Unterlagen für Hypothek – Checkliste Dokumente für Ihre Bank

Unterlagen für Hypothek – Checkliste Dokumente für Ihre Bank
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Sie haben Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung gefunden. Sie fühlen sich euphorisch und freuen sich darauf, das Objekt zu erwerben und bald dort einziehen zu können. Kurz: Einer Ihrer ganz grossen Wünsche könnte bald in Erfüllung gehen. Jetzt fehlt Ihnen nur noch etwas Wichtiges: Die Finanzierungszusage für einen Hypothekarkredit.

Für jemanden, der noch nie eine Immobilie finanziert hat, kann der Gang zur Bank ein Gefühl hervorrufen, wie man es von einem Bewerbungsgespräch her kennt. Und tatsächlich ist die Situation vergleichbar, schliesslich betritt man als Bittsteller das Institut. Erhält man keinen Kredit, platzt der Traum des Eigenheims. Allerdings sollte man auch die andere Partei nicht vergessen: Der Berater der Bank hat ein sehr grosses Interesse daran, dass Sie eine Hypothek bei ihm abschliessen. So rückt er einen Schritt näher an die Erfüllung seiner Jahresziele und er kann durch den Abschluss seinen Bonus erhöhen. Betrachten Sie sich somit beim Gespräch nicht als Bittsteller bei der Bank, sondern als gleichgestellter Partner.

 

Ablauf des Beratungsgesprächs

Die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass Sie noch nie eine Hypothek aufgenommen haben. In diesem Fall müssen Sie zusammen mit dem Berater erst verstehen, welche Arten von Hypotheken grundsätzlich zur Auswahl stehen. Anschliessend müssen Sie sich eine Hypothekar-Strategie zurechtlegen, die Ihren Bedürfnissen nach „möglichst wenig Risiko eingehen“ und „einen möglichst tiefen Zins bezahlen“ gerecht wird.

Ganz wichtig ist dabei, Ihre finanzielle Situation in Vergleich mit dem Kaufpreis zu setzen. Der Berater der Bank wird eine Tragbarkeitsrechnung aufstellen, um zu sehen, ob Sie sich die Immobilie überhaupt leisten können. Um festzustellen, wie kreditwürdig Sie sind, benötigt er deswegen verschiedene Unterlagen. Im Folgenden führen wir diese auf.

Wir empfehlen übrigens, mehrere Gespräche mit mehreren Banken oder Versicherungen zu führen. So können Sie mehrere Meinungen zur Hypothekarstrategie einholen und mehrere Offerten miteinander vergleichen.

 

Benötigte Unterlagen, um eine Hypothek zu erhalten

Versuchen Sie, vor dem ersten Gespräch möglichst viele der unten aufgeführten Unterlagen zum Beratungsgespräch mitzubringen. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind,

  • desto genauer wird das Bild sein, das sich die Bank von Ihnen und Ihrem Traumhaus machen kann und
  • desto besser wird Ihr subjektiver Eindruck auf den Bankberater sein

 

Unterlagen zu Ihrer Person

Hinweis: Eine Checkliste als PDF, die Sie ausdrucken und bequem abhaken können, finden Sie am Ende des Artikels.

Ihr Berater kennt Sie vielleicht noch nicht persönlich. Und unabhängig davon muss er sich ein Bild darüber machen, wie kreditwürdig Sie sind. Kennt er Ihre finanzielle Situation, dann kann er Sie auch besser beraten bei der Frage, welches die optimale Hypohekarstrategie für Sie ist. Bringen Sie folgende Unterlagen mit.

Amtlicher Ausweis (ID oder Pass): Wenn Sie vorher noch keine Kundenbeziehung mit der Bank unterhalten haben (etwa weil Sie eine Konkurrenzofferte einholen wollen), sollten Sie einen amtlichen Ausweis auf sich tragen.

Lohnausweis: Bringen Sie einen aktuellen Lohnausweis mit. Dieser wird Ihnen monatlich vom Arbeitgeber zugestellt.

Betreibungsauskunft: Achten Sie darauf, dass diese aktuell (nicht älter als 3 Monate) ist. Die Betreibungsauskunft erhalten Sie beim zuständigen Betreibungsamt in Ihrer Region.

