Hypothekarzinsen bewegen sich nicht in einem luftleeren Raum. So verlaufen die Zinsen für variable Hypotheken und Festhypotheken sehr ähnlich. Und die Hypothekenzinsen sind eng an das Zinsniveau in der Schweiz gekoppelt.
Wir zeigen Ihnen anhand von Grafiken, wie die historischen Entwicklungen und Zusammenhänge aussehen. Die Rohdaten dazu stammen von der Berner Kantonalbank.
Zinsentwicklung variable Hypotheken
Die Grafik zeigt das Zinsband für variable Hypotheken aus dem Zeitraum Januar 1996 bis Juni 2010. Das Zinsband zeigt die Bandbreite auf, innerhalb welcher variable Hypotheken abgeschlossen wurden. Je nach Belehnung, Qualität des Objekts und des Schuldners sowie seinen Bankbeziehungen liegen können Zinsunterschiede von bis zu einem Prozent vorkommen.
Zinsentwicklung Festhypotheken
Das Zinsband bei den Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen zwei und acht respektive zehn Jahren zeigt ein ähnliches Bild. Es fällt auf, dass die Zinsen monatlich angepasst werden, während bei den variablen Hypotheken die Zinsen in Zeiträumen von bis zu zwei Jahren stabil blieben.
Vergleich Zinsen variable und feste Hypotheken
Die folgende Grafik zeigt den Durchschnitt der Zinsbänder für variable und feste Hypotheken über die letzten 15 Jahre. Es fällt auf, dass die Zinsentwicklung für beide Formen der Immobilienfinanzierung sehr ähnliche Verläufe zeigen. Deutlich teurer als durchschnittliche variable Hypotheken waren Festhypotheken in den Jahren 2000 sowie 2006 bis 2008. Seit Herbst 2008 sind Kredite mit festem Zinssatz und fester Laufzeit jedoch günstiger als ihre flexiblere Alternative.
Vergleich mit Zinsen auf Bundesobligationen
Schweizer Bundesobligationen, die sogenannten „Eidgenossen“, sind ein guter Gradmesser des risikolosen Zinssatzes in der Schweiz. Ihre Rendite entspricht dem Marktzins, den Anleger bereit sind zu erhalten, wenn sie Ihr Geld langfristig und risikolos anlegen. Es liegt auf der Hand, dass diese Rendite tiefer ist als die Kreditzinsen bei der Finanzierung von Liegenschaften: Die Banken wollen ja mit der Vergabe von Immobiliendarlehen Geld verdienen und gehen dabei ein höheres Risiko ein als Gläubiger beim Bund.
Auffällig ist, dass die Zinsen für Festhypotheken fast parallel und mit einer geringen Verzögerung zu den Renditen von Bundesobligationen verlaufen. Sie können sich diesen Effekt zu Nutze machen: Wenn die Rendite von Eidgenossen im aktuellen Monat deutlich angestiegen sind, dann sollten Sie bei der Festhypothek „den Sack zumachen“ und allenfalls mit einer Termin-/Forward-Hypothek vom tiefen Zinsniveau profitieren. Im umgekehrten Fall, wenn die Rendite der Eidgenossen im aktuellen Monat gesunken ist, dann sollten Sie die Finanzierung Ihres Wohneigentums wenn möglich zu Beginn des folgenden Monats neu mit Ihrem Bankberater verhandeln. Sie können so unter Umständen einige Franken zusätzlich pro Monat sparen.
