer Geldmarkt-Hypothek haben Sie den Vorteil von günstigen Zinsen, tragen aber auch das Risiko eines Zinsanstiegs. Geben Sie deswegen das gesparte Geld nicht aus, sondern legen Sie es an oder reduzieren Sie damit ihre Hypothekarschuld
Hypotheken: Tipps
Obwohl es LIBOR-Hypotheken seit über einem Jahrzehnt gibt, wird nur rund jede zehnte Immobilie so finanziert. Sowohl Banken wie auch Eigenheim-Besitzer sind zurückhaltend bei dieser Form der Finanzierung, obwohl die obigen Daten klar für solche Geldmarkt-Hypotheken sprechen. Ein Kompromiss könnte für Sie sein, nicht direkt nur auf LIBOR-Hypotheken zu setzen, sondern die Schuld aufzuteilen. Sie können z.B. 1/3 des Kredits mit einer Festhypothek mit langer Laufzeit finanzieren und für den Rest eine LIBOR-Hypothek mit mittlerer Laufzeit abschliessen. So senken Sie Ihr finanzielles Risiko bei einem starken Zinsanstieg und können die Gewichtung der Finanzierung später verändern. Eine weitere Option ist der Abschluss einer LIBOR-Hypothek mit Cap. Gegen einen höheren Zins versichern Sie sich damit gegen steigende Zinsen: Der maximal zu bezahlende Zinssatz ist mit einem Zinsdach (Cap) gegen oben limitiert.
Link-Tipp: Zinsvergleich Hypothekenzinsen.
Was meinen Sie zum Thema Wahl der Hypothek? Schreiben Sie jetzt Ihre Meinung dazu auf!
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Ich habe nun einiges über Hypotheken in der Schweiz gelesen und es scheint, dass eine LIBOR-Hypothek in der Vergangenheit die günstigste Form der Hypothek gewesen ist (wäre). Wir überlegen, eine Liegenschaft zu erwerben, jedoch frage ich mich, wie die LIBOR-Hypothek in den nächsten 3-5 Jahren die günstigste Form sein kann, wenn man eigentlich nur von steigenden Zinsen ausgehen kann. Rechnet man mit ca. 1.2 oder 1.3 % als heutigen Zinssatz für eine LIBOR-Hypothek und erhält 2.1 % oder 2.2 % für eine Festhypothek für 5 Jahre und der LIBOR in 1-2 Jahren um 1 % steigt und dann darüber liegt, scheint mit die LIBOR-Hypothek im heutigen Umfeld (!) nicht unbedingt die beste Wahl zu sein. Ich würde mich sehr über Ihre Meinung hierzu freuen.
ich gehe mit marion einig. langfristige festhypothek = spatz in der hand. der libor wird sicher bald die taube auf dem dach. und wenn nicht, so mag ich es jedem gönnen. ich will sicherheit und mein sparziel (ruhig) erreichen.
Danke für Ihre Beteiligung an der Diskussion, Marion und deko.
Wir können ihre Überlegungen nachvollziehen – gerade bei den aktuell sehr tiefen Zinsen für Festhypotheken kann man so eine Wohnung oder ein Haus zu sehr tiefen Kosten finanzieren. Wir sind aber der Meinung, dass dies einen nicht hindern sollte, mit einiger Wahrscheinlichkeit noch mehr Geld zu sparen.
Die Rechnung von Marion ist korrekt: Spart man in in zwei von fünf Jahren mit Libor 1.0% und steigt der Libor danach sprunghaft um 2.0%, dann bezahlt man im Endeffekt während drei Jahren 1.0% mehr. Netto liegen die Kosten also bei 1.0% während eines Jahres -> 5000 Franken total bei einer Hypothek über eine halbe Million Franken oder umgerechnet 1000 Franken pro Jahr.
Man kann sich aber auch fragen, ob eine so starker anstieg innerhalb der nächsten zwei Jahre realistisch ist und man sollte bedenken, dass man in diesem Szenario ohne Zinsanstieg jährlich 5000 Franken spart – ein rechter Batzen Geld und ein mehrfaches dessen, was ein durchschnittlicher Haushalt monatlich zur Seite legen kann.
Stimme Ihren Aussagen für den betrachteten Zeitraum zu. Blickt man jedoech länger zurück, waren die Zinsen deutlich höher, z.B. von ca. 1990-92 war der Libor meistens über 8%, dh. mit Marge über 9%!
Wieso meinen Sie, dass der Libor in Zukunft ähnlich tief wie in den letzten 15 Jahren bleibt und nicht wieder in frühere Höhen wie Ende der 70′er oder anfangs 90′er Jahre klettert?
Danke für Ihren Kommentar Herr Meili
Wie sich die Hypthekarzinsen in den nächsten 15 Jahren in der Schweiz entwickeln, lässt sich unmöglich vorhersagen.
Aber was klar ist, ist dass sich Libor-Hypotheken praktisch sofort dem aktuellen Zinsniveau angleichen, während man als Hausbesitzer bei Festhypotheken für die Laufzeit der Hypothek vor Zinssteigerungen geschützt ist (und umgekehrt nicht von Zinssenkungen profitiert).
Vergleicht man Festhypotheken mit Libor-Hypotheken, dann muss man für die Libor-Hypothek die gleiche Dauer wählen, wie die Laufzeit der Alternative “Festyhpothek” beträgt. Denn: Wenn Sie heute eine 5 Jahre laufende Festhypothek anstelle einer Libor-Hypothek abschliessen, dann sind Sie nur für 5 Jahre vor Zinssteigerungen geschützt.
Der aktuelle Zins bei PostFinance beträgt für eine fünfjährige Festhypo 2.30%. Eine Libor-Hypothek (bei PostFinance “Dynamische Hypothek Flex” genannt) kostet 1.10% und ist somit 1.20 Prozentpunkte günstiger als die Festhypothek. Damit die Festhypothek über 5 Jahre die günstigere Wahl ist, müssten z.B. die Zinsen der Libor-Hypothek jährlich um 0.7% steigen (1.1% im 1. Jahr, 1.8% im 2. Jahr, 2.5% im 3. Jahr, 3.2% im 4. Jahr und 3.9% im 5. Jahr). Wir halten es aktuell für wahrscheinlicher, dass wie in der jüngeren Vergangenheit eine Libor-Hypothek während der nächsten 5 Jahre günstiger zu stehen kommt als eine Festhypothek über 5 Jahre.
Besten Dank für Ihre prompte Antwort!
Mal echt ne gute Seite mit guten Informationen. Und was den Libor angeht, zwei Ergänzungen:
Man kann es sich ja auch folgendermassen überlegen: Was ist der maximale Libor-Prozentsatz, den ich mir leisten kann? Ich bsp. kann mit 8% locker 24 Monate leben.
Zweitens bezahle ich auf mein Hypothekar-Sparkonto einen monatlichen Betrag, welcher einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 % entspricht. Mein Libor heute inklusive Marge ist 1.2%. Und ich habe schon seit mehr als 18 Monaten so tiefe Zinsen. Sprich, dieses Polster welches hier generiert wird, schafft zusätzlich Sicherheit.
Aber es ist halt schon so, wenn man (egal welche Hypothekarform man wählt) zum heutigen Zins-Niveau eine Investition tätigt, welche eigentlich nicht der Einkommens- und Vermögenslage entspricht (sprich, man sich mit “ach und krach” das Haus oder die Wohnung leisten kann), dann wird es zwingend irgendwann eng werden. Das wird ja auch von der SNB zum Teil als Risiko ins Feld geführt.
Vielen Dank für Ihr Feedback Herr Meier!
Ihr Vorgehen macht sehr viel Sinn. Wer sich für eine Libor-Hypothek entscheidet, kann ein neues Konto eröffnen und darauf jeweils monatlich den Betrag, den die Alternative “Festhyptohek” gekostet hätte, überweisen. Und die Libor Hypothek von dem Konto aus bezahlen. So sieht er auch nach Jahren und ohne Rechnerei, wie viel er mit der Libor-Hypothek gespart hat, und kann das so gesparte Geld nach fünf oder zehn Jahren zur Reduktion der Hypothekarschuld verwenden.
Auch darf man nicht vergessen, dass eine Festhypothek keine absolute Sicherheit bietet: Niemand weiss, wie hoch die Zinsen sein werden, wenn die Hypothek verlängert werden muss.
Guten Tag
Seit Tagen stöbere ich im Internet nach Informationen betreffend Hypothek usw.
Wir haben eine 5-jährige Festhypothek, welche am 31.Dezember 2011 ausläuft. Mitte März haben wir einen Termin bei unserer Hausbank (ZKB), um uns mal vorgängig über das weitere Vorgehen zu Informieren, oder allenfalls schon einen Zins für den 1.1.2012 zu sichern. Ich habe gesehen, dass sich die ZKB zur Zeit bei den Festhypothek-Zinsen im Mittelfeld tummelt und überlege mir allenfalls einen Wechsel ev. zur AxaBank. Im Internet habe ich nirgends gefunden, wie einfach oder schwierig ist, die Bank zu wechseln.
