Laufzeit der Festhypothek: Welche Dauer wählen?

Laufzeit der Festhypothek: Welche Dauer wählen?
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Die meisten Banken bieten Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren an. Als Wohneigentümer haben Sie sich sicher auch schon gefragt, welche Laufzeit Sie wählen sollen. Wir geben Ihnen hier Tipps, damit Sie die für Sie beste Laufzeit wählen.

Wir haben bereits auf FinanzMonitor analysiert, dass in den meisten Fällen eine LIBOR-Hypothek auf Basis des 3-Monats-LIBOR Satzes die günstigste Variante der Wohneigentums-Finanzierung ist. Über drei Viertel der Schweizer entscheiden sich jedoch für Festhypotheken. Der Hauptgrund dafür ist der feste Zinssatz. Dieser vereinfacht die Budgetierung und gibt über Jahre hinaus Sicherheit, schliesslich ist man so gegen das Risiko eines Zinsanstiegs während der Laufzeit der Hypothek abgesichert.

 

Das Problem mit dem klassischen Modell von Festhypotheken

Viele Menschen, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen, entscheiden sich für Festhypotheken mit verschiedenen Laufzeiten. Sie teilen die Hypothekarschuld auf mehrere Tranchen auf, z.B. je CHF 200‘000 für 3 Jahre, 6 Jahre und 10 Jahre. Das erscheint auf den ersten Blick eine gute Lösung zu sein. Das Risiko von Zinsveränderungen (oder von stabilen Zinsen) wird so optimal auf verschiedene Jahre verteilt. Wenn die Zinsen in den nächsten drei Jahren stark steigen, dann muss man nur einen Drittel seiner Hypothekarschuld zu einem höheren Zinssatz refinanzieren. Die sechs- und zehnjährige Hypothek laufen zum tiefen Zinssatz noch für drei respektive sieben Jahre weiter. Sind die Zinsen stabil geblieben oder gesunken, dann will man seine Aufteilung der Fristen jedoch beibehalten. Das bedeutet nun aber, dass man seine abgelaufene 3-Jahres-Festhypothek mit einer 10-Jahres-Festhypothek ersetzen muss. Und wenn die 6-Jahres-Festhypothek ausläuft, muss man auch diese mit einer 10-Jahres-Festhypothek ersetzen, um einen Puffer von 3-4 Jahren zwischen der Fälligkeit seiner Hypotheken zu halten. Das bedeutet, dass man auf lange Sicht nur noch sehr langfristige Hypotheken abschliessen wird.

Und das ist das Problem: Hypotheken mit lange Laufzeiten sind in einem normalen Zinsumfeld immer teurer als Hypotheken mit kurzer Laufzeit, wie Sie bei der Schweizer Zinskurve im Artikel zur 3/6-Monate-LIBOR-Hypothek sehen können. Wenn Sie sich für ein solches klassisches Modell entscheiden, dann senken Sie zwar anfänglich Ihr Zinsrisiko (und vergeben sich Chancen, Geld bei sinkenden Zinsen zu sparen), bezahlen dies aber auf lange Sicht teuer.

Wir empfehlen Ihnen deswegen, sich zunächst Gedanken über die eigenen finanziellen Möglichkeiten und über die Zinsentwicklung zu machen und sich danach gut zu überlegen, ob Sie tatsächlich dieses klassische Modell wählen wollen.

 

Eigene finanzielle Möglichkeiten

Steht der Kaufpreis für Ihre Traumobjekt fest, dann müssen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten abklären (siehe: Finanzierung Eigenheim, wo Sie auch einen kostenlosen Immobilien-Finanzierungsrechner herunterladen können).  Idealerweise verfügen Sie selbst bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5.0% noch genügend finanziellen Spielraum (der Hypothekarzins, die Nebenkosten und die Amortisation machen deutlich weniger als 35% Ihres Bruttoeinkommens aus). Ein grosser finanzieller Spielraum bedeutet, dass Sie selbst einen starken Zinsanstieg noch gut tragen können. Somit können Sie mehr Risiko eingehen: Sie können vermehrt auf günstige kurzfristige Hypotheken setzen und werden damit voraussichtlich auf lange Sicht Geld sparen. Haben Sie nur einen geringen finanziellen Spielraum, dann hat die Begrenzung des Risikos eine höhere Priorität. Mitunter ist dies ein Grund für die Popularität der relativ teuren Festhypotheken.

 

Zinserwartungen

Niemand kann wissen, wie hoch die Zinsen in ein paar Jahren sein werden. Was aber hilft, ist folgendes: Bei der Festlegung der Laufzeit der Festhypothek sollten Sie verschiedene Szenarien der Zinsentwicklung erstellen und diese durchrechnen. Wie viel beträgt der monatliche Hypothekarzins bei einem Hypothekarzinssatz von X%? Das hilft Ihnen, ein besseres Verständnis für den Einfluss der Zinsentwicklung auf Ihr Haushaltsbudget zu bekommen.

Anschliessend sollten Sie sich überlegen, welches das realistischste Szenario der zukünftigen Zinsentwicklung sein wird. Dies ist zugegebenermassen eine schwierige Aufgabe. Selbst die hochbezahlten Experten der Banken liegen oftmals falsch. So wurden in den vergangenen Jahren meistens steigende Zinsen vorausgesagt, während die Zinsen dann tatsächlich sanken.

Gehen wir zur Veranschaulichung von drei Szenarien für die Zinsentwicklung für die nächsten Jahre aus: Fallende Zinsen, stabile Zinsen und steigende Zinsen. Da die meisten Eigenheim-Käufer ihr Wohneigentum für einen langen Zeitraum nutzen wollen, gehen wir von zehn Jahren als Zeithorizont aus.

 

Szenario fallende Zinsen

Erwarten Sie fallende Zinsen, dann machen langlaufende Festhypotheken keinen Sinn. Mit jeder Zinsreduktion werden auch die Festhypotheken günstiger. Sie sollten Ihr Haus oder Ihre Wohnung deswegen mit kurzfristigem Geld finanzieren. Schliessen Sie in diesem Fall Festhypotheken mit sehr kurzer Laufzeit ab. Oder noch besser: Entscheiden Sie sich für eine LIBOR-Hypothek. Diese ist gerade auf kurze Sicht günstiger als eine Festhypothek.

 

Szenario stabile Zinsen

Wenn Sie für die nächsten zehn Jahre stabile Zinsen erwarten, dann macht auch in diesem Szenario der Abschluss einer 10-Jahres-Festhypothek keinen Sinn. Aufgrund der Zinskurve sind langfristige Schulden fast immer mit einem höheren Zinssatz als kurzfristige Schulden bezinst. Die Zinsdifferenz zwischen zweijährigen und zehnjährigen Hypotheken kann gut 1.0% betragen. Wenn Sie stabile Zinsen erwarten, dann sollten Sie also keinen langfristigen, teureren Hypothekarkredit aufnehmen. Setzen Sie auf kurze Laufzeiten und lassen Sie sich zur LIBOR-Hypothek beraten.

 

Szenario steigende Zinsen

Nur wenn Sie ein steigendes Zinsniveau erwarten, macht es Sinn aktuell tiefe Zinsen mittels einer langjährigen Festhypothek zu fixieren. Wenn das Zinsniveau heute z.B. 3.0% beträgt und in den nächsten zehn Jahren gleichmässig auf 5.0% ansteigt, dann sparen Sie Geld, wenn der Zins Ihrer Festhypothek über zehn Jahre weniger als 4.0% beträgt.

 

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