Zinsdifferenz feste Hypotheken zu Bundesobligationen
Vielleicht ist es Ihnen in der vorhergehenden Grafik bereits aufgefallen: Die Zinsdifferenz zwischen Festhypotheken und den Obligationen der Eidgenossenschaft ist nicht immer gleich. Die Zinsmarge hat in den letzten Jahren um über 0.5% abgenommen. Dies ist ein Zeichen dafür, dass Immobilien-Darlehen relativ günstiger geworden sind. Insbesondere im 2009 war die Marge sehr gering:
Historische Entwicklung Zins variable Hypotheken seit 1850
Betrachtet man die Zinsen über einen sehr langen Zeitraum, dann fällt auf, dass im Jahr 2011 die Zinsen so tief wie noch nie in den vergangenen 160 Jahren waren. Die folgende Grafik aus der Credit Suisse Immobilienstudie zeigt den Zinssatz für variable Hypotheken seit 1850:
Tipps: Von den Banken publizierte Zinsen sind jeweils Richtwerte. Verhandeln Sie mit Ihrem Bankberater! Aktuelle Werte von grossen Schweizer Banken finden Sie hier bei „Vergleich Zinsen Hypothek“.
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Das sind schöne Grafiken, danke. Was mich aber mehr interessieren würde: Wie sieht es mit der Zukunft aus? Bleiben die Zinsen tief, sinken sie oder werden sie bald mal stark steigen? Das beeinflusst meine Wahl der Hypothek.
Guten Tag Michael
Wie sich die Zinsen genau entwickeln, möchte jeder wissen, aber keiner kann es voraussagen. In der Vergangenheit war es oft so, dass die Banken eine Zinssteigerung erwartet haben, die dann oftmals nicht eingetroffen ist.
Wir können Ihnen leider auch keine Prognose zur Entwicklung der langfristigen Zinsen geben. Kurzfristig sieht es aber nicht danach aus, als ob die Zinsen stark steigen werden (was gegen langjährige Festhypotheken und für Libor-Hypotheken spricht). Hauptgründe aus unserer Sicht sind, dass es kein starkes Wirtschaftswachstum in der Schweiz gibt (was zu einer steigenden Inflation und zu steigenden Zinsen führen würde) und dass zweitens der Schweizer Franken nach wie vor stark gesucht wird (von Anlegern, die aus dem US-Dollar und dem Euro flüchten). Das führt dazu, dass z.B. Schweizer Unternehmen und auch der Bund Obligationen mit sehr tiefen Zinsen am Markt platzieren können, die trotzdem gekauft werden.
Frage? Meine 5 jährige Festhypothek läuft im Januar 2012 ab.Ich habe bereits bei meiner Bank eine neue Offerte für eine 5 jährige Festhypothek verlangt. Zins 2.46% & 0.45% Zinsreservierung.(Total 2,91%)
was denken soll ich bereits heute für 2012 zu diesem Zinssatz abschliessen, oder warten auf eine bessere Zinsentwicklung.(Qual der Wahl)
Guten Tag Raphael
Sie müssen nicht auf eine bessere Zinsentwicklung hoffen. Sie sparen mit dieser Offerte nur dann Geld, wenn die Zinsen innert einem Jahr um mindestens ein halbes Prozent ansteigen. Wenn die Zinsen weniger stark steigen, gleich bleiben oder sinken, dann verlieren Sie Geld.
Wenn Sie nun einen starken Zinsanstieg zwischen Anfang 2011 und Anfang 2012 erwarten, oder wenn Sie sehr auf Sicherheit und tiefes Risiko bedacht sind, dann können Sie diese Forward-Hypothek jetzt abschliessen.
Wir sind aber der Meinung, dass sich solche Forward-Hypotheken nur selten lohnen. Das sehen Sie schon alleine daran, dass eine Forward-Hypothek immer eine Prämie kostet, obwohl die Hypozinsen ja nicht immer steigen, sondern auch stabil bleiben oder sinken können.
Tipp: Die angebotenen 2.46% sind 0.11% respektive 0.16% höher als der Hypozins, den PostFinance und die Migros Bank verlangen. Nutzen Sie unseren Hypotheken Zinsvergleich und handeln Sie mit Ihrer Bank ein besseres Angebot aus – jetzt im Fall der Forward-Hypothek oder Anfang 2012, falls Sie sich gegen das Angebot Ihres Bankberaters entscheiden.
Guten Tag
Sie schreiben dass Sie gegenüber Forward Hypotheken kritisch eingestellt sind?
