Fest, variabel, LIBOR: Welche Hypothek wählen?

Fest, variabel, LIBOR: Welche Hypothek wählen?
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Egal ob Sie bereits Hausbesitzer sind oder ob Sie sich überlegen, Stockwerkeigentum zu kaufen: An der Frage, welches die beste Form der Hypothekarfinanzierung ist, werden Sie nicht vorbeikommen. Zur Auswahl stehen dabei die gängigen drei Formen Festhypothek, variable Hypothek und LIBOR-Hypothek.

Die meisten Schweizer haben sich für die Festhypotheken entschieden. Über drei Viertel aller Immobilienfinanzierungen bestehen aus Festhypotheken, wobei die Laufzeit von fünf Jahren am beliebtesten ist. Doch ist das, was die Mehrheit auswählt, auch immer die beste Wahl? Wir sagen klar: Nein. Überzeugen Sie sich selbst und betrachten Sie hierzu zuerst die historische Zinsentwicklung bei den Hypothekenzinsen, danach unsere Modellrechnungen und lesen Sie zum Schluss unsere Tipps und Empfehlungen.

Hypothek: Historische Zinsen Schweiz

Das berühmteste Zitat zu Voraussagen lautet „Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen“ und wurde unter anderem von Mark Twain, Winston Churchill und Karl Valentin gesagt. Wir wollen keine Prognose zur Zinsentwicklung in der Schweiz machen, sondern zurückblicken. Die folgende Grafik zeigt die historischen Schweizer Hypozinsen seit 1999:

Hypothekarzinsen 1999-2011 variabel, fest, Libor

Zinssatz variable Hypothek: Durchschnitt Zinsband; Zinssatz Festhypothek: Durchschnitt Zinsband 2 bis 8 Jahre (ab März 2006: 10 Jahre); Zinssatz LIBOR-Hypothek: 6 Monats-LIBOR (CHF) + 1.0% Marge. Quellen: Berner Kantonalbank, Schweizerische Nationalbank, FinanzMonitor.com

Die Zinsen für die Festhypothek haben wir aus dem durchschnittlichen Zinsband für Festhypotheken bei der Berner Kantonalbank für Zeiträume zwischen zwei bis acht/zehn Jahren berechnet. Sie entsprechend ungefähr den Zinsen für eine 5-Jahres-Festhypothek. Wie Sie sehen, waren LIBOR-Hypotheken zwischen 2001 und Anfang 2007 deutlich günstiger als die beiden anderen Immobilienkredite. Und seit Beginn des Jahres 2009 sind LIBOR-Hypotheken wiederum um über 1.0% günstiger als die beiden Alternativen. Die Schwankungen der Zinsen bei diesen Geldmarkt-Hypotheken sind jedoch gross: Während der Endkunden-Zinssatz im Juli 2008 noch 3.91% betrug, halbierte er sich innerhalb von sechs Monaten auf 1.66%. Die monatlichen Zinskosten bei einer LIBOR-Hypothek mit einem Betrag von einer halben Million Schweizer Franken haben sich so also innerhalb eines halben Jahres von CHF 1‘630 auf CHF 690 reduziert – eine Entlastung des Haushaltsbudgets um über CHF 900. Variable Hypotheken waren nur in den Jahren 2007 und 2008 die günstigste Finanzierungsform, weswegen sie nur in Ausnahmefällen (kurzfristige Finanzierungen) eine gute Wahl darstellen.

Hypothek: Zins-Modellrechnungen für 5 Jahre

Die historischen Zinsen deuten also darauf hin, dass LIBOR-Hypotheken die beste Wahl zur Finanzierung eines Eigenheimes sind. Betrachten Sie zum besseren Verständnis die folgende Modellrechnung.

Basierend auf den obigen Zinssätzen für Hypotheken haben wir Berechnungen angestellt. Sie beantworten die Frage: „Wie hoch sind die gesamten Hypothekarzinskosten während fünf Jahren beim Abschluss einer Hypothek über CHF 500‘000 zu einem bestimmten Zeitpunkt?“.