Fragen:
- Kann man zur Ablösung einer Hypothek relativ einfach die Bank wechseln, resp. alle Unterlagen werden direkt von Bank zu Bank transferiert? (ähnlich wie bei Säule 3a)? Oder muss man bei der einen Bank alles auflösen und bei der neuen Bank sozusagen bei 0 anfangen?
- Ich habe gesehen, das die Zürich-Versicherung auch Hypotheken zu guten Konditionen anbietet. Spricht etwas dagegen, bei einer Versicherung abzuschliessen?
- Was würden Sie generell für uns empfehlen? Festhypothek, Libor, jetzt Zins sichern, abwarten bis Ende 2011?
Noch was zur Amortisation über die Säule 3a. Spricht etwas dagegen, bei der Axa für 2.3% eine zusätzliche Säule 3a abzuschliessen? Ich habe zur Zeit eine gebundene Lebensversicherung 3a bei der Generali, zahle aber nur 2400.– im Jahr ein. Die restlichen 4282 würde ich in ein neues Konto bezahlen. Die ZKB hat ja sehr wenig Zins bei 3a, deshalb die Überlegung mit der Axa-Bank.
Freundliche Grüsse und schon mal besten Dank
Andy D.
Guten Tag Andy
Danke für Ihren Besuch auf FinanzMonitor und Ihre interessanten Fragen.
Die Entscheidung zu Festhypothek/Libor können wir Ihnen nicht abnehmen – Anhaltspunkte und Tipps dazu können Sie dem obigen Artikel entnehmen. Gegenüber Forward-Hypotheken sind wir kritisch eingestellt – sicher ist hier nur, dass Forward-Hypotheken für die Bank ein gutes Geschäft (mit der Angst des Kunden vor Zinssteigerungen) sind.
Es spricht grundsätzlich nichts dagegen, die Hypothek bei einer Versicherung anstelle einer Bank abzuschliessen, solange Sie nicht dazu genötigt werden, zusätzlich eine wenig passende Versicherung beim neuen Anbieter abzuschliessen.
Ein Wechsel des Kreditgebers mit einer Hypothek ist nicht so einfach wie der Säule 3a Bankwechsel, aber kein Ding der Unmöglichkeit. Ihre neue Bank/Versicherung wird Sie beim Wechsel unterstützen. Sicher gehören aber mehrere Gespräche zu diesem Prozess, indem die neue Bank/Versicherung Sie und Ihre finanzielle Situation besser kennenlernen will. Sie müssen nicht zwingend Ihr gesamtes Vermögen und Ihr Privat- und Sparkonto zur neuen Bank transferieren. Es ist aber so, dass man idR ein besseres Angebot erhält, wenn man zusätzliche Konten/Depots zur neuen Bank transferiert: Der Bankberater kann Ihnen günstigere Hypozinsen anbieten, weil die Bank zusätzliches Geld mit Ihnen verdienen wird. Ein solcher Wechsel ist mit etwas Aufwand verbunden. Am besten versuchen Sie eine Win-Win Situation zu schaffen, indem Sie eine Konkurrenzofferte einholen und dann mit Ihrem ZKB-Berater einen Deal machen: Sie verlängern die Hypothek bei ihm und behalten Ihr Vermögen bei der ZKB, wenn er Ihnen die gleichen Konditionen für die Hypothek wie der Konkurrent anbietet.
Die indirekte Amortisation der zweiten Hypothek über die Säule 3a macht in vielen Fällen Sinn. Der Zins auf einem 3a-Konto ist steuerfrei und aktuell vergleichbar mit dem Hypothekarzinssatz. Das Ganze ist aber kein Nullsummenspiel, weil Sie Hypothekarzinsen und die Einzahlung in die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abziehen können. Wir empfehlen Ihnen, davon Gebrauch zu machen. Warten Sie aber noch mit der Kontoeröffnung, bis Sie die Hypothek verlängert haben. Sie können ein neu zu eröffnendes 3a-Konto als Trumpf in der Hand halten, um noch etwas bessere Konditionen für die Hypothek zu erhalten. Dazu folgende Überlegung: Wenn Sie in den nächsten 10 Jahren jährlich 4‘000 Franken in die Säule 3a einzahlen, dann beträgt das durchschnittliche Kapital rund 20‘000 Franken. Beträgt Ihre Hypothek 500‘000 Franken, dann ist die Zinsdifferenz der Hypothek 25x wichtiger als bei der Säule 3a. Die aktuelle Zinsdifferenz bei der dritten Säule zwischen Axa und ZKB beträgt 0.55%. Wenn Sie mit einem neuen 3a-Konto bei der ZKB (bei sonst vergleichbaren Konditionen) einen weiteren Rabatt von z.B. 0.04% auf der ZKB-Hypothek herausholen können, dann fahren Sie in der Summe besser, das 3a-Konto bei der ZKB zu eröffnen.
Wow, vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort! Sie haben richtig angenommen, meine Hypothek beträgt genau Fr. 500’000. Somit stimmt die Berechnung. Allerdings muss ich mir Ihren letzten Satz nochmals mehrmals durchlesen, damit ich das einigermassen verstehe.
Freundliche Grüsse
Andy D.
So, letzte Woche hatte ich das Gespräch mit der ZKB. Resultat = ernüchternd. Weder eine Eröffnung zweier 3a Kontos noch 25 Jahre Stammkunde brachten etwas. Am Schluss des Gesprächs händigte man mir ein A4 mit den aktuellen Konditionen auf den 31.12.2011 (Fest, Libor + Variabel) aus, welches aber schon vor unserem Gespräch ausgedruckt wurde. Also absolut kein individuelles Angebot. Habe jetzt noch einen Termin bei der CS, da habe ich jetzt schon per Mail Konditionen erhalten, welche weitaus günstiger sind. Und bei einer Eröffnung von 2 3a-Kontos liegt da noch mehr drin… OK, ich gebe zu, ich kenne einen Angestellten der CS sehr gut.
Fazit: Zu 90% werde ich die Hypothek von der ZKB zur CS wechseln. Die ZKB soll aber meine Hausbank bleiben. Ob ich die zwei 3a-Kontos bei der AXA oder CS eröffne, hängt noch von den ev. noch zusätzlichen Hypozins-Konditionen der CS ab.
Gruss Andy D.
Herzlichen Dank Andy für diese Rückmeldung.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Verhandlung der Hypothek bei der Credit Suisse. Ggf. könnten Sie nach Vorliegen des CS-Angebots nochmals ein Gespräch mit der ZKB führen – sozusagen als letzte Chance für die ZKB, das Angebot für Sie doch noch zu verbessern.
Hallo zusammen,
zuerst möchte ich Ihnen ein Kompliment für diese Seite machen. Ich informiere mich schon seit längerer Zeit bezüglich Hypotheken, doch auf keiner anderen Seite konnte ich so viele wertvolle Tipps und Ratschläge finden wie auf Ihrer.
Hier kurz zu meiner Situation: Ich werden anfangs Mai die Eigentumsübertragung für meine neue EGW (Neubau) haben. Da ich bei einer Schweizer Grossbank arbeite, kann ich von attraktiven Personalkonditionen profitieren. Im Schnitt liegen die 1% unter dem Markt. Logisch eigentlich, dass ich eine solche Hypothek nehmen werde. Für mich stellt sich jedoch die Frage, wie lange ich diesen Job noch machen werde bzw. wann die nächste Kündigungswelle kommt. Den eines möchte ich auf keinen Fall, und zwar abhängig von der Bank sein. Bei einem Weggang würden sich die Zinsen nämlich rapide erhöhen. Somit kommt ein langfristiges Modell schon mal nicht in Frage. Ich tendiere daher stark zu einer Libor-Hypothek (Laufzeit 1 Jahr), dadurch könnte ich einerseits von den aktuell tiefen Zinsen profitieren und bin zusätzlich flexibler als z.B. bei einer 3jährigen Fixhypo. Alternativ überlege ich mir auch einen Split zu machen in: 2 Jahre Fix, Rest Libor! Ich sollte noch erwähnen, dass ich keine familiären Verpflichtungen habe und einen Zinsanstieg sicherlich verkraften könnten. Weh würde es aber dennoch tun:-) Was mir jedoch auch noch im Kopf herumschwirrt, ist die Hypothek bei einer anderen Bank abzuschliessen. Zwar hätte ich dann keine Personalkonditionen, könnte aber einen Teil der Hypothek längerfristig fixieren und den Rest mit Libor abschliessen. Kurzfristig ist diese Variante sicherlich wenig interessant, weshalb ich mich auch noch nicht so intensiv damit auseinandersetzt habe.
Ich weiss zwar, dass Sie mir diese Entscheidung nicht abnehmen können, dennoch würde mich Ihre Einschätzung zu meiner Situation interessieren.
Viele Grüsse
Markus
Guten Tag Markus
Danke für Ihre positive Rückmeldung unserer Webseite!