Da ich eine Neubauwohnung gekauft habe und diese erst 2013 fertiggestellt ist möchte ich gerne den jetzigen Hypothekarzins sichern. Da sie diese aber kritisch bewerten würde ich gerne erfahren welche andere Möglickeiten sie empfehlen.
Besten Dank im voraus
Guten Tag
Den jetzigen Hypozins können Sie für 2013 nicht sichern. Sie können gegen einen Aufpreis mittels Forward-Hypothek einen Zinssatz fixieren. Dieser liegt aber über dem heutigen Niveau – die Bank verlangt für Forward-Hypotheken jeweils eine Prämie.
Wir sind solchen Forward-Hypotheken kritisch eingestellt, weil Sie als Wohneigentümer nur profitieren, wenn in der Zwischenzeit der Zins um mehr als die Forward-Prämie steigt. Sinkt der Zins, bleibt er stabil oder steigt er nur leicht, ist eine Forward-Hypothek ein Verlustgeschäft. Es liegt auf der Hand, dass somit Forward-Hypotheken zumindest finanziell meistens ein schlechtes Geschäft sind. Die Frage, die leider niemand beantworten kann, ist, wann denn gerade solche Terminhypotheken für Hausbesitzer profitabel sind.
Der Vorteil einer Forward-Hypothek ist, dass Sie ruhig schlafen können. Ob Ihnen das die Prämie wert ist, müssen Sie entscheiden. Wenn Sie erwarten, dass die Zinsen stärker als die Kosten für die Prämie steigen, dann sollten Sie diese Form der Absicherung wählen.
Die Alternative wäre, nichts zu machen, und auf höchstens leicht steigende Zinsen zu hoffen. Das wollen Sie aber nicht.
Als dritte Möglichkeit gäbe es noch die Option, dass Sie z.B. die Hälfte der Hypothekarsumme mit einer Terminhypothek absichern. So fahren Sie zwar nicht am besten, aber auch nicht am schlechtesten gegenüber den Varianten “Alles jetzt absichern” vs. “nichts absichern”. Und sollten Sie im 2012 ein schlechtes Gefühl haben, könnten Sie die zweite Tranche mit einer weiteren Termin-Hypothek absichern.
Zudem – falls Sie das noch nicht gemacht haben – können Sie sich überlegen, ob Sie von jemandem (z.B. von den Eltern) ein Darlehen erhalten könnten. Das wäre ein weiterer Schutz gegen steigende Zinsen, falls Sie sich entscheiden, nicht alles jetzt abzusichern. Den Zins könnten Sie so festlegen, dass beide Seiten profitieren: Tiefer als der Hypothekarzins, aber höher als der Zins auf einem Sparkonto.
Guten Tag
Darf ich fragen, woher die Grafiken stammen? “Vergleich Zinsen variable und feste Hypotheken”
Ich bräuchte den direkten Link.
Danke.
Grüsse Simi
Hallo Simi
Die Rohdaten stammen von einem Dokument von der Webseite der Berner Kantonalbank. Die Berechnungen und Grafiken haben wir erstellt.
Hi,
ich darf Ende Jahr die Hypothek erneuern bin jetzt am sondieren und könnte ja schon fixieren. Aber die jetztige lage ? Was empfehlen sie, resp. wohin führt dies?
Hallo Laudazio
Grundsätzlich gelten unsere Überlegungen in der Antwort vom 26. April 2011 auch für Sie.
Die aktuelle Situation mit dem Zerfall des Wertes von US-Dollar und Euro ist neu. Niemand kann mit Sicherheit sagen, wohin das führen wird. Wir halten es aber für unwahrscheinlich, dass die Zinsen bis Ende Jahr stark steigen werden.
