LIBOR-Hypothek: Lohnt sich ein Cap?
Wir haben gezeigt, dass basierend auf historischen Daten im Vergleich zwischen Festhypothek, variabler Hypothek und LIBOR-Hypothek letztere fast immer die günstigste Variante zur Wohneigentumsfinanzierung war. Wir haben ferner gezeigt, dass man wenn immer möglich eine Geldmarkthypothek auf Basis des 3-Monats-LIBOR-Satzes wählen sollte, weil dies fast immer günstiger ist als eine Finanzierung auf Basis des 6-Monats-LIBOR.
Sie sind also nun unserer Argumentation gefolgt und haben sich für eine LIBOR-Hypothek entschieden. Jetzt stellt sich die Frage, ob Sie eine Geldmarkthypothek mit Cap oder ohne Cap abschliessen sollen.
LIBOR-Hypothekarzinsen können stark schwanken. Eine Versicherung gegen starke Zinserhöhungen ist der Abschluss einer LIBOR-Hyptohek mit Cap. Der Cap ist das „Zinsdach“, bis zu dem der Hypothekarzins maximal steigen kann.
Doch lohnt sich der Aufpreis für einen Cap? Fast immer nicht. Lesen Sie weiter, warum.
LIBOR-Hypothek mit Cap lohnt sich selten
Der Cap ist eine Versicherung gegen einen sehr starken Zinsanstieg. Und Versicherungen funktionieren so, dass man als Versicherungsnehmer eine Prämie bezahlt, die einerseits den Schadensfall abdeckt und andererseits die übrigen Kosten plus einen Gewinnanteil des Versicherungsgebers finanziert. Wenn Banken also Caps auf LIBOR-Hypotheken anbieten, dann wollen sie damit auch etwas verdienen. Sie tun dies, indem sie einen genügend grossen Aufpreis für den Cap ansetzen. Häufig steigen die Zinsen dann nicht genügend stark an, um die Kosten für den Cap zu rechtfertigen. Schauen wir uns dazu ein hypothetisches Beispiel mit einer 3-Monats-LIBOR Hypothek an:
- Ohne Cap: Zinssatz 2.0%
- Mit Cap: Zinssatz 2.5%, Cap bei 3.5%
Die Versicherung, nie mehr als 3.5% Zins zahlen zu müssen, kostet also 0.5% pro Jahr. Bei einer LIBOR-Hypothek für 2 Jahre müssten also die Zinsen ein Jahr lang 4.0% oder mehr betragen, damit sich der Cap lohnt: Während einem Jahr zahlen Sie 0.5% mehr Zins, und im anderen Jahr zahlen Sie 0.5% weniger Zins.
Wenn der Zins während zwei von drei Perioden nie über den Cap ansteigt, müsste er in der dritten Periode auf 4.5% ansteigen. Und wenn der Zins während drei von vier Jahren nie über 3.5% ansteigt, dann müsste er im vierten Jahr bereits auf 5.0% steigen, damit sich der Cap rentiert hat.
Wie häufig passiert es, dass der LIBOR-Satz sehr schnell ansteigt und der Cap wirksam würde? Schauen Sie sich die Ergebnisse der Simulation mit historischen Daten an.
In der Vergangenheit hätte sich Cap fast nie gelohnt
Wir verwendeten für die Berechnungen eine Offerte der Zürcher Regionalbank Clientis für eine Hypothek mit drei Jahren Laufzeit auf Basis des 3-Monats-LIBOR-Satzes mit folgenden Zinsen:
- Ohne Cap: Zinssatz 1.12%
- Mit Cap: Zinssatz 1.54%, Cap bei 2.54%
Die Kosten des Caps betragen also 0.42%, eine Bankmarge von 1.0% ist in den Zinssätzen enthalten. Basierend auf den historischen Daten für den LIBOR-Satz haben wir die gesamten Kosten beim Abschluss einer Hypothek für CHF 500‘000 über 3 Jahre für die Zeitpunkte zwischen März 1999 und September 2007 berechnet. Die Rohdaten zum LIBOR stammen von der Schweizerischen Nationalbank SNB.
Lesebeispiel: Beim Abschluss einer Hypothek im September 2007 hätte die Zinsbelastung
- ohne Cap rund CHF 35‘700 und
- mit Cap rund CHF 42‘000 betragen.
Nur in 3 der insgesamt 35 Perioden wäre eine Hypothek mit Cap günstiger gewesen: Im März und Juni 1999 sowie im September 2005. Die maximale Ersparnis hätte CHF 1‘748 betragen. Ohne Cap hätte man beim Abschluss der Hypothek in 20 der 35 Perioden den Cap kein einziges Mal benötigt und so die vollen Kosten des Caps gespart: CHF 6‘300 (0.42% über drei Jahre für 500‘000). Durchschnittlich hätte man ohne Cap über 4‘600 Schweizer Franken gespart.