Zu Ihrer Frage: Verstehen wir es richtig, dass Sie – sobald Sie nicht mehr bei der Bank arbeiten würden – weiterhin an die Laufzeit der Hypothek gebunden wären, aber der Zins ab Austritt um 1% höher wäre? In diesem Fall könnte es sich lohnen, die Hypothek bei einer anderen Bank abzuschliessen, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung langfristig finanzieren wollen. Wenn Sie z.B. in einem Jahr Ihre Bank verlassen, und die Hypothek auf 10 Jahre abgeschlossen haben, dann brachte Ihnen der Mitarbeiterrabatt auf 10 Jahre umgerechnet nur 0.1% Zinsermässigung. Das ist allerdings ein spezieller Fall. Es ist nicht sicher, dass Sie Ihre Stelle verlieren und anschliessend bei einem anderen Arbeitgeber (ev. wieder eine Bank?) ohne Mitarbeiterrabatt arbeiten werden.
Ein Splitting Libor/2 Jahre fest würden wir eher nicht empfehlen. Sie komplizieren damit den ja einigermassen wahrscheinlichen Bankwechsel in absehbarer Zeit. Und günstiger fahren als mit einer reinen Libor-Hypothek würden Sie nur, wenn die Markt-Zinsen sehr rasch stark ansteigen würden. Wenn Sie das Risiko eines Zinsanstiegs senken wollen, dann kämen allenfalls eben doch eine langfristige Festhypothek oder eine Geldmarkthypothek mit Cap in Frage. Dieser Cap lohnt sich aber fast immer nur für die Bank. Und so wären Sie eben an Ihre Bank gebunden.
Gemäss Ihrer Schilderung schätzen wir Sie als so risikobereit und risikofähig ein, auf kurzfristige Finanzierungen zu setzen. So gesehen wäre die Libor-Hypothek, jeweils mit einer Laufzeit von einem Jahr, für Sie aktuell und – basierend auf Daten in der Vergangenheit – auch langfristig die günstigste und für Sie zugleich beste Wahl.
Was wir an Ihrer Stelle noch machen würden, wäre ein Worst-Case Szenario zu durchdenken: Kündigung und dadurch höherer Hypozins und gleichzeitig – ev. auch für mehr als ein Jahr – ein deutlich tieferer Lohn.
Wir wünschen Ihnen auf alle Fälle alles Gute bei Ihrer Arbeitsstelle – auf dass Sie noch lange von Spezialkonditionen beim Hypozins profitieren können – und einen reibungslosen Umzug in die eigenen vier Wände.
Besten Dank für die schnelle Antwort!
Ja, Sie verstehen das richtig. Wenn ich jetzt also eine 10jährige Fixhypothek abschliessen würde, dann wäre ich bei einem Stellenwechsel für diese Laufzeit an die Bank gebunden, einfach mit einem schlechteren Zinssatz.
Ich tendire sehr stark zu einer reinen Libor-Hypothek, jedoch ohne Cap. Aufgrund der statistischen Auswertungen würde ich ja auch bei einem Anstieg längerfristig besser fahren. Als Absicherung werde ich monatlich einen gewissen Betrag als Reserve anlegen, damit dann bei einem Anstieg darauf zugreifen kann. Vorläufig gehe ich jedoch davon aus, dass sich der Libot in der Schweiz noch halten wird.
Nochmals besten Dank & Gruss
Markus
Guten Tag,
ich muss die Finanzierung für mein Haus(Neubau) lösen. Ausgangslage:
- ich bringe 35% selbst, <>(3.Säule,Cash,Teil 2.Säule). Das ist mir wichtig um die Tragbarkeit drücken zu können und eine Hypo im 1. Rang zu kriegen
- dafür bin ich danach natürlich kurzfristig etwas “ausgeschossen”, d.h. meine Risikofähigkeit wird sicher für ein Jahr tiefer sein als mit grosszügiger Reserve auf der Bank
- da ich wie gesagt die 35% selbst finanziere, brauche ich das Geld frühestens im April / Mai 2012.
- Für das “Finanzierungsversprechen” der Bank, das ich bei Vertragsunterzeichnung vorlegen muss, muss ich mich doch jetzt für eine Bank und ein Modell entscheiden.
Nun, was tun ist jetzt die Frage
- Zinsen (noch) günstig, EZB erhöht aber bald zum 2 mal, bei der SNB erwarte ich aber aufgrund des starken Frankens kurzfristig noch keine Erhöhung. Mittelfristig erwarte ich aber schon, dass auch die Schweiz die Zinsen erhöhen wird.
- somit habe ich überlegt nun doch die im Normalfall “ungünstige” Festhypothek mit Forward zu fixieren, Gründe: – Erwartung steigende Zinsen bis Mitte nächsten Jahres, meine reduzierte Risikofähigkeit durch 35% Eigenkapital.
Ich wäre dankbar für eine / Ihre Meinung dazu ?
besten Dank
mit freundlichem Gruss
Marco
Guten Tag
Sie haben sich ja schon eingehend mit den Themen Hypothek und Zinsentwicklung befasst. Die zukünftige Entwicklung der Zinsen kann niemand voraussagen. Noch vor drei Monaten etwa gingen Marktbeobachter von einer Zinserhöhung durch die SNB im Juni 2011 aus. Mittlerweile erwartet man keinen Zinsschritt mehr, weil die Inflation noch tief ist und vor allem weil der Franken sonst noch stärker gegenüber dem Euro und dem US-Dollar aufgewertet werden würde.
Die Frage bei Ihnen ist – falls die tatsächlich Zinsen ansteigen – wie viel höher das Zinsniveau in einem knappen Jahr sein wird. Erwarten Sie den Zinsanstieg stärker als was Sie jetzt als Prämie für eine Forward-Hypothek bezahlen müssen, dann lohnt sich der Abschluss. Rückwirkend betrachtet haben sich Forward-Hypotheken jedoch meistens für die Bank und nicht für den Immobilien-Käufer gelohnt. Sinken die Zinsen, bleiben sie gleich oder steigen sie nur leicht, dann war die Forward-Hypothek eine teure Versicherung.
Überlegen Sie sich auch, bis zu welchem Zinsniveau Sie die Hypozinsen gut bezahlen und dabei ruhig schlafen können. Sie könnten dann auch zuwarten und erst wenn die Zinsen für eine Forward-Hypothek auf Ihre Schmerzgrenze gestiegen sind, eine solche unterzeichnen. Dabei arbeitet die Zeit für Sie: Je kürzer der Forward, desto tiefer der Aufpreis.
Wenn Sie bereit sind, Risiken einzugehen, wäre zudem eine Möglichkeit, das Geld aus Säule 3a/Pensionskasse nur zu verpfänden und für den Betrag eine Libor-Hypothek aufzunehmen. Sie erhalten dort nach Steuern eine Rendite von 2%, während eine (risikoreiche) Libor-Hypothek nach Steuern nur 1% kostet (siehe unseren Kommentar von heute beim Artikel zur Amortisation/Rückzahlung der Hypothek).
Eine weitere Möglichkeit wäre zudem, die Hypothek aufzuteilen und nur für einen Teil eine Forward-Hypothek abzuschliessen, und den Rest mit einer Festhypo oder einer Geldmarkthypothek.
Sie sehen, wir können Ihnen leider keine Empfehlung abgeben. Diese müssen Sie treffen, da Sie auch die Konsequenzen tragen müssen. Auf alle Fälle sollten Sie mehrere Zins-Szenarien durchdenken und die Option wählen, mit der Sie sich dann am Wohlsten fühlen.
Hallo Allerseits
Auch zuerst mal ein Lob an die Website. Wirklich sehr hilfreich bei den eigenen Überlegungen. Ich habe ein Angebot für eine 5-Jahres-Hypothek über 2%, eventuell noch etwas tiefer. Aufgrund dieses guten Angebots denke ich, ist eine weitere Aufteilung in Fest- und Liborhypothek nicht gerechtfertigt. Ich habe auch mal ca. 10 verschieden Szenarien durchgerechnet (nur Fest, kombiniert mit Libor, verschiedene Tranchen, verschieden Grössen bei den einzelnen Posten etc.). Das Sparpotenzial gegenüber der 10-Jahres-Hypothek bei einer Hälfte Libor, die andere Fest über 5 Jahre, spare ich pro Monat 730.- (auf 10 Jahre 87’600), bei nur 5 Jahre Fest 466.-. Ich gehe mal davon aus, dass der Libor-Satz etwas ansteigen wird in den nächsten Monaten. Darum werde ich auf Nummer sicher gehen und vermutlich die 5-Jahres-Hypo nehmen. Evtl. habe ich ja Glück, und die in 5 Jahren ist der Zins immer/wieder attraktiv. Das gesparte Geld gegenüber einer 10-Jahres-Hypothek kann man ja gut für die Amortisation brauchen, 3. Säule und PK ist zusätzlich vorhanden, daher kann man auch ein bisschen mit dem Risiko spielen. Die Kombination Fest 5 Jahre und Libor ist natürlich schon interessant, aber dann immer hoffen, der Libor geht nicht rauf, ist mir ein bisschen zu anstrengend. Vor allem aufgrund des geringen Unterschiedes zu der 5-Jahres Festhypo.
Hallo Mat
Danke für Ihr Lob und dass Sie sich die Zeit genommen haben, Ihre Überlegungen – auch für andere Leser – niederzuschreiben.