Guten Tag
Die interessante Grafik ‘Zinsband Festhypotheken’ zeigt wohl auf, dass in einem gegebenen Zeitpunkt der Einstieg in eine 2-J-Hypo immer günstiger ist als eine 10-J. Aber: Gemäss dieser Darstellung kommt es doch vor, dass nach Ablauf einer 2-Jahresfrist die 10-jährigen günstiger gewesen wären, als neu eine 2-jährige zu machen. Um dies genauer zu analysieren, bräuchte es eine Zahlenliste, welche nachweist, wie oft dies der Fall gewesen wäre. Es braucht eigentlich nur die Stichzahlen per Quartal, um ein einigermassen genaues Bild zu erhalten. Ist das möglich, oder anders gefragt: wo erhalten ich die genauen Zahlen dazu? Per 12.8.11 offeriert die LUKB ja einen fast sensationell tiefen 10-J-Zins von 2.61, da ist man versucht einzusteigen, und nicht auf die verführerische 2-jährige zu 1.23 zu setzen! Besten Dank für die generell sehr hilfreichen Stellungnahmen. Mfg Markus K.
Danke Markus für Ihre spannende Frage.
Wir haben als Quelle die Berner Kantonalbank erwähnt. Die Daten stammen aus einer PDF-Tabelle von deren Webseite mit dem Titel “Entwicklung Zinssätze”.
Wir haben schon eine ähnliche Untersuchung gemacht, wie Sie angedacht haben. Dort haben wir Libor-Hypotheken mit Festhypotheken über die letzten 10 Jahre vergleichen. Die Libor-Hypothek auf Basis des 3-Monate-Libor (also noch kürzer als 2jährige Festhypotheken) war über einen Zeitraum von 5 Jahren in den letzten 10 Jahren immer günstiger als die Festhypothek, auch wenn man gerade im “dümmsten Moment” eine Hypothek aufnahm: Historischer Vergleich Libor mit Festhypothek.
Wir haben auch im letzten Jahr aufgezeigt, warum langjährige Festhypotheken in der Regel eine schlechte, weil teure Wahl sind. Wegen der langen Laufzeit zahlt man etwa 1 bis 1.5% mehr Zins als bei einer sehr 2jährigen Laufzeit, und man ist langfristig gebunden, was mögliche Strafgebühren bei vorzeitiger Auflösung bedeuten kann.
Über die Haltezeit eines Hauses von vielleicht 30 Jahren betrachtet, sollte man sich also jeweils nur kurzfristig verschulden, wenn man mit Zinsschwankungen umgehen kann und das so gesparte Geld beiseite legt. Jetzt haben wir aber aktuell eine Situation mit so tiefen Zinsen, wie es sie in den letzten 150 Jahren nie gegeben hat. Absolut betrachtet sind die offerierten 2.61% sehr tief. Wir können aber keine Prognose abgeben, ob die Zinsen deutlich ansteigen werden und ob es sich deswegen in diesem Moment lohnt, eine 10jährige Festhypothek abzuschliessen.
Grüezi. Habe auch einen Option von der Bank bekommen für eine 10-jährige Festhypothek mit 2.6% Zinssatz. Meine Berechnungen zeigen das, wenn ich Festhypothek (3/5) und Libor (2/5)würde abschliessen und Libor über 2.5% ansteigt man mit diesen Festhypothek günstiger fahrt. In den 90er Jahre wo der Economie angezogen hat, ist Libor auch auf mehr als 8% angestiegen. Ist der Wahl heute nicht mehr so schwierig, oder sehe ich das zu positiv?
Hallo Maaike
Es kommt darauf an, ob, wie stark, und für wie lange der Libor steigt. Sie können z.B. mit unserem kostenlosen Szenarien-Rechner für Libor-Hypotheken verschiedene Möglichkeiten durchrechnen.
Aktuell erhalten Sie Libor-Hypotheken für unter 1.0%, wenn Sie ein guter Schuldner sind: der 3-Monats-Libor liegt bei 0.013%, und die Bankmarge kann auf 0.7% heruntergehandelt werden.
Über die Haltezeit eines Hauses von vielleicht 30 Jahren lohnt es basierend auf historischen Daten, sich kurzfristig (mit Libor-Hypotheken) und nicht mit 10jährigen Festhypotheken zu verschulden (siehe: hier). Aber die Zinsen waren noch nie so tief wie jetzt. Sie machen voraussichtlich keinen grossen Fehler, wenn Sie jetzt eine Festhypothek abschliessen, und müssen sich 10 Jahre lang nicht um die Zinsentwicklung kümmern. Eine Alternative wäre eine Aufteilung. So werden Sie zwar nicht die günstigste, aber auch nicht die teuerste Variante gewählt haben.
