Das eigene Haus, die eigene Wohnung: Soviel kostet es wirklich

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Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, sich ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung zu kaufen, dann kommen Sie nicht darum herum, abzuschätzen, was Ihr Traumobjekt wirklich kosten wird. Ein erster Anhaltspunkt bietet die Bank, indem sie eine Tragbarkeitsrechnung durchführt. Diese basiert jedoch auf stark vereinfachten Annahmen und berücksichtigt keine steuerlichen Effekte. Es ist somit sinnvoll, wenn Sie sich selbst hinsetzen und berechnen, was Ihr neues Haus oder Ihre neue Wohnung tatsächlich kosten wird. Wir geben Ihnen hier anhand eines Beispiels eine Wegleitung, wie Sie dies für Ihr neues Eigenheim selbst berechnen können. Dabei unterscheiden wir

Im Folgenden arbeiten wir mit dem Beispiel eines Objekts mit einem Kaufpreis von 750‘000 Schweizer Franken. Je nach Wohnort kann dies der Preis für ein grosszügiges Einfamilienhaus auf dem Land oder auch nur für eine kleinere Wohnung in einer Stadt wie Zürich sein.

 

Kaufpreis und Finanzierung – die Sicht der Bank

Schauen wir uns zuerst kurz die Sicht der Bank an. In unserem Artikel zur Finanzierung des Eigenheims durch die Bank haben wir gezeigt, wie Ihr Bankberater die Tragbarkeit abschätzen wird. Mit den angenommenen Zahlen (rot markiert) ergibt sich je folgendes Bild für das Objekt:

 

 

Sie sehen, dass sich das Haus oder die Wohnung für 750‘000 Franken mit einem Bruttolohn von 130‘000 Franken und mit 20% Eigenkapital gerade noch finanzieren lässt. Die kalkulatorischen Kosten bei einem Zinssatz von 5% erreichen mit 34.6% etwa die Schmerzgrenze der Finanzierbarkeit. Allerdings sind die tatsächlichen Zinsen aktuell Mitte 2014 viel tiefer. Selbst 10jährige Festhypotheken kosten nur knapp über 2.0%. Lassen Sie uns deswegen die Rechnung aus Ihrer Sicht – derjenigen des Käufers – machen.

 

Kauf und Finanzierung einer Wohnung oder eines Hauses – Ihre Sicht der Kosten

Zunächst sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung mehr kosten wird, als Sie dem Verkäufer dafür bezahlen müssen. Grund sind einerseits die unmittelbar mit dem Kauf des Eigenheims verbundenen Kosten. Üblicherweise müssen Sie als Käufer den Notar bezahlen. Je nach Kanton fallen zudem Grundbuchgebühren und Steuern für die Handänderung an. Während die Handänderungssteuer in den Kanton Zürich und Schwyz nicht mehr existiert, verlangt der Kanton Bern immer noch satte 1.8% des Kaufpreises. Als Bemessungsgrundlage dient in den meisten Fällen und Kantonen der Kaufpreis. In der Regel beträgt die Handänderungssteuer etwa 1-2% der Bemessungsgrundlage. Fast überall ist die Steuer proportional zum Kaufpreis. Eine grobe Übersicht über die meisten Kantone bietet dieses Dokument. Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf über die ungefähren Richtsätze für Steuern, Gebühren und Notar für Ihren Kanton. Eine gute Anlaufstelle dazu ist z.B. Ihre Hausbank.

Zusätzlich zum Kaufpreis werden Sie vermutlich Geld für die Renovation in die Hand nehmen müssen. Ist das Objekt älter als 10 oder 20 Jahre, dann wollen Sie vielleicht eine neue Küche einbauen lassen, die Teppichböden mit Parkett oder Platten ersetzen und die Wände neu streichen lassen. Die gute Nachricht dabei ist, dass Sie diese werterhaltenden Investitionen von den Steuern absetzen können. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 33.3% reduzieren sich also beispielsweise die Kosten für eine Küche mit einem Preis von 30‘000 Franken um ganze 10‘000 Franken. Dieses Geld erhalten Sie aber nicht sofort, sondern erst mit der definitiven Steuerrechnung vom Staat zurück.

Berücksichtigt man die Kosten beim Kauf sowie die Kosten für die Renovierung, dann ergibt sich vor und nach Steuern folgendes Bild:

Wie Sie sehen, benötigt man statt der 750‘000 Franken nun 836‘000 Franken zum Zeitpunkt des Kaufs. Berücksichtigt man den Steuereffekt, dann schlägt das Objekt immer noch mit 814‘000 Franken zu Buche.

 

Finanzierung des Objekts

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder ist die Bank willig, einen höheren Hypothekarkredit zu sprechen als ursprünglich vorgesehen. Sie könnte beispielsweise den Wert des Hauses höher ansetzen als der Kaufpreis, indem sie die Renovationskosten beispielsweise zu 2/3 anrechnet. Wir gehen im Folgenden davon aus, dass die Käufer noch über weiteres Eigenkapital verfügen. Wird Geld aus der Pensionskasse als Eigenkapital bezogen, dann wartet ein weiterer Steuereffekt auf: Bei der Auszahlung wird eine Steuer fällig. Diese beträgt etwa 5 Prozent bei einem Bezug von 100‘000 Franken. Zahlt man den Betrag später wieder in die Pensionskasse ein, erhält man die bezahlten Steuern wieder zurück. In unserem Beispiel benötigt man deswegen 819‘000 Franken Kapital, plus weitere 22‘000 Franken Eigenkapital, um die Zeit bis zur Rückvergütung der Steuern für die Renovierung zu überbrücken:

 

 

Mit der Hypothek und dem Eigenkapital aus dem Bankkonto, aus dem Verkauf von Aktien aus dem Depot sowie aus einem Kapitalbezug aus der Pensionskasse ist das Haus respektive die Wohnung finanziert. Doch wie sieht es mit den laufenden Kosten aus? Wir zeigen dies in einem zweiten Beitrag zum Thema „Monatliche Kosten für das Haus/die Wohnung“.
 
 

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