Sicher sind Festhypotheken generell keine schlechte Wahl – schliesslich entscheiden sich ja über 80% der Kreditnehmer in der Schweiz dafür. Gerade für mittlere Laufzeiten wie bei Ihnen spricht auch, dass Sie dann für eine gewisse Zeit die Entwicklung der Zinsen nicht mehr beachten müssen.
10jährige Festhypotheken sind fast immer teurer als kurze und mittlere Laufzeiten und deswegen meist eine schlechte Wahl, wie wir hier und 10-Jahres Festhypotheken gezeigt haben. Dafür spricht nur, dass man sich – gerade bei knapper Finanzierbarkeit – längerfristig absichern kann und dass man ggf. das historisch sehr tiefe Zinsniveau binden kann.
Guten Tag
Alles erste auch meinerseits grosses Lob für diese Seite. Meine 5-jährige FH läuft Ende November aus (3.6%). Diese Hypothek habe ich beim Verkauf der Eeigentumswohnung mitnehmen müssen mein Bau des neuen Hauses. Dort habe ich letzen Sommer für 5 Jahre zu 2.5 % abschliessen können, nebst einer Minergiehypothek zu 1.65%. Ich wollte jetzt eigentlich die neu zu verhandelnde Hypothek (rund 350.000.–) an den Libor anbinden. Doch sagt mir mein Berater, dass eine Kumulation mit der Mindergiehypothek sei nicht mögich, erst wieder in 5 Jahren. Er hat mir für eine 4-jährige 1.65%, für eine 5-jährige 1.9%, für eine 6-järige 2.15% und für eine 7-järige 2.3% offeriert. Meine erste Frage ist, ob das üblich ist, dass der Libor nun nicht mehr zur Verfügung steht wegen der Minergiehypothek (Bank: AKB)und welche Laufzeit zu empfehlen ist. Bis jetzt bin ich mit 5-jährigen eigentlich immer schlechter gefahren und ich möchte nun nach den 3.6% die Kosten etwas senken. Mit einer 4-jährigen würden dann aber die anderen zum gleichen Zeitpunkt fällig werden, was ein gewisses Risiko ist, anderseits könnte ich in 4 Jahren eine neue Bank suchen und einen grossen Teil an den Libor anbinden. Wie sich der Markt entwickeln wird, kann wohl niemand voraussagen, allerdings steht fest, dass die Festypotheken noch nie so teif waren. Dies hat man aber auch schon vor einem Jahr gesagt und trotzdem sind die Hypotheken heute rund 0.5 % tiefer. Ist es empfehlenswert heute eine 4-jährige abzuschliessen oder doch eher für 5 oder 6 Jahren?
Freundliche Grüsse
David D.
Guten Tag David
Danke für Ihr positives Feedback und die präzise Beschreibung Ihrer Ausgangslage.
Uns ist nicht bekannt, dass eine Minergie-Hypothek eine Libor-Hypothek ausschliesst, warum auch? Wir würden deswegen empfehlen, die AGBs der Minergie-Hypothek durchzulesen und allenfalls den Berater der Aargauer Kantonalbank nochmals kontaktieren.
Die Unterschiede beim Ihrem Risiko zwischen 4 und 6 Jahren Laufzeit sind relativ gering: Sie “sparen” mit 4 vs. 6 Jahre ja pro Jahr bereits 0.5%, also total 2.0%. Wir würden die 4jährige Laufzeit empfehlen, damit danach alle Hypotheken ungefähr gleichzeitig fällig werden. Denn: Die Angebote der AKB sind gemäss Hypothekenvergleich im Vergleich mit anderen Banken teuer. Mit ähnlicher Fälligkeit haben Sie die Option, in vier Jahren praktisch ohne Strafgebühren die Bank zu wechseln, und das dürfte sich in Ihrem Fall lohnen. Im Minimum können Sie 2015 mehrere Offerten einholen und die Aargauer Kantonalbank bitten, Ihnen gleich günstige Zinsen zu bieten, da Sie ansonsten die Bank wechseln.
Guten Tag
Situation:
Wir haben letztes Jahr ein Grundstück gekauft: ca. 1/3 haben wir mit eigene Mittel finanziert der Rest über unsere Bank. Hier haben wir letztes Jahr eine Festhypotek von 10 Jahren mit einem Zissatz von 2.6% abgeschlossen.
Nun müssen wir das Haus, welches im Sommer 2012 fertiggestellt wird, finanzieren. Der Betrag ist genau so hoch wie der total bezahlte Grundstückspreis (d.h. der 1/3 selbstbezahlte Betrag + der 2/3 finanzierte Betrag).
Die Bank hat nun folgender Angebot gemacht:
Wir verpflichten uns Heute, nächsten Sommer auf den zu finanzierende Betrag des Hauses eine Festhypothek mit Laufzeit 15 Jahre zu 2.6% abzuschliessen.
Wir sind hier frei einen Gegenvorschlag zu machen und auch nur einen Teil des Betrages mit diesen Konditionen abzuschliessen.
In Anbetracht der Tatsache, dass die Zinsen momentan wirklich sehr tief sind, sind wir unsicher was wir tun sollen.
Welche Empfehlung würden Sie für die Finanzierung geben?
Viele Grüsse,
Sandra
Hallo Sandra
Es kommt darauf an, wie Ihre finanzielle Situation aussieht und wie Sie mit Zinssteigerungen psychisch umgehen können. Wir haben hier auf FinanzMonitor.com in mehreren Artikel zur Finanzierung von Immobilien gezeigt, dass in der Vergangenheit kurzfristige Hypotheken (Libor-Hypotheken) auf lange Sicht deutlich günstiger waren als Festhypotheken, und dass Festhypotheken mit langer Laufzeit sich auf lange Sicht nicht lohnen. Wenn Sie gut verdienen und das gesparte Geld zur Rückzahlung der Hypothek verwenden, dann würden wir eher für Libor-Hypotheken tendieren.
Allerdings waren die Zinsen in den letzten 150 Jahren noch nie so tief wie jetzt. Sehr viel falsch können Sie mit einer Festhypothek nicht machen.
Weil wir weder die zukünftige Zinsentwicklung noch Ihre finanzielle Situation über die nächsten 15 Jahre kennen, können wir keine Empfehlung abgeben. Es könnte sich bei Ihnen aber lohnen, über eine 50-50 Aufteilung fix und Libor nachzudenken. 15 Jahre sind eine unüblich lange Laufzeit, und so hätten Sie auch mehr Flexibilität, was die Rückzahlungen angeht.
Besten Dank für die prompte Antwort. Ich habe in der Tat in den AHKB’s nichts gefunden und auch nicht auf der Hompage der AKB. Der Berater meinte nur, dass sei ein Beschluss der Geschäftsleitung und er gelte schon seit eh und jeh. Zu den nochmals gesunkenen Zinsen seit dem 19.8.2011 meint er nur, die AKB habe bewusst nicht die günstigen Zinsen, man hebe sich mehr durch die Diensleistungen ab. Von der ursprünlich offerierten 1.65 % für eine 4-jährige FH kann er noch 0.05% entgegen kommen. Da nun der Libor wohl endgültig wegfällt, konzentriere ich mich auf die 4-jährige, damit ich in 4 Jahren, wenn alle Hypotheken auslaufen, die Bank wechseln kann. Ursprünglich bin ich von der NAB zur AKB, da ich einen Freund bei der AKB hatte, davon habe ich auch, solange er dort war, profitiert. Jetzt kann ich leider die AKB niemandem mehr weiterempfehlen. Ich bin so verblieben, dass wir nochmals Mitte Woche telefonieren, ich aber erwarte, dass ich die 4-jährige zu 1.5 % abschliessen kann.
David D.
Danke für eine wirklich gut gemachte, informative Seite. Mein Kompliment.
Ich muss mich aktuell für eine Finanzierung entscheiden. Meine Ausgangslage: Ich bin Mitte 50 und mit Finanzen nicht risikofreudig. Ich habe die Zeiten in den 90er Jahren mit 7% Hypo erlebt. Das möchte ich nicht mehr haben.
Aktuell will ich 600000 finanzieren, habe 45% Eigenmittel gebracht, und besitze danach noch Reserven. Ich tendiere zu 8-10 J Festhypothek, da ich fest überzeugt bin, dass es zinslich nur noch höher gehen kann. Ich setze mich nicht gerne mit Banken auseinander, weil ich der Willkür dieser Institute nicht ausgeliefert sein möchte. Ergo möchte ich Ruhe haben und nicht alle 3 Jahre neu verhandeln und meine Auslage präsentiern. Ich sehe ein Splitting in 2 Tranchen mit 5 und 10 J Laufzeit nicht positiv, weil ich sicher bin, dass wir in 5 Jahren bei mind 3-4% Zinsniveau sein werden. Was raten sei mir in meiner Lage?
Hallo Pap
Herzlichen Dank für Ihr Lob zu FinanzMonitor.com
Sie geben im Prinzip ja schon selbst die Antwort auf die Frage, welche Hypothek Sie wählen sollten. Wir vermuten, dass Sie auch in zehn Jahren noch in Ihrem Haus leben werden. Sollten Sie keine Rückzahlungen planen (etwa durch eine Erbbschaft), dann scheint uns für Sie eine zehnjährige Festhypothek die beste Wahl zu sein. So verzichten Sie zwar auf noch tiefere Zinsen (etwa mit einer Libor-Hypothek, die Sie momentan unter 1.0% kosten würde), sichern sich aber einen im historischen Vergleich sehr tiefen Zins von deutlich unter 3.0% und haben bis zur ordentlichen Pensionierung Ruhe.