Die Bank bietet mir eine 10-jährige Hypothek zu 2.15% an. Da im Schnitt der Libor bei 2.5% über 10 Jahre liegt, wäre ich geneigt, 2/3 fest zu 10 jahren und 1/3 in libor zu fixieren. Was ist ihre Meinung?
Hallo Glekko
Im historischen Vergleich sind die aktuellen Zinsen sehr tief. Das Problem ist, dass man das nicht als Voraussage für die Zukunft nutzen kann. Sie können also nicht den heutigen Zinssatz für eine 10jährige Festhypothek mit dem historischen Libor-Zins für eine Hypothek vergleichen. In den letzten 10 Jahren war es jeweils günstiger, eine Libor statt eine Festhypothek zu wählen.
Es ist aber so, dass Sie bei dem Angebot von 2.15% nicht viel falsch machen können, auch wenn normalerweise langfristige Hypotheken zu teuer sind. So gesehen sollte Ihr Plan keine schlechte Wahl sein: Sie fixieren historisch tiefe Zinsen, sind so recht unabhängig von der Zinsentwicklung, und wenn die Zinsen nicht stark steigen, dann sparen Sie mit der Libor-Hypothek Geld, ohne ein grosses Risiko einzugehen.
Guten Tag
Wir haben eine Hypothek bei unserer Bank in Höhe von 300 000 CHF zu einem Zinssatz von 3.55%. Diese läuft am 01.12.2012 aus. Lohnt es sich bei den jetzigen niedrigen Zinsen diese vorzeitig zu kündigen um dann zu wesentlich besseren Konditionen abzuschliessen?
Besten Dank für Ihre Antwort und freundliche Grüsse
Cornelia
Hallo Cornelia
Ihre Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Sprechen Sie mit Ihrem Bankberater.
Wenn Ihnen Ihre Bank nicht entgegenkommt, dann müssen Sie mit etwa 10’000 Franken Gebühren für die frühzeitige Auflösung rechnen. Anhand der von Ihnen gewünschten Laufzeit könnten Sie anschliessend abschätzen, um wie viel Prozent die Zinsen bis Dezember 2012 mindestens steigen müssten, damit sich die frühzeitige Auflösung lohnt.
Eine zweite Möglichkeit wäre, eine Termin-Hypothek abzuschliessen. Das bedeutet, dass Sie den heutigen Zins (plus einer “Versicherungs-Prämie”) jetzt schon fixieren. In der Regel lohnen sich solche Absicherungen nicht (zumindest nicht für die Hausbesitzer; für die Bank schon). Es deutet momentan auch wenig auf stark steigende Zinsen hin in den nächsten 12 Monaten, wobei Ihnen heute aber niemand sagen kann, wo die Zinsen in einem Jahr stehen werden.
Guten Tag,
zurzeit bietet Swissquote sehr attraktive Hypozinsen an, verknüpft aber daran die Bedingung, dass kein BVG Vorbezug gemacht wurde. Auch andere Banken wollen diesen Vorbezug durch eine Lebensversicherung-(Todesfall)Verpfändung absichern. Wieso wird nicht einfach die Eigenkapitaldeckung ohne Berücksichtigung des Vorbezuges gerechnet. Eine Rückzahlung der BVG macht zurzeit keinen Sinn, da die Pensionskasse unter Unterdeckung leidet und keine Verzinsung bringt. Lässt sich diese Summe in ein Freizügigkeitskonto auslagern um Kreditwürdiger zu werden?