Steuererklärung: Die Steuererklärung gibt einen umfassenden Überblick über Ihr Einkommen und Vermögen (ausgenommen Guthaben in der 2. / 3. Säule) und dient auch zur Überprüfung (Quervergleich), ob die anderen eingereichten Unterlagen wie der Lohnausweis korrekt sind.

Vorsorgeausweis der Pensionskasse: Bringen Sie den Pensionskassenausweis mit, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Geldern aus der zweiten Säule finanzieren wollen. Den Vorsorgeausweis erhalten Sie jeweils anfangs Jahr per Post von Ihrer Pensionskasse. Verfügen Sie über ein Freizügigkeitskonto (etwa weil Sie selbständig sind), dann bringen Sie den Kontoauszug mit.

Unterlagen Säule 3a: Bringen Sie ebenfalls die Kontoauszüge Ihrer 3a-Konten oder Versicherungspolicen zum Gespräch mit.

Versicherungspolicen: Verfügen Sie über Lebens- oder Todesfallversicherungen, dann sollten Sie die entsprechenden Policen auch in Ihre Mappe legen.

Eigenmittelnachweis (Konten, Wertschriften): Sicher verfügen Sie über eines oder mehrere Bankkonten. Bringen Sie auch hier die Kontoauszüge von Anfang Jahr oder noch besser – einen aktuellen Auszug mit. Verfügen Sie über Wertschriften wie Aktien oder Obligationen, dann sollten Sie die entsprechenden Depotauszüge auch mitbringen. Hat sich der Bestand und Wert seit 31.12. des Vorjahres nicht wesentlich verändert, dann reicht hier die Auflistung aus der Steuererklärung. Der Bank geht es hier darum, zu sehen, über welche weiteren Eigenmittel Sie verfügen. Zudem versucht die Bank, Sie zum Transfer der Konten oder Depots zu bewegen – um im Gegenzug einen günstigeren Hypothekarzins anzubieten.

 

Für Selbständige: Als Selbständiger sollten Sie dem Kreditgeber aufzeigen können, dass Ihre eigene Firma ein regelmässiges Einkommen abwirft. Bringen Sie folgendes mit:

  • Handelsregisterauszug, sofern Sie das Unternehmen ins HR eingetragen haben
  • Bilanz / Erfolgsrechnung der drei letzten Jahre
  • Budget für die nächsten Jahre

Stammt der Hauptteil Ihres Einkommens aus der selbständigen Tätigkeit, dann sollten Sie auf diesen Punkt ein besonderes Augenmerk legen.

Für Jungunternehmer ist es schwierig, einen Hypothekarkredit zu erhalten – Banken verlangen in der Regel, dass das Geschäft schon seit drei Jahren besteht. Ist das bei Ihnen nicht der Fall, dann sollten Sie auch den Businessplan beilegen. Hilfreich ist auch, einen Lebenslauf (CV) griffbereit zu haben. So können Sie dem Berater Ihre Qualifikationen aufzeigen. Er kann damit abschätzen, ob Sie – falls Ihre Selbständigkeit scheitert – schnell wieder eine gut bezahlte Arbeitsstelle finden würden.

 

Unterlagen zum Objekt

Grundsätzlich sollten Sie in der Lage sein, das Objekt, für welches Sie eine Hypothek beantragen, möglichst genau zu dokumentieren. Sind Sie lediglich ein Kaufinteressent für ein bestehendes Haus oder für bestehendes Stockwerkeigentum, dann werden Sie nicht alle unten aufgeführten Dokumente zur Verfügung haben. Wird die Immobilie über einen Makler verkauft, dann sollte dieser die meisten relevanten Punkte in seiner Verkaufsmappe dokumentiert haben.

Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf: Abhängig davon, wie weit Sie im Verkaufsprozess schon fortgeschritten sind, werden Sie bereits über einen Kaufvertrag oder zumindest einen Entwurf verfügen. Ist dies noch nicht der Fall, dann sollten Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Notar einigen und dessen Namen dem Bankberater angeben. Sollten Sie den Zuschlag für das Objekt erhalten, können Sie den Kaufvertrag später noch nachreichen.