Tipp: Auch wenn Sie sich nicht gerne mit Banken auseinander setzen, so sollten Sie dennoch jetzt (einmalig für die nächsten 10 Jahre…) bei mehreren Banken hausieren. Sie scheinen ein guter Schuldner zu sein, da Sie das Haus nur zu 55% belehnen wollen und zudem über weitere Vermögenswerte verfügen. Holen Sie mehrere Offerten ein, und spielen Sie die Banken gegeneinander aus, indem Sie anbieten, nicht nur die Hypothek aufzunehmen, sondern auch Teile Ihres Vermögens (vorausgesetzt Zinsen/Kosten sind vergleichbar gut) zu transferieren. Der Aufwand wird sich lohnen: Schon nur 0.1% Zinsdifferenz bei 600’000 Franken entsprechen in 10 Jahren 6’000 Franken Ersparnis.
Guten Tag
Ich interesse mich für die aktuelle LIBOR-Situation und bin beim Suchen auf Ihre Internetseite gestossen. Darauf habe ich viele interessante Artikel und Informationen gefunden und gratuliere Ihnen dazu.
Nachdem die SNB heute einen Mindest-Kurs von 1.20/Euro erklärt hat, möchte ich gerne von Fachleuten wie Ihnen wissen, was dies mittel- oder längerfristig für eine Auswirkung auf den LIBOR und die Festhypothek-Zinsen haben kann? Dabei wird die Geldmasse entsprechend erhöht, was m.E. mittel- oder langfristig zu Inflation, sprich Zinserhöhungen führen sollte. Habe Anfang 2011 einen 5-jährigen Rahmenvertrag für CHF 3M Libor abgeschlossen, mit der Möglichkeit, 1x zu wechseln, d.h. aus dem Libor auszusteigen und in eine Festhypothek zu wechseln. Was würden Sie mir raten, zu tun? Besten Dank für Ihre Antwort.
Guten Tag Marc
Herzlichen Dank für Ihr positives Feedback.
Die langfristigen Auswirkungen der Kursuntergrenze von CHF 1.20/Euro durch die Schweizerische Nationalbank auf die Zinsen sind schwierig zu beurteilen.
Der Euro-Kurs ist bei CHF 1.20 immer noch unterbewertet, d.h. unterhalb des Kurses, den er nach Kaufkraftparität haben müsste. Entsprechend kann es sein, dass alleine die Aussage der SNB mit dem Kursziel als psychologischer Effekt ausgereicht hat, um diesen Wechselkurs auch zu sichern. Das würde bedeuten, dass die SNB die Geldmenge nicht durch Käufe von Fremdwährungen stützen müsste.
Banken refinazieren sich u.a. bei der SNB. Die Libor-Sätze werden kurzfristig weiterhin tief bleiben, um nicht den Franken zu stärken.
Und eine steigende Geldmenge hat nicht sofort direkte Auswirkungen auf die Inflation. In den USA wurde die Geldmenge in den letzten Jahren ausgedehnt, dennoch lag die Teuerungsrate (ohne Nahrungsmittel und Energie) seit Anfang 2009 jeweils im Bereich 0.5% bis 2.0%.
Inflation entsteht auch, wenn Firmen Preise erhöhen können, und Kunden bereit sind, diese höheren Preise auch zu bezahlen. Mit dem weiterhin tiefen Euro, und ohne Aussicht auf einen Wirtschaftsboom in der Schweiz (zumal es in anderen westlichen Nationen auch nicht danach aussieht), wird es für Unternehmen schwierig sein, die Preise zu erhöhen.
Und sollte es dennoch so hoher Inflation kommen, dass der Auftrag der SNB (Preisstabilität, d.h. maximal 2% Inflation) kommen, dann müsste die SNB das Wechselkursziel neu überdenken.
Viele Faktoren deuten deswegen darauf, dass kurzfristig nicht mit einer steigenden Inflation zu rechnen ist. Langfristig lässt sich jedoch keine Aussage machen.
Wir würden Ihren Entscheid, von Libor auf eine Festhypothek zu wechseln, nicht alleine vom SNB-Kursziel für den Euro abhängig machen. Sie haben nun erste Erfahrungen mit der Libor-Hypothek gemacht. Überlegen Sie sich in Ruhe: Können Sie mit diesen Zinsschwankungen (die auch nach oben zeigen können) umgehen? Verdienen Sie genug, um auch einen Hypothekarzins von 5% bezahlen zu können? Stimmt für Sie das Risiko-Rendite-Verhältnis noch (Libor-Hypotheken werden kaum noch sinken, für eine Festhypothek über 4 1/4 Jahre werden Sie aktuell wohl weniger als 1.5% bezahlen)?
Besten Dank für Ihre prompte und ausführliche Antwort.
Hallo, endlich mal ein Forum mit handfesten Beispielen und guten Denkanstössen – danke erstmal dafür.
Wir, beide berufstätig, 40J, werden nun ein Kredit über 700,000 CHF aufnehmen – die derzeit niedrigen Zinsen sind sehr verlockend, allerdings wollen wir nun eine weitere Meinung hoeren:
Wir haben folgende Angebote:
a) 3m Libor variabel: 0.7% Bankgebühr + 3m Libor
b) CAPE 2: 1.8%
c) 25 Jahre fix: 2.8%
Natürlich klingt die variable Option heute am besten – auch wenn man die letzten 10-15 Jahre zu Grunde legt. Allerdings stellt sich die Frage, ob man durch eine “Versicherung” von derzeit 2% (fix vs. variabel) langfristig nicht besser schläft, wenn es vielleicht einmal wieder Liborzinsen wie in den 90er Jahren gibt (6-10%). Auf der anderen Seite liegen wir mit den dem fixen Zinssatz weit unterhalb unserer Belastungsgrenze. Also kann ich genauso gut von einer schnelleren Rückzahlung heute (bei geringem Libor), aber auch von einer nicht-halsbrecherischen Belastung bei Libor von 3-4% ausgehen.
Wir kaufen zwar ein schoenes Haus, aber wir wissen heute noch nicht, ob wir darin alt werden. Deswegen denken wir auch über eine Einzahlung in 3a nach, um dann alle 5 Jahre die Hypothek drastisch zu vermindern.
Vielen Dank für Ihre Denkanstoesse.
Hallo Andreas
Danke für Ihren Besuch auf FinanzMonitor.com. Sie verfügen über zwei Einkommen und können sich die Hypothek gut leisten. Wenn Sie planen, noch Kinder zu haben, sollten Sie den Wegfall eines Einkommens (oder die Kinderbetreuungskosten) mit in Ihre Rechnung einbeziehen.
Trotz des guten Einkommens würden Sie sich wohler fühlen, wenn Sie das gegenwärtig tiefe Zinsniveau auf lange Sicht absichern könnten. Das ist allerdings – zumindest aktuell – mit höheren Kosten verbunden.
Wir gehen davon aus, dass Sie und Ihre Frau weiterhin gut verdienen werden. Eine Option für Sie wäre, den Kredit aufzuteilen. Eine Festhypothek von z.B. CHF 400’000 über 10 Jahre (länger würden wir nicht gehen – wenn das Zinsniveau so tief bleibt, wird ein frühzeitiger Ausstieg teuer) und eine Libor-Hypothek über z.B. CHF 300’000, die Sie in den nächsten zehn Jahren ganz oder teilweise abbezahlen (oder zumindest abbezahlen könnten, siehe nächster Absatz).
Eine teilweise indirekte Amortisation über die Säule 3a ist sinnvoll. Sie können jährlich total rund 13’000 Franken einzahlen und sparen so etwa 1/4 des einbezahlten Betrags (Grenzsteuersatz bei der Einzahlung minus Steuersatz beim Bezug). Aktuell lohnt sich eine Rückzahlung einer Libor-Hypothek mit Geldern aus der 3. Säule aber nicht. Sie erhalten steuerfrei 2.0% Zins in der Säule 3a, und die Libor-Hypothek kostet Sie nach Steuern lediglich 0.5%.
Wählen Sie eine Laufzeit von maximal 3 Jahren für die Libor-Hypothek – so können Sie bereits frühzeitig mit flüssigen Mitteln die Hypothek reduzieren. Wenn Ihre Bank das anbietet, dann wählen Sie den 1-Monats-Libor als Basis. Dieser ist idR noch etwas tiefer als der 3-Monats-Libor.
Die oben skizzierte Idee ist ein Vorschlag – wählen Sie ein Modell, bei dem Sie und Ihre Frau ein gutes Gefühl haben. Wir wünschen Ihnen auf alle Fälle einen guten Umzug und eine gute Zeit im neuen Heim!
Auch ich schliesse mich den Komplimenten an, eine interessante lehrreiche Seite!