Kosten Hypothek für 5 Jahre Fest, variabel, Libor

Zinssatz variable Hypothek: Durchschnitt Zinsband; Zinssatz Festhypothek: Durchschnitt Zinsband 2 bis 8 Jahre (ab März 2006: 10 Jahre); Zinssatz LIBOR-Hypothek: 6 Monats-LIBOR (CHF) + 1.0% Marge. Quellen: Berner Kantonalbank, Schweizerische Nationalbank, FinanzMonitor.com

Lesebeispiel: Wenn Sie im September 2002 eine Hypothek für CHF 500‘000 abgeschlossen haben, dann mussten Sie in den nächsten fünf Jahren total folgende Hypothekarzinsen bezahlen:

  • Variable Hypothek:    CHF 80‘700
  • Festhypothek:             CHF 90‘600
  • LIBOR-Hypothek:       CHF 49‘700

Über den gesamten Betrachtungszeitraum, zwischen Januar 1999 und Juni 2005, waren LIBOR-Hypotheken über einen Finanzierungszeitraum von fünf Jahren immer die günstigere Wahl als eine feste oder variable Hypothek. Egal wann man Wohneigentum für fünf Jahre finanzieren wollte: LIBOR-Hypotheken waren durchschnittlich fast 40% günstiger als Festhypotheken. Bei einem Betrag von CHF 500‘000 belief sich die durchschnittliche Ersparnis auf CHF 38‘000 für fünf Jahre – oder über CHF 600 pro Monat.

Sie mögen jetzt einwenden, dass die LIBOR-Zinsen stark schwanken. Das stimmt, allerdings gegen oben wie gegen unten. Während der 6-Monate CHF LIBOR-Satz anfangs der 1990er Jahre auf bis zu 10% anstieg, schwankte er zwischen 1999 und 2010 zwischen 1.2% und 4.8% (inklusive 1.0% Marge der Bank). Hinweis auf ein Update von Januar 2014: Hier haben wir die Schwankungen des Libor-Zinssatzes von 1999 bis 2013 näher analysiert.

Die Frage ist natürlich, ob LIBOR-Hypotheken auch in Zukunft die günstigste Wahl bleiben werden. Wir wagen hier keine Prognose, aber die obigen Resultate und die aktuellen Zinsen (Stand 2010) deuten stark darauf hin.

Warum also wählen die meisten Schweizer dennoch Festhypotheken? Dafür gibt es mehrere Gründe. Hauptgrund ist sicher, dass sie zumindest beim Erwerb von Wohneigentum mit festen Zinskosten budgetieren können. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn der finanzielle Spielraum beim Erwerb eines Eigenheims bis ans Limit ausgenutzt wird. Das Risiko wird damit jedoch nur kurzfristig gesenkt. Spätestens bei der Refinanzierung ist man dem zukünftigen Zinsniveau ausgesetzt.

Refinanzierung: Auch Festhypotheken mit Nachteilen und Risiken

Die meisten Bankberater werden Ihnen eine Festhypothek empfehlen. Sie und Ihre Bank können so mit festen Beträgen kalkulieren und ein kurzfristiger Zinsanstieg stellt für Sie kein finanzielles Risiko dar. Vielfach werden Ihnen die Banken zudem empfehlen, die Laufzeit von Festhypotheken auf verschiedene Tranchen zu splitten. So können Sie zum Beispiel einen Kredit von CHF 600‘000 in drei gleich grosse Tranchen mit Laufzeiten von drei, fünf und acht Jahren aufteilen. Sie senken so Ihr Risiko gegenüber einem einzigen Kredit mit langer Laufzeit, da Sie jeweils nur einen Teilbetrag refinanzieren müssen. Dies hat jedoch folgende Nachteile für Sie:

Bankwechsel erschwert: Wenn Sie Ihre Bank wechseln wollen, dann müssen Sie in der Regel bei der neuen Bank die gesamte Hypothekarschuld finanzieren. Ein Ausstieg aus der laufenden Hypothek bei Ihrer Bank ist jedoch in der Regel mit Gebühren für die frühzeitige Kündigung verbunden.