Grundbuchauszug und Situations- oder Katasterplan: Diese Dokumente sollte Ihnen der Verkäufer resp. der Makler zur Verfügung stellen. So ist ersichtlich, wo genau sich die Immobilie befindet. Die Lage der Immobilie ist ein wichtiger Faktor bei der internen Bewertung des Objekts durch die Bank. Liegt der Kaufpreis deutlich über der internen Schätzung durch die Bank, dann es sein dass diese die maximale Belehnung auf dem Schätzwert und nicht auf dem effektiven Kaufpreis basiert. Dies würde zu einem geringeren Hypothekarkredit und somit zu einem höheren Eigenkapital-Bedarf bei Ihnen führen.

Gebäudeversicherungsnachweis: Eine Gebäudeversicherung ist für Immobilienbesitzer obligatorisch. Diese Unterlage kann Ihnen der Verkäufer zur Verfügung stellen.

Pläne und kubische Berechnungen: Die Pläne des Hauses oder der Wohnung sowie die kubischen Berechnungen (Volumen; im Gebäudeversicherungsnachweis enthalten) dienen der Bank ebenfalls dazu, den Wert des Objekts zu schätzen. Eine solche Schätzung, welche auf den erzielten Preisen von vergleichbaren Objekten basiert, ist ein guter Hinweis für Sie, ob Sie die Immobilie zu einem fairen Preis erwerben können. Die Pläne erhalten Sie ebenfalls vom Verkäufer.

Fotos der Liegenschaft: „Ein Bild sagt mehr als tausend Worte“ – legen Sie Fotos von Ihrem Traumobjekt bei. Wird die Liegenschaft durch einen Makler verkauft, dann werden Fotos (Innen- und Aussenansichten) in der Verkaufsmappe enthalten sein.

 

Zusätzliche Unterlagen bei Neu- und Umbauten:

  • Baubewilligung
  • Baubeschrieb
  • evtl. Generalunternehmervertrag
  • Kostenvoranschlag für geplante Investitionen

Der letzte Punkt ist wichtig, wenn Sie eine ältere Liegenschaft, wo vor dem Einzug noch grössere Renovationen anstehen. Renovationsarbeiten erhöhen Ihren Kapitalbedarf. Sie erhöhen aber auch den Wert der Liegenschaft, wobei die Bank hier allerdings nur einen Teil Ihrer Ausgaben berücksichtigen wird.

 

Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum):

  • Stockwerkeigentum-Begründungsakte (inkl. Aufteilung der Wertquoten)
  • Nutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
  • Flächen-Berechnungen (Wohnfläche, Keller, Estrich, Bastelraum, Parkplatz etc.)
  • evtl. Kaufpreisliste bei Neubau oder budgetierte Verkaufspreise

 

Zusammenfassung und PDF-Checkliste

Versuchen Sie, die Unterlagen zu Ihrer Person vollständig bereitzustellen. Die Unterlagen zur Liegenschaft sollten so komplett wie möglich sein. Für ein erstes Gespräch genügt nach unserer Erfahrung bei den Unterlagen zum Objekt auch die Verkaufsmappe des Verkäufers/Maklers.

Eine praktische Frage ist noch, ob Sie die Originale oder Kopien mitbringen sollen. Wenn Sie einen Kopierer nutzen können (etwa an Ihrer Arbeitsstelle), dann bietet es sich an, mehrere Kopien für die Gespräche bei den verschiedenen Banken zu erstellen. Ansonsten wird aber auch der Berater Ihrer Bank am Ende des ersten Gesprächs die Unterlagen selbst kopieren können.
 

Tipp Nr. 1: Kostenloser Download unserer Checkliste Unterlagen (PDF).

 

Tipp Nr. 2: Jetzt wo Sie Zeit ins vervollständigen Ihrer Unterlagen gesteckt haben, sollten Sie auch Zeit in die Verhandlungen mit den Banken investieren. Holen Sie mehrere Offerten ein. Einen Überblick zu aktuellen Zinsen finden Sie hier in unserem Vergleich.

 

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