Forward-Hypothek: Lohnt sich eine Hypothek auf Termin?

Forward-Hypothek: Lohnt sich eine Hypothek auf Termin?
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Soll ich bereits heute meine Hypothek vorzeitig verlängern, obwohl sie erst in einem Jahr abläuft? Diese Frage stellen sich Hausbesitzer regelmässig, wenn die bestehende Festhypothek bald fällig wird. Sei es, weil sie sich selbst darum kümmern, oder – was mittlerweile häufiger der Fall ist – weil ihr Bankberater sie kontaktiert hat.

Wir erklären im folgenden Artikel, wie eine solche frühzeitige Verlängerung mittels einer Forward-Hypothek funktioniert und wann sich dies lohnt.

 

Funktionsweise der Forward-Hypothek

Eine Forward-Hypothek (oft auch Terminhypothek genannt) funktioniert sehr einfach. Man schliesst eine Festhypothek ab, die erst in der Zukunft ausbezahlt wird. Diese Vorlaufzeit kann zwischen wenigen Monaten bis zu zwei Jahre betragen, wobei einige Banken nur Terminhypotheken für eine Vorlaufzeit von maximal 12 bis 18 Monaten gewähren. Die Zinsen werden also heute fixiert, obwohl die Zinszahlungen erst dann fällig werden, wenn der Kredit benötigt wird. Die Laufzeit der Festhypothek entspricht den üblichen von den Banken und Versicherungen angebotenen Fristen und kann zwischen 2 bis etwa 15 Jahre betragen.

Mit einer Forward-Hypothek sichert man sich als Hausbesitzer vor steigenden Zinsen ab. Dass eine solche „Versicherung“ nicht kostenlos ist, versteht sich von selbst. Je nach Zinssituation, Laufzeit und Dauer des Forwards fällt ein Zuschlag an, der in der Regel mehrere Zehntels-Prozente beträgt.

Wichtig ist zu wissen dass bei einer normalen Zinssituation immer ein Aufpreis in Form eines höheren Zinssatzes fällig wird. Man kann somit bereits festhalten, dass sich eine Forward-Hypothek nur lohnt, wenn die Zinsen stärker steigen als der Zuschlag beträgt. Bei sinkenden, stabilen oder nur leicht steigenden Zinsen ist es besser, keine Hypothek auf Termin abzuschliessen.

 

Beispiel einer Terminhypothek – lohnt es sich?

Betrachten wir ein Beispiel dazu. Familie Muster sorgt sich darüber, dass die Zinsen in nächster Zeit ansteigen könnten und möchte vom gegenwärtig tiefen Zinsniveau profitieren. Ihre Hypothek von 500‘000 Franken läuft aber erst in einem Jahr aus. Sie kontaktiert ihre Bank und bringt folgendes in Erfahrung:

  • 5 Jahre Festhypothek heute: Zins 1.5%
  • Forward-Hypothek in einem Jahr für 5 Jahre fest: Zins 1.8%

Verglichen mit vor wenigen Jahren sind die Zinsen sehr tief. Aber dennoch lässt sich mit der richtigen Wahl Geld sparen. Im obigen Beispiel kostet der Zuschlag für die Fixierung des Zinses im Voraus 0.3%.

Zum heutigen Zeitpunkt kann man nicht sagen, ob sie die Fixierung lohnt oder nicht. Dies wird man erst in 12 Monaten beantworten können. Man kann aber berechnen, wie viel der Zuschlag in Franken kostet und wie stark die Zinsen steigen müssten, damit sich der Abschluss bereits heute lohnt.

Der Zuschlag kostet in diesem Beispiel 0.3% von 500‘000 Franken, d.h. 1‘500 Franken im Jahr oder 125 Franken monatlich. Über die Laufzeit von fünf Jahren kostet der Zuschlag 7‘500 Franken wenn die Zinsen unverändert bleiben würden.

Weil der Zuschlag 0.3% beträgt, müssten die Zinssätze für fünfjährige Festhypotheken innerhalb von 12 Monaten also um mehr als 0.3% steigen, damit sich die Terminhypothek lohnt. Nun weiss man leider nicht im Voraus, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. Eine Möglichkeit, sich mehr Klarheit zu verschaffen ist, die historische Zinsentwicklung zu betrachten.

 

Historische Betrachtung – wann hätte sich eine Forward-Hypothek gelohnt?