Wir haben ein MFH dass mit CHF 1,5 Mio. belastet ist. Bisher zahlen wir im Monats-LIBOR ca. 0,8%, soweit so gut.
Dass es so nicht ewigs weiter gehen kann, ist ja jedem klar, kurzfristig schon, aber langfristig wird der LIBOR sicher ansteigen. Die Statistik sagt zwar, dass man langfristig mit dem LIBOR besser fährt als mit einer Fixhypothek. Ich frage mich aber, ob dies so sein muss? Theoretisch könnte es ja sein, dass der LIBOR über eine sehr lange Zeit (5-10 Jahre) hoch sein kann (event. 7-8% wie schon gehabt) Stimmt dann bei einem solchen Szenario diese Faustregel immer noch?
Was halten Sie von einer Aufteilung: 1/3 fest 10 Jahre, 1/3 fest 5 Jahre, 1/3 im LIBOR?
Niemand kann ja wissen, wie es in 5 oder 10 Jahren aussieht. Vielleicht sind wir dannzumal in einer Hochzinsphase und wären gezwungen teuer zu verlängern. Finden Sie diese Aufteilung vernünftig, oder glauben Sie es ist auf jeden Fall besser im LIBOR zu bleiben, getreu der Statistik?
Hallo Joe
Wir wissen nicht, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Niemand konnte z.B. diese absolute Tiefzins-Phase voraussehen – und niemand weiss, ob, wann und um wie viel die Zinsen zukünftig steigen werden.
Es ist ein Fakt, dass langfristige Schulden teurer sind als kurzfristige Schulden. Wegen der langen Laufzeit verzichtet der Kreditgeber länger auf sein Geld und geht ein grösseres Ausfallrisiko ein. Dafür will er entschädigt werden. Sie sehen hier in der Zinskurve Schweiz, dass die Rendite zwischen 2- und 10-jährigen Bundesobligationen jeweils um 1.0% bis 1.5% auseinander liegt. Das ist auch bei den Hypotheken so. Je kurzfristiger Sie sich verschulden, umso tiefer der Zins.
Jetzt stellt sich die Frage, ob es bei so tiefen Zinsen nicht eine einmalige Gelegenheit ist, sich das Zinsniveau auf lange Sicht zu sichern. Wir können die Zukunft nicht voraussehen. Sie können aber verschiedene Szenarien durchspielen, etwa mit unserem Libor-Rechner. Vielleicht hilft Ihnen das bei der Entscheidungsfindung.
Eine langjährige Periode mit hohen Zinsen wird Sie treffen – egal ob Sie das Mehrfamilienhaus durch Libor-Hypotheken oder durch eine Festhypothek (die Sie irgendwann refinanzieren müssen) finanziert haben. Überlegen Sie sich aber auch, wie stark Sie bei steigenden Hypozinsen die Mietzinse erhöhen können. Da Sie die Wohnungen vermutlich vermieten, haben Sie hier einen gewissen Schutz gegen das Risiko Zinsanstieg.
Danke für die prompte Antwort.
Zusammengefasst geben Sie mir zu verstehen, dass man die Sache drehen kann wie man will, schlussendlich trifft einem irgendwann einmal eine Hochzinsphase, gleichgültig ob man im LIBOR oder Fix engagiert ist. Genau dies war meine Ueberlegung bei der Fragestellung. Deshalb wollte ich von Ihnen wissen, ob Sie glauben, dass man durch Aufteilung der Laufzeiten dieses Risiko minimieren kann?
Sie erwähnen im Schlussabsatz einen interessanten Aspekt: Tatsächlich sollte man steigende Hypozinsen über eine entsprechende Mieterhöhung teilweise kompensieren können. Nach der Einführung des Referenzsatzes greift dieses Szenario aber erst verzögert und deckt sich nicht unbedingt mit den laufenden Zinskosten.
Danke Joe für Ihren erneuten Besuch auf FinanzMonitor.com!
Durch eine Aufteilung der Laufzeiten können Sie Ihr Risiko minimieren, in einer Hochzinsphase eine hohe Summe refinanzieren zu müssen. Sie könnten die CHF 1.5 Mio z.B. in fünf Tranchen zu je CHF 300’000 aufteilen mit Laufzeiten von 2, 4, 6, 8 und 10 Jahren. So müssten Sie immer nur 1/5 der Hypothek erneuern. So wäre Ihr Risiko relativ gering.
Das Problem bei diesem Vorgehen ist, dass Sie dann – wie im oben verlinkten Artikel aufgezeigt – jede erneuerte Hypothek über 10 Jahre abschliessen müssten, um weiterhin einen Abstand von 2 Jahren zwischen den Tranchen zu halten. Das hätte die Konsequenz, dass Sie nach 8 Jahren nur noch die teuren 10-Jahres Festhypotheken abschliessen würden.
Sie sehen – Sie können auf lange Sicht nicht Ihr Risiko minimieren und gleichzeitig sehr günstige Hypothekarzinen haben. Sie müssen sich überlegen, wie viel Risiko Sie eingehen können und wollen – und danach das günstigste Hypothekarmodell bestimmen.
Wow, ich habe jetzt eine Stunde hier gelesen und bin begeistert über den Informationsgehalt, super !
Meine Frau und ich haben gestern den Rahmenvertrag mit der NAB über 880k CHF abgeschlossen. Da es sich um einen Neubau handelt und die Eigenmittel bis zur Fertigstellung des Hauses ausreichen, brauchen wir die Finanzierung erst am 1. August 2012. Nun haben wir Zeit, uns über die Strategie Gedanken zu machen. Gerne möchten wir einen Teil Libor abschliessen, da wir aber das Geld erst in 9 Monaten brauchen, wissen wir natürlich heute noch nicht, wie der dann aussieht. den grössen Teil möchten wir fixieren.
Wie schon mehrfach erwähnt haben wir alle keine Glaskugel die uns die Zukunft erzählt. Müssten Sie aber entscheiden, was würden Sie machen ?
Danke und Grüsse
Danke Rocco für Ihren ausgiebigen Besuch auf FinanzMonitor.com!
Sie schreiben, dass Sie einerseits teilweise eine Libor-Hypothek wollen (bei der NAB Rollover-Hypothek genannt), andererseits den grösseren Teil der Hypothek fixieren möchten. Dieses Ziel widerspricht sich – bei einer Libor-Hypothek sind Sie den Schwankungen des Libor-Satzes mit einer Verzögerung von idR 3 Monaten voll ausgesetzt.
Welche sinnvollen Optionen nebst der Libor-Hypothek haben Sie? Die NAB bietet nebst der reinen Geldmarkt-Hypothek (Rollover-Hypothek) auch eine Libor-Hypothek mit Cap/Zinsdach (“Switch-Hypothek”) an. Hier hätten Sie zu etwas höheren Kosten einen Schutz, wenn die Zinsen stark steigen würden. Vollständigen Schutz gegen steigende Zinsen bietet Ihnen eine Festhypothek, bei welcher der Zins aber beim Abschluss am höchsten ist. Zudem können Sie bei den meisten Banken eine Forward-Festhypothek abschliessen, was bedeutet, dass Sie sich die Zinsen im voraus (gegen eine Prämie) sichern können.
Wir empfehlen Ihnen zunächst, noch nichts zu unternehmen, sondern sich ein paar Monate Zeit zu lassen. Weder die wirtschaftlichen Aussichten noch die Inflation deuten auf einen raschen Zinsanstieg in den nächsten Monaten hin. Wägen Sie die Vor- und Nachteile der verschiedenen Varianten zusammen mit Ihrer Frau gegeneinander ab. Wichtig ist, dass Sie sich mit der gewählten Finanzierung auch in einem veränderten Umfeld (Zinsen, aber auch Einkommen) wohl fühlen werden.
Als neuer Hausbesitzer wäre z.B. eine Option, 600’000 für 6 Jahre als Festhypothek mit rund 2% Zins abzuschliessen (ggf. auch schon als Forward-Hypothek) und den Rest als Libor-Hypothek (jeweils für 3 Jahre), die Sie in den nächsten Jahren schon teilweise abbezahlen könnten. So hätten Sie bis 2018 “Ruhe”, die historisch tiefen Zinsen gesichert und eine relativ sichere, aber wohl nicht die günstigste Lösung gewählt. Im 2018 könnten Sie dann eine Neubeurteilung vornehmen mit den Optionen, ganz auf Libor-Hypotheken zu setzen und/oder die Bank zu wechseln. Wenn Sie risikobereit und ein “guter Sparer” sind, dann können Sie natürlich auch 50% oder mehr in Form einer Geldmarkt-Hypothek finanzieren.
Wir wünschen Ihnen gute Nerven und viel Vergnügen beim Hausbau.
Grüezi
Tolle Seite mit vielen tollen Informationen. So aufgebaut und dargestellt, dass sogar der “Laie” versteht und lernen kann.
Ich hatte kürzlich, nach Ablauf der 2-Jahres-Laufzeit meiner ersten Liborhypothek, das Gespräch mit dem Kundenberater meiner Bank.
Die Marge wird von momentan 0,84% auf 1,1% angehoben (gemäss Internetseite der Bank, wäre sie sogar im Normalfall 1,35%).
