Festhypothek kündigen: Teurer Ausstieg

Festhypothek kündigen: Teurer Ausstieg
Sie sind hier: Startseite » Hypothek » Festhypothek kündigen: Teurer Ausstieg


Festhypotheken sind das beliebteste Mittel zur Finanzierung von Wohneigentum. Ihr Anteil liegt seit Jahren bei rund 70-80% oder mehr der gewählten Finanzierungsarten. Und davon betreffen rund 2/3 der nachgefragten Hypotheken solche mit einer Laufzeit von sieben und mehr Jahren.

Eigenheimbesitzer schätzen die Sicherheit, die sie sich mit einer langjährigen Festhypothek erwerben: Sie können für viele Jahre hinweg mit einem fixen Betrag rechnen, den sie der Bank monatlich überweisen müssen. Steigende Zinsen müssen sie nicht kümmern.

Diese Sicherheit hat jedoch ihren Preis, wie wir in diesem Artikel dargelegt haben. Denn je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz einer Festhypothek. Günstig fährt man damit nur, wenn man sie in einer Tiefzinsphase abschliesst und danach die Zinsen rasch und permanent auf ein höheres Niveau ansteigen. Das ist jedoch selten der Fall.

Ein weiterer Grund, welcher gegen langjährige Festhypotheken spricht, sind die Ausstiegskosten, welche wir hier vertiefen.

 

Warum eine Festhypothek frühzeitig kündigen? Die Gründe

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, plant, lange darin zu wohnen. Doch es gibt viele mögliche Veränderungen der Lebensumstände, die dazu führen, sein Wohneigentum zu verkaufen und damit seine Hypothek kündigen zu müssen:

Trennung/Scheidung: Jährlich werden in der Schweiz rund 20‘000 Ehen wieder geschieden. Eine Scheidung führt oft dazu, dass sich keiner der ehemaligen Ehepartner mehr das nun für ihn zu grosse Wohneigentum leisten kann.

Todesfall: Mit durchschnittlich etwa 8‘000 Gestorbenen betrifft rund jeder achte Todesfall in der Schweiz eine Person im Alter zwischen 40 und 64 Jahren. Verstirbt ein Partner, ist es für den Hinterlassenen schwierig, das Wohneigentum noch finanzieren zu können. Oder er will schlicht in eine kleinere Bleibe umziehen, selbst wenn die Hinterlassenen-Renten finanziell ausreichen würden.

Krankheit/Invalidität: Das gleiche gilt für die Invalidität. Auch wenn die Rente aus IV und Pensionskasse vielleicht knapp ausreichen würde, so ziehen es viele Invalide vor, in eine einfacher zu unterhaltende Bleibe als ein Einfamilienhaus umzuziehen.

Einkommensausfall/Arbeitslosigkeit: Eine längere Arbeitslosigkeit oder der Wechsel in eine Arbeitsstelle mit tieferem Lohn kann dazu führen, dass man sich das Wohneigentum nicht mehr leisten kann.

Wechsel Arbeitsplatz: Findet man seine Traumstelle, die jedoch weit entfernt vom aktuellen Wohnort ist, dann ist man vielleicht irgendwann nicht mehr bereit, täglich einen signifikanten Teil seiner Freizeit fürs Pendeln zu verwenden.

Vermögenszuwachs (Erbschaft, Gewinn): In wenigen Fällen kann auch ein plötzlicher Vermögenszuwachs dazu führen, dass man seine Hypothek abbezahlen will. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn man sein Geld zu einem tieferen Zinssatz anlegen kann, als was man der Bank bezahlen muss.

Hinzu kommen besser planbare Veränderungen, etwa der Auszug der Kinder oder das Erreichen des Pensionierungsalters. Weil diese Veränderungen aber vorhersehbar sind, werden diese oft bei der Festlegung der Dauer einer Hypothek berücksichtigt.

Als weitere Kategorie gibt es den freiwillig gewollten Ausstieg aus einer Festhypothek. Man stellt schlicht fest, dass die Prognosen von steigenden Zinsen nicht eingetreten sind und dass die aktuellen Zinsen viel tiefer sind, als was man der Bank monatlich bezahlen muss.

 

Kosten des Ausstiegs aus einer Festhypothek (Ausstiegsentschädigung / Vorfälligkeitsentschädigung)

Leider werden beim Abschluss einer Festhypothek oft nur deren Vorteil, insbesondere der Schutz gegen steigende Zinsen, berücksichtigt. Damit senkt man sein Risiko bei Zinsanstiegen. Gleichzeitig erhöht man aber sein finanzielles Risiko für den Fall, dass einer der obengenannten Gründe dazu führt, seine Hypothek auflösen zu müssen. Denn ein Ausstieg aus einem laufenden Vertrag mit einer Bank kann teuer werden.