Lange Laufzeit = hoher Zins: Die Zinsstruktur ist meistens so, dass die langfristigen Zinsen höher sind als die kurzfristigen Zinsen. Die Banken sprechen von einer normalen Zinskurve. So wie Sie in der Regel auf Kassenobligationen mit acht Jahren Laufzeit höhere Zinsen erhalten als auf solchen mit drei Jahren Laufzeit, verhalten sich auch die Zinsen für Festhypotheken: Je länger die Laufzeit, desto höher die Zinsen. Bei der Erstfinanzierung Ihres Eigenheims ist dies kein Problem, da Sie bei einer Aufteilung des Kredits sowohl kurze, mittlere und lange Laufzeiten abschliessen. Sobald aber die 3-Jahres-Hypothek ausläuft, müssen Sie diese erneuern. Die Restlaufzeit der beiden verbleibenden Tranchen beträgt dann noch zwei und fünf Jahre. Wollen Sie also weiterhin Tranchen mit unterschiedlicher Laufzeit halten, so müssen Sie nun die 3-Jahres-Hypothek mit einer 8-Jahres-Hypothek ersetzen. Sie werden also zukünftig jeweils die teureren Festhypotheken mit langer Laufzeit wählen müssen.

Zinsrisiko bei Refinanzierung: Sobald Ihre Festhypothek ausläuft, müssen Sie sie erneuern. Während Sie über die Laufzeit mit fixen Zinskosten kalkulieren können, wissen Sie nicht, wie hoch die Zinsen am Ende der Laufzeit sein werden. Unter Umständen steigen die Zinsen bis dann deutlich. Damit haben Sie zwar anfänglich Geld gespart, werden durch das höhere Zinsniveau aber umso stärker getroffen.

Variabel, fest oder LIBOR: Welche Hypothek soll ich wählen?

Basierend auf den historischen Daten empfehlen wir Ihnen klar, sich schwergewichtig für eine LIBOR-Hypothek zu entscheiden. Wichtig ist dabei, dass Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie können mit stark steigenden Zinsen umgehen. Das heisst konkret, dass Sie einerseits auch bei hohen Zinsen noch gut schlafen können und es andererseits finanziell vermögen, über einen längeren Zeitraum eine höhere Zinslast zu tragen
  • Sie geben das durch die günstige LIBOR-Hypothek gesparte Geld nicht für Konsumgüter aus. Bei einer Geldmarkt-Hypothek haben Sie den Vorteil von günstigen Zinsen, tragen aber auch das Risiko eines Zinsanstiegs. Geben Sie deswegen das gesparte Geld nicht aus, sondern legen Sie es an oder reduzieren Sie damit ihre Hypothekarschuld

Hypotheken: Tipps

Obwohl es LIBOR-Hypotheken seit über einem Jahrzehnt gibt, wird nur rund jede zehnte Immobilie so finanziert. Sowohl Banken wie auch Eigenheim-Besitzer sind zurückhaltend bei dieser Form der Finanzierung, obwohl die obigen Daten klar für solche Geldmarkt-Hypotheken sprechen. Ein Kompromiss könnte für Sie sein, nicht direkt nur auf LIBOR-Hypotheken zu setzen, sondern die Schuld aufzuteilen. Sie können z.B. 1/3 des Kredits mit einer Festhypothek mit langer Laufzeit finanzieren und für den Rest eine LIBOR-Hypothek mit mittlerer Laufzeit abschliessen. So senken Sie Ihr finanzielles Risiko bei einem starken Zinsanstieg und können die Gewichtung der Finanzierung später verändern. Eine weitere Option ist der Abschluss einer LIBOR-Hypothek mit Cap. Gegen einen höheren Zins versichern Sie sich damit gegen steigende Zinsen: Der maximal zu bezahlende Zinssatz ist mit einem Zinsdach (Cap) gegen oben limitiert.

Link-Tipp: Dieser Artikel basiert auf Daten bis Mitte 2010. Aktuelle Zahlen finden Sie im Zinsvergleich Hypothekenzinsen.

Was meinen Sie zum Thema Wahl der Hypothek? Schreiben Sie jetzt Ihre Meinung dazu auf!

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