Für die historische Betrachtung sind wir wie folgt vorgegangen. Wir haben die Renditen von Bundesobligationen zwischen Januar 1999 und März 2013 betrachtet. Die Renditen der „Eidgenossen“ spiegeln die Bewegungen bei den Hypothekarzinsen sehr gut wieder. Der Vorteil dabei ist, dass diese Daten akkurat und über einen sehr langen Zeitraum erhältlich sind. Als Laufzeiten für die Festhypotheken haben wir die typischen Fristen von 3, 5, 7 und 10 Jahren gewählt. In einem zweiten Schritt haben wir berechnet, um wie viel sich der Zins wahlweise in den nächsten 6, 12 oder 18 Monaten verändert hat.

Anhand der folgenden Tabelle können Sie sehen, wie häufig bei einer monatlichen Betrachtungsweise die Zinsveränderungen in den dargestellten Bandbreiten in den letzten 14 Jahren aufgetreten sind.

Historische Wahrscheinlichkeiten Zinsveränderung

Lesebeispiel 1: Der Zinssatz für 5 Jahre hat sich in 4% der Fälle um 0.75% bis 1.00% erhöht, und in 6% der Fälle stiegen die Zinsen um mehr als 1.00%.
Lesebeispiel 2: Der Zinssatz für 10 Jahre hat sich in 14% der Fälle um mehr als 0.50% erhöht (Summe von 4% + 2% + 8%). Beträgt der Forward-Zuschlag 0.50%, dann wäre man in 6 von 7 Fällen günstiger ohne Terminhypothek gefahren.

Die Tabellen als Entscheidungsgrundlage für die Absicherung in 6 respektive 18 Monaten sehen wie folgt aus (klicken zum vergrössern):

6 und 18 Monate

Grob gerechnet kann man sagen, dass die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen innerhalb der nächsten 6, 12 oder 18 Monate um 0.5% oder mehr steigen, bei etwa einem Sechstel liegt. Der „Worst-Case“, nämlich dass die Zinsen in den gleichen Zeiträumen um mehr als 1.0% ansteigen, tritt nur sehr selten ein:

  • Innerhalb von 6 Monaten nur in 1.5% der Fälle
  • Innerhalb von 12 Monaten in 5.7% der Fälle
  • Innerhalb von 18 Monaten bei Hypotheken mit 3 Jahren Laufzeit in 10% der Fälle, bei Laufzeiten von 7 oder 10 Jahren allerdings nur in 4% der Fälle

Jetzt helfen Wahrscheinlichkeiten nichts, weil der konkrete Einzelfall nicht vorausgesagt werden kann. Sie sollten sich deswegen überlegen, ob Sie das Risiko eines stark steigenden Zinses eingehen können und wollen oder nicht. Wenn Sie sehr auf Sicherheit bedacht sind, dann können Sie eine Forward-Hypothek abschliessen. Zusätzlich zur Laufzeit haben Sie auch im Voraus schon während des „Forwards“ den Schutz vor einem Zinsanstieg und müssen sich um nichts sorgen.

Wenn Sie jedoch ein wenig Risiko eingehen können, dann sollten Sie auf den Abschluss einer Termin-Hypothek verzichten. Denn nochmals: Bei sinkenden, stabilen oder nur leicht steigenden Zinsen ist es besser, auf eine Forward-Hypothek zu verzichten. Sparen Sie sich diese „Versicherungsprämie“ und investieren Sie das so gesparte Geld lieber in Ihr Haus oder Ihre Wohnung – oder reduzieren Sie die Hypothek entsprechend.

Die Zinsabsicherung ist zudem umso teurer, je weiter der Laufzeitbeginn in der Zukunft liegt. Wenn Sie die Sicherheit nur wenige Monate benötigen, dann können Sie diese oftmals ohne Aufpreis erhalten, wenn Sie geschickt verhandeln.

Als weiteres Argument gegen Forward-Hypotheken ist auch folgendes noch zu beachten. Wer eine Hypothek auf seinem Haus oder seiner Wohnung hat, ist ein wichtiger Kunde für seine Bank. Bankberater kontaktieren Eigenheimbesitzer deswegen häufig bereits vor Ablauf der Hypothek, erzählen dass die Zinsen steigen könnten und dass man sich mit einer Forward-Hypothek dagegen absichern kann. Dabei steht allerdings das Eigeninteresse im Vordergrund. Die Bank bindet die Kunden damit frühzeitg an sich, und vielfach wird in einer solchen Situation darauf verzichtet, mehrere Offerten von anderen Banken und Versicherungen einzuholen. Bei einem solchen Vergleich können oft noch 0.1% bis 0.3% günstigere Zinsen verhandelt werden. Eine Festhypothek auf Termin ist somit häufig zweifach teurer wie wenn man einfach zuwartet: erstens durch den Forward-Zuschlag und zweitens durch den höheren – weil nicht verhandelten – Zinssatz.

 

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