Frage: gibt es irgendwo die Möglichkeit diese Margen von versch. Banken miteinander zu vergleichen? Da ich aufgrund dieser eklatanten Steigerung die Bank wechseln möchte, wäre eine solche Vergleichsmöglichkeit sehr viel wert.
Vielen Dank und freundlicher Gruss
texy
Herzlichen Dank Texy für Ihr Lob!
Sie sind nicht der einzige, der momentan davon berichtet, dass die Bank die Marge bei der Verlängerung der Libor-Hypothek deutlich anhebt. Das ist sehr ärgerlich. Mitunter wäre es demnach vorteilhaft, wenn man eine längere Laufzeit bei einer Geldmarkt-Hypothek wählen würde (z.B. fünf statt zwei Jahre), vorausgesetzt, man will die Immobilie so lange halten.
Der Hintergrund, warum Banken die Marge erhöhen, ist zum Teil durch die Zinsen für Privat- und Sparkonten begründet. Die Bank muss ja dieses Geld besser anlegen, als was sie den Kontoinhabern bezahlt. Bei einem Zinssatz von 1.25% auf dem Privatkonto und einem Libor-Satz von 2.0% konnte die Bank früher Libor-Hypotheken zu 3.0% ausgeben (2.0% plus 1.0% Marge) und verdiente somit 1.75%. Heute verdient sie bei einem Privatkonto (Zinsannahme 0.25%) und bei einem Libor-Satz von 0.1% viel weniger. Die Libor-Hypothek bringt ihr 1.1% ein, die Differenz beträgt nur noch 0.85%, also weniger als die Hälfte. Dies ist vor allem für Banken wichtig, die viel Geld von Sparern auf Privat- und Sparkonten haben, aber nur wenig Hyptohekar-Kunden haben.
Leider gibt es keinen Vergleich der Bankmargen bei Libor-Hypotheken. Auch die Richtsätze auf den Webseiten der Banken liefern wenig Hilfe. Einige Banken geben die Obergrenze an, andere den Zins für Kunden/Objekte mit bester Bonität.
Es bleibt also nichts anderes übrig, als bei verschiedenen Banken zu hausieren, Offerten einzuholen und dann noch nachzuverhandeln.
Natürlich können Sie (oder andere Leser) die ihnen aktuell angebotene Bankmarge hier als Kommentar veröffentlichen – das wäre.für weitere Besucher sicher sehr interessant.
Ich bin auch wie die meisten hier sehr begeistert von dem was ich gelesen habe.
Wir möchten Einfamilienhaus kaufen und sind am überlegen welche Hypotheke für uns passend ist.
Wir haben von unser Hausbank Angebot bekommen
1. Hypothek Familienhypothek 5 Jaher Fest zu 1.15%
2. Hypothek 10. Jahre Fest 2.25 %
Uns stellt sich die Frage ob wir noch eine Libor Hypothek machen.
Was würden sie uns empfehlen?
Hallo Ilian
Es ist schwierig, eine Empfehlung zu machen, ohne Ihre finanziellen Verhältnisse zu kennen. Nur Sie wissen die Antwort auf wichtige Fragen wie
- Wie viel Risiko können Sie mit Ihrem jetzigen und erwarteten Einkommen eingehen?
- Sind Sie überhaupt auch gewillt, ein erhöhtes Risiko einzugehen?
- Können Sie die Zinsen weiterhin problemlos bezahlen, wenn diese plötzlich auf 5% ansteigen?
Die Familienhypothek zu nur 1.15% für 5 Jahre ist sehr günstig. Das Verhältnis von möglicher Ersparnis zu Risiko spricht dafür, die 1. Hypothek als Festhypothek abzuschliessen. So ist für den Grossteil Ihres Kredits (vermutlich etwa 65% des Hauspreises) der Zins für fünf Jahre auf historisch sehr tiefem Niveau gesichert.
Was wir nicht machen würden, ist gleichzeitig die zweite Hypothek über zehn Jahre abzuschliessen. Diese wird ja lediglich etwa 15% (höchstens 25%) des Kaufpreises betragen. Mit der langen Laufzeit gehen Sie ein Risiko ein, falls Sie diese frühzeitig zurückzahlen wollen. Und ein Bankwechsel in fünf Jahren wird erschwert (Sie wissen nicht, ob die Konditionen bei der Verlängerung der 1. Hypothek noch so gut sein werden). Für die zweite Hypothek würden wir deswegen entweder auch fünf Jahre fest wählen oder diese als Libor-Hypothek (mit einer fünfjährigen Laufzeit oder mit 3/2 Jahren Laufzeit) abschliessen.
Wir wünschen Ihnen alles Gute beim Finden und beim Umzug in Ihr Einfamilienhaus!
Ich habe eine alte Festhypothek über 400’000 zu 3.4% die im Mai 2012 endlich ausläuft. Der Banker meint jetzt schon, dass eine Umwandlung in LIBOR (habe ich zusätzlich schon) zu den bisherigen Konditionen (Marge à 0.7%) nicht mehr möglich sei. Die Bank müsse sich ja auch refinanzieren und hebe daher ihre Margen “zünftig” an. Damit will man mir wieder eine Festhypothek schmackhaft machen, der Unterschied sei ja zum LIBOR nicht mehr gross….Die Sicherheit bezüglich der Belehnung (über 65%) möchte man auch noch anschauen, obwohl unsere Säule 3 Guthaben (bei verschiedenen Banken) bei Auflösung die Belehnung locker auf unter 65% sinken lassen. Haben Sie Lösungsansätze ?
Hallo Charly
Es ist gut, dass Sie trotz sicher tieferen Zinskosten Ausschau nach weiterem Potenzial zum Geld sparen halten.
Sie bestätigen, was uns in letzter Zeit schon mehrmals mitgeteilt wurde. Die Banken sind nicht mehr bereit, nur eine Marge von 0.7% auf den Libor-Satz zu schlagen für Geldmarkthypotheken. Das ist betriebswirtschaftlich schon gerechtfertigt (siehe unsere Antwort vom 18.11.2011). Nur wird so etwas aus Sicht Kunde natürlich als unfair taxiert. Eine Lösung ist, anstelle von Libor-Hypotheken kurz- bis mittelfristige Festhypotheken abzuschliessen. Die Zinsen sind so zwar höher, aber dafür ist der Zinssatz auf ein paar Jahre fixiert und man trägt kein Risiko.
Da Sie eine Libor-Hypothek abschliessen möchten, scheinen Sie bereit zu sein, Ihr gesamtes Eigenheim mit kurzfristigen Krediten zu finanzieren, was auf lange Sicht deutlich günstiger ist als langlaufende Festhypotheken. Sie sollten nun schauen, ob Sie bereits jetzt aus der bestehende Libor-Hypothek aussteigen könnten (diese scheint für die Bank bei der Marge von 0.7% kein gutes Geschäft zu sein) und dann bei anderen Banken Offerten einholen. Falls Sie nicht aussteigen wollen/können, sollten Sie eine Hypothek abschliessen mit einer Laufzeit per Ende der bestehenden Geldmarkthypothek. So können Sie zumindest zu einem späteren Zeitpunkt einfach die Bank wechseln. Zudem sollten Sie Ihrem Berater anbieten, das eine oder andere 3a-Konto zu seiner Bank zu transferieren, wenn die Hypothek dafür günstig neu abgeschlossen werden kann.
Aktuell macht es keinen Sinn, ein 3a-Konto aufzulösen um die Belehnung zu reduzieren. Die Zinsen in der dritten Säule sind höher als die Hypothekarzinsen, und letztere können ja auch noch vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, was eine weitere Reduktion um etwa 1/4 bis 1/3 des Satzes bedeutet. Das sollte auch Ihr Berater einsehen, wenn Sie ihm mit den Kontoauszügen nachweisen, dass Sie über ein stattliches Vermögen in der 3. Säule verfügen.
Geben Sie doch uns und anderen Lesern Bescheid, wenn Sie die Hypothek verlängert/gewechselt haben.
Zunächst ein Kompliment für die tolle Seite, ist wirklich informativ uns entält viele interessanten Tipps.
Nun zu meiner Frage :
Wir haben gerade ein EFH gekauft und haben nun mehrere Hypothekarangebote (Betrag ca. 1,1 Mio. CHF) eingeholt. So haben wir z.B. ein aktuelles Angebot für eine Fixhypothek für 5 Jahre zu 1,05% vorliegen. Für 7 Jahre könnten wir 1,39% bekommen. Wir überlegen nun eine Kombination aus 5 und 7 Jahren zu machen und fragen uns nun ob wir bei diesen tiefen Zinsen trotzdem eventuell zusätzlich noch einen Teil Libor dazu nehmen sollen.
Zinsschwankungen wären nicht unbedingt ein Problem denn die Tragbarkeit wäre auch bei 5% noch gewährleistet.
Herzlichen Dank für Ihr Lob Nikolaas!
Rückwirkend betrachtet waren kurzfristige Hypotheken wie eben Libor-Hypotheken die günstigste Wahl.
