Historische Zinsentwicklung Hypotheken

Historische Zinsentwicklung Hypotheken
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Hypothekarzinsen bewegen sich nicht in einem luftleeren Raum. So verlaufen die Zinsen für variable Hypotheken und Festhypotheken sehr ähnlich. Und die Hypothekenzinsen sind eng an das Zinsniveau in der Schweiz gekoppelt.

Wir zeigen Ihnen anhand von Grafiken, wie die historischen Entwicklungen und Zusammenhänge aussehen. Die Rohdaten dazu stammen von der Berner Kantonalbank. Die weiter unten stehende Analyse ist nicht mehr auf dem aktuellen Stand. Deswegen als Update der aktuelle Stand zur Zinsentwicklung bis 2016:

Zinsentwicklung Festhypotheken 2007-2016
In der obenstehenden Grafik von Comparis ist die Zinsentwicklung von 2007 bis 2016 abgebildet. Die drei Linien zeigen die Richtzinsen (“Schaufensterpreise”) von rund 65 Schweizer Banken und Versicherungen für Festhypotheken mit Laufzeiten von einem, fünf und zehn Jahren.
In der Grafik ist ersichtlich, dass Ende 2008 eine starke Senkung der Hypozinsen eintraf. Während kurzfristige Zinsen fast augenblicklich sanken, fand bei den mittleren und langen Laufzeiten eine mehr oder weniger kontinuierliche Senkung statt. Interessant ist die Zinsdifferenz zwischen kurzen und langen Laufzeiten. Während von 2009-2011 10-jährige Festhypotheken 1.5% – 2.0% teurer waren als 1-jährige Festhypotheken, hat sich dieser Abstand in den letzten Jahren deutlich gesenkt. Im Herbst 2016 betrug er nur noch 0.5%. Der Grund ist, dass Banken, wenn sie den Hypothekarzins anhand der Libor-/Swap-Sätzen festlegen, diese auf 0.0% sockeln, obwohl diese Sätze mittlerweile negativ sind. Das führt dazu, dass im Vergleich zu früher langjährige Festhypotheken gegenüber kurzfristigen Schulden an Attraktivität gewonnen haben. Insgesamt sind aber kurzfristige Hypotheken immer noch günstiger und sollten für alle Immobilien-Besitzer ohne starke Risiko-Abneigung weiterhin in Betracht gezogen werden.

 

Historische Zinsentwicklung variable Hypotheken

Die Grafik unten zeigt das Zinsband für variable Hypotheken aus dem Zeitraum Januar 1996 bis Juni 2010. Das Zinsband zeigt die Bandbreite auf, innerhalb welcher variable Hypotheken abgeschlossen wurden. Je nach Belehnung, Qualität des Objekts und des Schuldners sowie seinen Bankbeziehungen liegen können Zinsunterschiede von bis zu einem Prozent vorkommen.

Zins variable Hypothek 1996-2011

 

Zinsentwicklung Festhypotheken

Das Zinsband bei den Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen zwei und acht respektive zehn Jahren zeigt ein ähnliches Bild. Es fällt auf, dass die Zinsen monatlich angepasst werden, während bei den variablen Hypotheken die Zinsen in Zeiträumen von bis zu zwei Jahren stabil blieben.

Zins Festhypothek 1996-2011

 

Vergleich Zinsen variable und feste Hypotheken

Die folgende Grafik zeigt den Durchschnitt der Zinsbänder für variable und feste Hypotheken über die letzten 15 Jahre. Es fällt auf, dass die Zinsentwicklung für beide Formen der Immobilienfinanzierung sehr ähnliche Verläufe zeigen. Deutlich teurer als durchschnittliche variable Hypotheken waren Festhypotheken in den Jahren 2000 sowie 2006 bis 2008. Seit Herbst 2008 sind Kredite mit festem Zinssatz und fester Laufzeit jedoch günstiger als ihre flexiblere Alternative.

Vergleich Festhypothek variable Hypothek

 

Vergleich mit Zinsen auf Bundesobligationen

Schweizer Bundesobligationen, die sogenannten „Eidgenossen“, sind ein guter Gradmesser des risikolosen Zinssatzes in der Schweiz. Aktuelle und historische Zinssätze und Datenreihen der “Eidgenossen” können z.B. im Statistischen Monatsheft bei der Schweizerischen Nationalbank eingesehen werden. Ihre Rendite entspricht dem Marktzins, den Anleger bereit sind zu erhalten, wenn sie Ihr Geld langfristig und risikolos anlegen. Es liegt auf der Hand, dass diese Rendite tiefer ist als die Kreditzinsen bei der Finanzierung von Liegenschaften: Die Banken wollen ja mit der Vergabe von Immobiliendarlehen Geld verdienen und gehen dabei ein höheres Risiko ein als Gläubiger beim Bund.

Hypothekarzins und Rendite Bundesobligationen Vergleich

Auffällig ist, dass die Zinsen für Festhypotheken fast parallel und mit einer geringen Verzögerung zu den Renditen von Bundesobligationen verlaufen. Sie können sich diesen Effekt zu Nutze machen: Wenn die Rendite von Eidgenossen im aktuellen Monat deutlich angestiegen sind, dann sollten Sie bei der Festhypothek „den Sack zumachen“ und allenfalls mit einer Termin-/Forward-Hypothek vom tiefen Zinsniveau profitieren. Im umgekehrten Fall, wenn die Rendite der Eidgenossen im aktuellen Monat gesunken ist, dann sollten Sie die Finanzierung Ihres Wohneigentums wenn möglich zu Beginn des folgenden Monats neu mit Ihrem Bankberater verhandeln. Sie können so unter Umständen einige Franken zusätzlich pro Monat sparen.

Zinsdifferenz feste Hypotheken zu Bundesobligationen

Vielleicht ist es Ihnen in der vorhergehenden Grafik bereits aufgefallen: Die Zinsdifferenz zwischen Festhypotheken und den Obligationen der Eidgenossenschaft ist nicht immer gleich. Die Zinsmarge hat in den letzten Jahren um über 0.5% abgenommen. Dies ist ein Zeichen dafür, dass Immobilien-Darlehen relativ günstiger geworden sind. Insbesondere im 2009 war die Marge sehr gering:

Differenz Zins Festhypothek und Bundesobligationen

Historische Entwicklung Zins variable Hypotheken seit 1850

Betrachtet man die Zinsen über einen sehr langen Zeitraum, dann fällt auf, dass im Jahr 2011 die Zinsen so tief wie noch nie in den vergangenen 160 Jahren waren. Die folgende Grafik aus der Credit Suisse Immobilienstudie zeigt den Zinssatz für variable Hypotheken seit 1850:

Zinsen für variable Hypotheken der letzten 160 Jahre
 

Tipp: Von den Banken publizierte Zinsen sind jeweils Richtwerte. Verhandeln Sie mit Ihrem Bankberater! Aktuelle Werte von grossen Schweizer Banken finden Sie hier bei „Vergleich Zinsen Hypothek“.

 

 

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