Feste, variable und LIBOR-Hypothek: Das 1×1 der Hypotheken

Feste, variable und LIBOR-Hypothek: Das 1×1 der Hypotheken
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Sie haben das Haus oder die Wohnung Ihrer Träume gefunden? Jetzt müssen Sie es nur noch finanzieren, um Immobilien-Besitzer zu werden? Wir erklären Ihnen die drei gängigen Formen der Finanzierung von Immobilien wie Liegenschaften, Eigenheimen oder Stockwerkeigentum sowie deren Varianten.

Grundsätzlich gibt es drei Arten von Hypotheken: Festhypotheken (mit einem fixen Zinssatz), variable Hypotheken (mit einem wechselnden Zinssatz und Kündigungsmöglichkeit) und LIBOR-Hypotheken (mit einem wechselnden Zinssatz über eine feste Vertragslaufzeit):

ZinssatzLaufzeitKündigung
FesthypothekFestFest (idR 1-10 Jahre)Nur gegen Entschädigung möglich
Variable HypothekVariabel, abhängig von der BankUnbeschränktJederzeit möglich (Kündigungsfrist idR 6 Monate)
LIBOR-HypothekVariabel, abhängig vom LIBOR-SatzFest (idR 2-6 Jahre)Nur gegen Entschädigung oder innerhalb der Bank in anderes Produkt möglich

Erfahren Sie jetzt mehr über die Vorteile und Nachteile dieser drei Formen der Immobilien-Finanzierung.

Festhypothek: Fixer Zinssatz und fixe Vertragsdauer

Wie der Name es bereits sagt, ist der Zinssatz bei Festhypotheken fixiert. Das bedeutet, dass Sie beim Vertragsabschluss bereits wissen, wie hoch die Hypozinsen sein werden, die Sie Ihrer Bank bezahlen müssen.

Festhypotheken sind die in der Schweiz am meisten verbreitete Form der Finanzierung von Immobilien: Über 3/4 der gewährten Darlehen zur Liegenschafts-Finanzierung sind Festhypotheken.

Hypotheken mit fester Laufzeit werden von allen Banken angeboten. Die Laufzeit kann dabei durch Sie gewählt werden und beträgt zwischen einem Jahr und über zehn Jahren. Am häufigsten werden mittlere Laufzeiten zwischen vier und sechs Jahren gewählt.
So funktioniert die Festhypothek:

Erklärung Festhypothek

Quelle: Factsheet Graubündner Kantonalbank

Vorteile Festhypothek
Die zwei wichtigsten Vorteile bei einem Hypothekarkredit mit fester Laufzeit sind die Kalkulierbarkeit und die Absicherung gegen steigende Zinsen:

  • Planbarkeit: Sie wissen direkt beim Vertragsabschluss, wie hoch Ihre monatliche Zinsbelastung über die nächsten Jahre sein wird. Viele Eigenheim-Besitzer schätzen es, mit einem fixen Kostenblock für Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu budgetieren
  • Absicherung: Wenn die Zinsen steigen, betrifft Sie das bei der Immobilienfinanzierung nicht. Eine Festhypothek ist also auch eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Wenn Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau ansteigen wird, dann ist eine Hypothek mit fixiertem Zinssatz eine gute Wahl für Sie

Nachteile Festhypothek
Die grössten Nachteile einer Festhypothek sind:

  • Kosten bei frühzeitiger Auflösung: Insbesondere wenn die Zinsen seit Abschluss der Festhypothek gesunken sind, müssen Sie Ihrer Bank eine Ablösesumme bezahlen, wenn Sie die Hypothek frühzeitig auflösen wollen (z.B. bei Wechsel der Bank, Verkauf der Liegenschaft)
  • Je nach Zinserwartungen Ihrer Bank kann eine Festhypothek teurer als eine variable Hypothek sein. Dies ist der Fall, wenn Ihre Bank langfristig steigende Zinsen erwartet
  • Steigen die Zinsen nach Vertragsabschluss an, so profitieren Sie zwar zuerst von einem tiefen Zinssatz. Wenn Sie aber den Immobilienkredit nach Ende der Vertragslaufzeit refinanzieren müssen, dann trifft Sie der Zinsanstieg umso stärker. Beobachten Sie deswegen das Zinsumfeld auch, wenn Sie sich für eine Festhypothek entscheiden

Variante Festhypothek: Die Termin- oder Forward-Hypothek

Eine Termin- oder Forward-Hypothek ist eine Festhypothek, bei der Sie den Zinssatz heute fixieren, die Hypothek aber erst in spätestens 24 Monaten beanspruchen. Sie eignet sich, wenn Sie in naher Zukunft eine Festhypothek abschliessen wollen und von steigenden Zinsen ausgehen.