Die Bank verlangt nämlich eine Ausstiegsentschädigung, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Kredit vor Ende der Fälligkeit aufgelöst werden soll. Die gesamten Ausstiegskosten errechnen sich nach der Formel Vorfälligkeitsentschädigung plus Umtriebspauschale. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist die Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem Satz, zu dem die Bank das Geld selbst anlegen könnte, multipliziert mit der Höhe der Hypothek und der Restlaufzeit.

Beispiel: Die Hypothek beträgt 500‘000 Franken und läuft noch 4 Jahre. Der vereinbarte Zinssatz beträgt 3.0%. Die Bank kann das Geld aktuell zu 0.25% anlegen. Ihr entgehen somit Zinseinnahmen von 2.75% während 4 Jahren auf 500‘000 Franken, was eine Vorfälligkeitsentschädigung von 55‘000 Franken ergibt.

Hinzu kommt noch eine Umtriebspauschale. Diese beträgt meistens zwischen 250 und 1‘000 Franken.

Ein frühzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek ist also sehr teuer. Einzig wenn die Zinsen stark gestiegen und die Bank das Geld zu einem höheren Zinssatz anlegen kann, als die Hypothek abwarf, ist ein Ausstieg günstig. Je nach Vertrag erhält man sogar Geld von der Bank für die vorzeitige Kündigung.

Ein freiwilliger Ausstieg, weil man auf eine günstigere Hypothek wechseln will, lohnt sich in der Regel nicht, selbst wenn man die steuerlichen Aspekte mit berücksichtigt. Aber was soll man tun, wenn man die Hypothek nicht mehr benötigt?

 

Frühzeitiger Ausstieg: Was tun, um Geld zu sparen?

Unter dem Strich ist die frühzeitige Kündigung einer Festhypothek meist eine sehr teure Angelegenheit. Manchmal gibt es aber Möglichkeiten, um die Kosten zu senken:

Schätzung Ausstiegskosten: Die Kosten für den Ausstieg sollten durch die Bank transparent ausgewiesen werden. Allenfalls hat man hier die Möglichkeit, den Zins für die Wiederanlage im Gespräch mit der Bank etwas zu erhöhen, was die eigenen Kosten senkt.

Handel mit dem Käufer machen: Verlangt man vom Käufer, dass er die (überteuerte) Hypothek mit dem Kauf übernimmt, dann führt dies zu einem tieferen Verkaufspreis. Allerdings verdient die Bank etwa 1% Marge bei Hypotheken. Das bedeutet, dass der Wiederanlage-Satz, den die Bank dem Verkäufer berechnet, etwa 1% tiefer ist als eine Hypothek mit gleicher Laufzeit den Käufer kosten würde. Bleiben wir beim obigen Beispiel, wo die Hypothek 3% kostete und die Bank mit einem Wiederanlagesatz von 0.25% rechnete. Ein Käufer müsste für eine 4jährige Festhypothek vielleicht 1.25% bezahlen. Der Verkäufer könnte dem Käufer also anbieten, die Differenz zur übernehmenden Hypothek (1.75%) zu bezahlen, was 1% günstiger ist, als diese via Bank frühzeitig aufzulösen.

Umtriebspauschale: Hier sollte man unbedingt mit dem Kundenberater seiner Bank sprechen. Gerade wenn man den Verkaufserlös der Liegenschaft bei der Bank belässt, hat man hier (und auch der Bankberater bei seinen Vorgesetzten) einen gewissen Handlungsspielraum.

Steuerliche Effekte: Die Umtriebspauschale und auch die Vorfälligkeitsentschädigung sollte man in der Steuererklärung aufführen, weil man diese idR vom steuerbaren Einkommen abziehen kann.

 

Fazit

Ein freiwilliger Ausstieg aus einer Festhypothek lohnt sich in der Regel nicht. Verkauft man sein Haus oder seine Wohnung, dann sollte man versuchen, einerseits mit dem Käufer eine Übernahme zu verhandeln und andererseits mit dem Bankberater über günstigere Konditionen zu verhandeln.

 
 

Auch interessant:
Laufzeit der Festhypothek: Welche Dauer wählen?
Festhypothek und LIBOR: Gratis Szenarien Rechner
Hypothek: Das Risiko Zinsen
Hypothekarzinsentwicklung 2010-2011
LIBOR-Hypothek: Lohnt sich ein Cap?