Aktuell ist aber das Zinsniveau tief wie nie und die Ihnen offerierten Konditionen sind günstig. Eine Libor-Hypothek – selbst wenn Sie diese für total 0.75% erhalten – erscheint uns, wenn man Chancen (stabile oder sinkende Zinsen) und Risiken (steigende Zinsen) vergleicht, die schlechtere Wahl zu sein.
Wir empfehlen Ihnen, die fünfjährige Laufzeit zu wählen. So fahren Sie günstiger als mit der 7jährigen, solange die Zinsen in 5 Jahren für zwei weitere Jahre 2 1/4 Prozent oder weniger betragen. Ausserdem ist ein Wechsel der Bank (und wenn es nur die Androhung dessen ist, um günstigere Konditionen zu erhalten) einfacher als wenn Sie mehrere Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten haben.
Tipp: Da Sie gut verdienen – sparen Sie die Differenz zu den 5% an, dann können Sie in 5 Jahren die Hypothek bereits um über 200’000 Franken reduzieren.
Vielen Dank fuer die prompte Antwort!
Kurze Frage noch : Sie halten eine Kombination aus 5 und 7 Jahren also nicht fuer empfehlenswert?
Rückwirkend betrachtet machte ein Splitting keinen Sinn, einfach weil kurzfristige Geldmarkthypotheken am günstigsten waren (für Leute, welche das Zinsrisiko eingehen können und wollen).
Der Unterschied zwischen 5 und 7 Jahren ist einfach zu gering. Entscheiden Sie sich für eine Variante. So sind Sie bei der Verlängerung flexibler, weil Sie die gesamte Hypothek zu einer anderen Bank transferieren können.
Auch von mir ein grosses Kompliment für diese tolle Seite !
Für unsere Eigentumswohnung haben wir im Moment ca. 1/3 in Libor (2 Tranchen) und den Rest in etwa gleichen Festhypothek-Tranchen von 5, 5, 6, 7 und 8 Jahren Laufzeit (Totalvolumen 1.48m). Die erste der beiden Libor-Tranchen läuft nun aus (2-jährige Rahmenfrist). Die Bank hat angedeutet, dass die Marge von derzeit 0.55% deutlich steigen wird, erste Indikationen sind so um die 1%. Die zweite LIbor-Tranche mit 0.55% Marge läuft noch ca. 1 1/2 Jahre.
Wir fragen uns nun, (i) was wir mit der auslaufenden ersten Libor-Tranche machen sollen und (ii) generell, ob wir nicht von Libor in Festhypotheken wechseln sollen (und dann natürlich mit welchen Laufzeiten). Die Marge sei laut Bank bei Festhypotheken im Moment etwas tiefer als auf Libor. Zudem stellt sich noch die Frage, ob wir nicht mit einem Switch (die Libor-Hypotheken der ZKB haben eine Switch-Option) die “billige” alte Marge noch einlocken können.
Tragbarkeit ist auch bei hohen Zinsen unproblematisch.
Danke Frank für Ihr Kompliment!
Langfristig gesehen sind Kredite, die auf kurzfristigen Zinsen basieren, die beste Wahl, weil im Durchschnitt 10jährige Laufzeiten etwa 1 bis 1.5% teurer sind als sehr kurze Laufzeiten.
Die Situation ist jetzt aber speziell, weil Festhypotheken sehr günstig sind und weil die Banken die Margen auf ihren Geldmarkt-Hypotheken erhöhen.
Eine Festhypothek für 3 Jahre erhalten Sie aktuell zum etwa gleich hohen Zins wie eine Geldmarkthypothek, tragen aber kein Zinssteigerungsrisiko. Wenn Sie nicht auf Negativzinsen spekulieren, sollten Sie jetzt Festhypotheken wählen.
Was in Ihrem Fall wenig Sinn macht ist, so viele Tranchen mit nahe beieinander liegenden Fälligkeiten zu haben. Sie erschweren sich dadurch einen Bankwechsel und streuen Ihr Risiko für den Fall eines starken Zinsanstiegs wenig. Eine sinnvolle Möglichkeit könnte sein, jetzt eine 5jährige Festhypothek abzuschliessen und den in 1.5 Jahren auslaufenden Kredit um 3-4 Jahre zu verlängern (Libor oder fest, je nach Zinslage). Danach verlängern Sie die weiteren Hypotheken so, dass deren Fälligkeit auf die längste Tranche fällt. Dann haben Sie die Option, die ganzen Kredite zu einer anderen Bank mitzunehmen, was Ihren Verhandlungsspielraum erhöht. Da Sie gut verdienen, können Sie dann jeweils wieder Libor-Hypotheken abschliessen und fahren voraussichtlich am günstigsten so.
Noch ein Tipp: Es macht vermutlich Sinn, einen Teil Ihres Einkommens zu nutzen, um die Schulden auf der Wohnung kontinuierlich zu reduzieren.
Guten Tag
Wir kaufen auf nächsten Sommer ein Haus und haben eine Offerte mit folgenden Festhypothekzinsen:
4 J. 1.08%
5 J. 1.17%
8 J. 1.59%
10 J. 1.77%
Mit diesen Zinssätzen macht eine Liborhypothek nach meiner Einschätzung kaum Sinn. Ist eine Aufteilung auf 2 Laufzeiten (4/8 J. oder 5/10 J.) sinnvoll oder ist eine 4/5jährige Hypothek besser mit der Option, bei höheren Zinssätzen in 4 oder 5 Jahren auf Libor zu wechseln?
Danke Tom Tom
Hallo Tom Tom
Bei so tiefen Zinsen für Festhypotheken scheint uns – trotz historisch anderen Resultaten – die Libor-Hypothek aktuell wenig attraktiv zu sein.
Was gegen eine Aufteilung spricht ist, dass Sie nicht mehr einfach die Bank wechseln können. Was für die Aufteilung spricht, ist dass Sie einen Mittelweg wählen. Sie sichern sich auf einem Teil für ein Jahrzehnt die historisch tiefen Zinsen und haben auf dem kurzfristigen Teil die Chance, über 10 Jahre noch etwas weniger zu bezahlen (wenn Sie jetzt 1.17% zahlen für 5 Jahre, müssten in 5 Jahren die Zinsen 2.37% für weitere 5 Jahre betragen, um im Durchschnitt auf die 1.77% zu kommen).
Schlussendlich müssen Sie ein Hypothekarmodell wählen, mit dem Sie sich wohl fühlen. Dabei spielt es eine Rolle, wie viel Zinsrisiken Sie eingehen können (wie sieht Ihre finanzielle Situation aus, und wie wird sie sich entwickeln?) und wie viel Zinsrisiken Sie eingehen wollen (schlafen Sie noch gut wenn der Zins in kurzer Zeit um mehrere Prozente ansteigt?). Wenn Sie kein grosses Risiko eingehen können oder wollen, dann ist bei den Ihnen offerierten Konditionen die hälftige Aufteilung 5/10 Jahre eine gute Wahl: Vielleicht zahlen Sie je nach Zinsentwicklung ein paar Zehntel mehr Zins gegenüber einer Variante mit kurzfristigen Krediten, aber Sie tragen die nächsten fünf Jahre kein und über die nächsten 10 Jahre nur ein begrenztes Risiko.
Unsere Fest-Hypothek von CHF 200000 läuft Ende Juli 2012 ab. Nun haber wir von unserer Bank die Verlängerung der Hypthek bereits heute offeriert bekommen:
2 Jahre fest 1.050%
3 Jahre fest 1.120%
4 Jahre fest 1.260%
5 Jahre fest 1.430%
Bei dieser Offerte verzichtet die Bank auf einen Zinsaufschlag für einen vorzeitigen Abschluss.
Nun haben wir die folgenden Fargen:
Sollen wir die Bankofferte jetzt annehmen oder sollen wir bis Juli warten? Welche Festhypothek würden Sie in diesem Fall empfehlen?
Lohnt sich bei solchen Zinsen der Abschluss einer Liborhypothek?
Hallo Chrifi
In der Vergangenheit waren Libor-Hypotheken die beste Wahl für Leute, die mit Zinsschwankungen umgehen können und die das so gesparte Geld nicht für Konsumgüter ausgegeben haben.
Sie geben keinen Zins an für die Alternative “Libor-Hypothek”. Allerdings verlangen viele Banken jetzt um die 1% Zins, sodass sich eine Libor-Hypothek verglichen mit einer Festhypo mit gleicher Laufzeit (3 Jahre) sich aktuell aus unserer Sicht nicht lohnt.
Schlussendlich müssen Sie eine Wahl treffen, die für Sie und Ihre Frau passt. Die offerierten Zinsen entsprechen etwa denen, welche die Postfinance aktuell verlangt. Somit wäre ein vorzeitiger Abschluss nur ein Fehler, wenn die Zinsen weiter sinken würden. Wir können keine Prognose machen, wie die Zinsen in 6 Monaten sein werden, aber Sie können praktisch ausschliessen, dass diese noch stark sinken werden. Vermutlich machen Sie keinen grossen Fehler, wenn Sie jetzt für 4 Jahre zu nur 1 1/4% abschliessen – so tief waren die Zinsen noch nie für die Laufzeit, und das Sparpotenzial ist aufgrund Ihrer tiefen Hypothek beschränkt.