Wir haben hier konkrete Zahlen einer Bank-Offerte verwendet. Da Banken aber ähnlich kalkulieren sind wir der Meinung, dass man dieses Beispiel generalisieren kann. Deswegen unsere Empfehlung:
Tipp: Verzichten Sie auf den Cap
In den meisten Fällen lohnt sich die Versicherung in Form eines Zinsdachs bei Geldmarkthypotheken nicht. Das Angebot mag attraktiv aussehen, ist es aber bei näherer Betrachtung kaum. Wenn Sie sich also bereits entschieden haben, anstelle der teuren, aber kalkulierbaren Festhypothek eine LIBOR-Hypothek abzuschliessen, dann sollten Sie auch auf die teure und meist nicht rentable Absicherung mittels Cap verzichten. Das Zinsrisiko kann damit sowieso nur für den Zeitraum der Hypotheken-Laufzeit (bei LIBOR meist zwischen 2 und 6 Jahren) begrenzt werden.
Schliessen Sie stattdessen eine LIBOR-Hypothek ohne Zinsabsicherung ab und legen Sie das gesparte Geld zur Seite. Die Chancen stehen gut, dass Sie sich damit nach Ablauf der Hypothek einen Traumurlaub finanzieren können.
5 Kommentare
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Guten Tag FinanzMonitor Beraters
Ihr Portal ist wirklich genial. Informativ und an paktischen Beispielen sehr real. SOMIT ALLES SUPER:
Eine kleine Empfehlung hätte ich dennoch.
Umkehr der Reihenfolge der Anfragen. Neueste oben , älteste unten.
Aber wirklich, nur das Sahnehäubchen.
Macht weiter so. Danke.
Die aktuell sehr tiefen Libor-Zinsen ermöglichen tatsächlich eine Form der „Arbitrage“ (Ausnutzung von Preisunterschieden). Im Bereich der Vorsorge (Pensionskasse, Freizügigkeitskonto, 3a-Konto) erhält man einen „risikolosen“ und steuerfreien Zinssatz von rund 2%. Das ist ein Prozentpunkt mehr, als aktuell Libor-Hypotheken kosten. Somit lohnt es sich zumindest kurzfristig, eine Hypothek nicht mit Vorsorgegeldern abzuzahlen. Zudem hat man eine Reserve von 1% gegenüber Zinsanstiegen, und zumindest bei Freizügigkeit-/3a-Konten auch einen gewissen Schutz vor steigenden Zinsen (mit zeitlicher Verzögerung werden nach den Libor-Sätzen auch die Zinsen auf Vorsorgegeldern ansteigen).
Zur Antwort an Corinne: die Anlage der eingesparten Zinse bei Libor-Hypothek kann man auch heute noch zu sehr guten Konditionen bei Allgemeinen Baugenossenschaften machen. Die ABL Luzern z.B zahlt für 2 Jahresfestgeld 2%, wenn man sich bei der Genosssenschaft beteiligt ist das Kapital noch besser verzinst, für 2010 waren es gute 3,5%. Damit kann man die allenfalls steigenden Libor-Kosten sogar noch überkompensieren. Zudem sind die Anlagen ja durch Immobilien gesichert! Oder sehe ich das falsch?
Hallo. Wir müssen diese Woche unsere Finanzierung abschliessen. Nun mit der jetzigen Zinsentwicklung lohnt sich eine Liborhypothek überhaupt noch, da die Zinsen so stark so schnell steigen… und was meinen Sie zum jetzigen Zeitpunkt zu einer Cap-Liborhypo? Empfehlenswerter als Liborhypo? Oder am besten alles auf Festhypo?
Freundliche Grüsse
Guten Tag Corinne
Sie sehen oben im Artikel, dass zumindest 3jährige Geldmarkt-Hypotheken mit Cap sich praktisch nie gelohnt haben. Dazu müssten die Zinsen kurzfristig sehr stark ansteigen. Und selbst dann ist die Ersparnis mit einer Libor-Hypothek mit Cap gering (siehe starker Zinsanstieg 1999). Wir bleiben bei unserer Meinung, dass eine Libor-Hypothek ohne Cap einer solchen mit Cap vorzuziehen ist.
Die Zinsen werden voraussichtlich Mitte Juni 2011 durch die SNB um 0.25% angehoben werden. Die Banken sollten diese Zinserhöhung bereits bei der Festlegung der Festhypothekenzinsen berücksichtigt haben. Wie es danach weiter geht, weiss niemand. Auf 5 Jahre gerechnet war zwischen 1999 und 2010 die Libor-Hypothek immer günstiger als eine Festhypothek, siehe Libor günstiger als Festhypothek. Wir empfehlen deswegen, Geldmarkthypotheken abzuschliessen – für Leute, die sich einen Zinsanstieg finanziell und psychisch leisten können und die das gesparte Geld anlegen/damit die Hypothek reduzieren. Ob Sie zu dieser Kategorie gehören, müssen Sie für sich entscheiden. Allenfalls könnten Sie die Hypothek 50-50 splitten. So machen Sie zwar dann rückblickend nicht alles richtig, aber halt auch nicht alles falsch.