Variable Hypothek: Wechselnder Zinssatz, jederzeit kündbar

Wie der Name es sagt, ist der Zinssatz bei dieser Form der Hypothek variabel. Die Bank ist dabei frei in der Festlegung des Zinssatzes, orientiert sich aber stark am allgemeinen Zinsniveau. Variable Hypotheken werden in der Regel ohne feste Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten abgeschlossen. Aufgrund des in den letzten Jahren sehr hohen Zinses wurde diese Finanzierungsart kaum mehr nachgefragt. Sie sollte aufgrund des hohen Zinssatzes höchstens als Zwischenlösung für kurze Zeit (weniger als 1 Jahr) gewählt werden.

So funktioniert die variable Hypothek:

Erklärung variable Hypothek

Quelle: Factsheet Graubündner Kantonalbank

Vorteile variable Hypothek

  • Flexibilität: Variable Hypotheken haben keine feste Vertragslaufzeit. Sie können so einfach in eine andere Form der Finanzierung wechseln
  • Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung bald verkaufen wollen (z.B. wegen Umzug in eine andere Gegend oder ins Altersheim), dann können Sie die Hypothek ohne Kosten kündigen
  • Wenn Sie mit sinkenden Zinsen rechnen, dann kann eine variable Hypothek günstiger als eine Festhypothek sein

Nachteile variable Hypothek

  • Fehlende Kalkulierbarkeit: Aufgrund der Zinsanpassungen können Ihre Ausgaben für den Kredit stark schwanken
  • Wenn das Zinsniveau steigt, dann wird sich auch der Zins auf der variablen Hypothek erhöhen
  • Fehlende Transparenz: Die Bank ist frei in der Anpassung des Zinssatzes. Es besteht das Risiko, dass Zinssteigerungen schneller an Kreditnehmer weitergegeben werden als Zinssenkungen

LIBOR-Hypothek: Wechselnder Zinssatz, feste Vertragsdauer

Die LIBOR-Hypothek wird auch Geldmarkt-Hypothek genannt. Der Name kommt daher, weil sich diese Form der Immobilien-Finanzierung am Geldmarkt orientiert. Massgebend für den durch Sie zu bezahlenden Zinssatz ist der täglich festgelegte Referenzzinssatz LIBOR (London Interbank Offered Rate: Zinssatz, den die wichtigsten international tätigen Banken festlegen und zu dem sie sich gegenseitig Geld ausleihen) plus eine feste, durch Ihre Bank bestimmte Marge, die etwa 1.0% beträgt. Der Zinssatz auf Ihrer Hypothek wird dabei je nach Vereinbarung alle 1,3, 6 oder 12 Monate nach der Formel „LIBOR + Marge“ neu festgelegt.
Solche Geldmarkt-Hypotheken haben trotz des variablen Zinssatzes eine feste Vertragslaufzeit, die meistens zwischen zwei und sechs Jahren beträgt.
So funktioniert die LIBOR-Hypothek:

Erklärung Libor-Hypothek (Geldmarkthypothek)

Quelle: Factsheet Graubündner Kantonalbank

Vorteile LIBOR-Hypothek

  • Oft die günstigste Form der Immobilienfinanzierung
  • Im Gegensatz zur variablen Hypothek transparente Festlegung des Zinses
  • Vorteilhaft, wenn die Zinsen sinken
  • Absicherung gegen oben mittels Cap möglich (siehe nächster Abschnitt)

Nachteile LIBOR-Hypothek

  • Wie bei einer Festhypothek sind Sie an den Kreditgeber über die Vertragslaufzeit gebunden (es sei denn, Sie bezahlen eine Entschädigung aufgrund vorzeitiger Kündigung oder Ihre Bank erlaubt den Wechsel in ein anderes bankeninternes Produkt)
  • Teuer, wenn die Zinsen nach Vertragsabschluss stark steigen

Variante: LIBOR-Hypothek mit Cap

Ein Cap ist eine Beschränkung nach oben. Gegen einen Aufpreis können Sie eine LIBOR-Hypothek mit Cap abschliessen. Der Zinssatz schwankt wie bei einer LIBOR-Hypothek, kann aber einen vorher festgelegten Cap nicht überschreiten. Sie können somit gegen eine Prämie den Zinsanstieg gegen oben limitieren, zahlen dafür aber eine Prämie in Form eines höheren Zinssatzes.
Der Grossteil der Schweizer wählt eine Festhypothek. Die Zinsen der grossen Anbieter haben wir hier vergleichen:

 
Es kann gut sein, dass Sie nach dem Lesen dieses Artikels immer noch viele offene Fragen zum Thema Hypotheken haben. Weitere Infos finden Sie in unserer Rubrik zu Immobilien und Hypotheken. Ausserdem veranschaulicht die folgende Grafik von Homegate den gesamten Prozess hin zu einer Hypothek recht einfach:


homegate.ch: Hypothek im Überblick | Hypotheken einfach erklärt

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