Ich habe mal durchgerechnet, dass man, wenn man die Amortisation relativ genau voraussagen kann, den besten mittleren Zins erzielt, z.B 400’000 Kredit in 4 Tranchen aufteilt:
100kCHF 2jährig für 0.73%
100kCHF 5jährig für 1.36%
100kCHF 7jährig für 1.74%
100kCHF 10jährig für 2.09%
einen unglaublich tiefen Zinz von 1.5% erzielt.
Ich hatte die letzten 3 Jahre Libor, bin aber heute nicht mehr davon überzogen
da ich ja 3jährige fix für unter 1% bekomme und die Bank beim Libor auf 1% Marge besteht. Was kann man da machen?
Guten Tag Thomas
Ein Vorbezug aus der Pensionskasse kann die Leistungen bei Todesfall/Invalidität senken. Es kann sein, dass Banken deswegen zurückhaltend sind oder auf den Abschluss einer Lebensversicherung drängen, wenn ansonsten nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist. Details erfahren Sie von Ihrer Bank – oder suchen Sie sich einen Anbieter, der flexibel ist und Verständnis für Ihre Situation hat. Denn eine Rückzahlung bei Unterdeckung der PK erscheint nicht sinnvoll zu sein.
Die von Ihnen veröffentlichten Hypothekarzinsen sind tief. Wenn die gleiche Bank eine Marge auf Geldmarkthypotheken von 1% verlangt, dann erscheint uns die Wahl einer Festhypothek sinnvoll, zumal Sie planen, die Hypotheken innerhalb von 10 Jahren zurückzuzahlen. Beachten Sie, dass Sie bei der Berechnung des Zinssatzes einen gewichteten Durchschnitt berechnen müssen (Sie profitieren nur 2 Jahre von den 0.73%, zahlen aber während 10 Jahren 2.09%). Der durchschnittliche Zinssatz in Ihrem Beispiel beträgt also nicht 1.48%, sondern (immer noch tiefe) 1.72%.
Unsere Hypothek läuft in ca.1.5 Jahren aus. Wir wollten aber von den historisch tiefen Zinsen, welche zurzeit bei Festhypotheken mit langen Laufzeiten gelten profitieren.
Da uns der Forward Aufschlag als gering erschien – auch weil er durch die lange Laufzeit “verteilt” ist, haben wir vor ca. 2 Monaten eine 15-jährige Festhypothek zu 2.7% abgeschlossen.
Budgetsicherheit war für uns ebenfalls wichtig.
Würden Sie nun von solchen Geschäften eher abraten oder je nach Situation sogar empfehlen?
Guten Tag Tom
Wir raten im Allgemeinen sowohl von Forward-Hypotheken als auch von Hypotheken mit langer Laufzeit ab.
Bei einer Forward-Hypothek bezahlt man eine Prämie, um sich heute den Zins von morgen zu sichern. Dies lohnt sich nur, wenn die Zinsen stärker steigen als was die Prämie kostet. Steigen die Zinsen leicht, bleiben sie gleich oder sinken sie, dann verliert man mit einer Forward-Hypothek Geld (und die Bank verdient damit Geld).
Es gibt mehrere Nachteile bei langjährigen Festhypotheken, v.a. der hohe Zins und der Verlust der Flexibilität (Kosten beim frühzeitigen Ausstieg).
Das bedeutet jetzt nicht zwingend, dass Sie einen Fehler gemacht haben. Langjährige Festhypotheken haben den Vorteil, dass man Budgetsicherheit hat und die Entwicklung der Zinsen keinen Einfluss auf die monatlichen Zinszahlungen hat. Zudem haben Sie sich die Hypothek zu einem Zeitpunkt gesichert, bei dem die Zinsen im historischen Vergleich sehr tief sind.
Wenn jemand ein solide finanziertes Haus hat, über ein sicheres Einkommen verfügt, mit tiefen Zinsen gespartes Geld auf die hohe Kante legt und auch bei kurzfristigen Zinssprüngen gut schläft, dann sollte er aber die Immobilie mit kurzfristigem Geld finanzieren – sprich eine Libor-Hypothek wählen. Er wird so über die Haltedauer des Wohneigentums mit grosser Wahrscheinlichkeit viel Geld sparen.