Amortisation: Lohnt sich Rückzahlung der Hypothek?
Diese Frage stellen sich viele Hausbesitzer: Soll ich die Hypothek auf meiner Immobilie zurückzahlen? Oder fahre ich finanziell besser, wenn ich die Hypothek nicht tilge und mein Vermögen anderweitig einsetze?
Wir gehen hier auf den Fall ein, dass Sie über Vermögen verfügen und sich überlegen, einen grösseren Teil der Hypothek zurückzuzahlen. Ein weiterer Fall wäre die Frage, ob die direkte oder die indirekte Amortisation (via Säule 3a) besser ist. Bei einer Belehnung über 2/3 des Hauswerts geben Banken üblicherweise einen weiteren Hypothekarkredit mit einer 2. Hypothek ab. Diese zweite Hypothek muss aber innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Oft ist aufgrund der Steuerersparnis die indirekte Amortisation günstiger. Im Folgenden geht es nun aber darum, ob sich die Rückzahlung der Hypothek im grossen Stil rechnet.
Wann lohnt sich die Rückzahlung der Hypothek?
Auf diese Frage gibt es eine einfache Antwort:
Wenn der Hypothekarzins nach Steuern höher ist als der Ertrag auf dem Vermögen nach Steuern, dann lohnt sich die Tilgung der Hypothek.
Aber wie berechnet man diese beiden Zinssätze nach Steuern? Folgen Sie uns durch diese zwei Beispiele, um besser zu verstehen, wie die konkrete Berechnung in Ihrem Fall aussehen wird.
Beispiel 1: 100‘000 Franken geerbt, teure Festhypothek, risikoscheuer Anleger
Familie Angst ist sparsam, sicherheitsorientiert und verdient ordentlich. Die Familie hat kürzlich 100‘000 Franken geerbt und besitzt noch weiteres Vermögen in gleicher Höhe. Die Erbschaft liegt momentan auf einem E-Depositokonto bei PostFinance und wird zu 1.0% verzinst. Auf ihrer Eigentumswohnung lastet noch eine Festhypothek von 400‘000 Franken. Diese läuft in Kürze aus und die Offerte für eine neue Festhypothek lautet auf 3.0%. Der Grenzsteuersatz beträgt 30%; d.h., dass eine Reduktion des steuerbaren Einkommens um 1‘000 Franken die Steuerlast um 300 Franken senkt. Soll Familie Angst einen Teil der Hypothek zurückzahlen und so die Schuld auf 300‘000 Franken reduzieren?
Der Hypothekarzinssatz beträgt 3.0%, nach Steuern sind dies 2.1% (3.0% x 0.7), weil die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Der Zinsertrag auf dem Konto muss ebenfalls versteuert werden, die Netto-Rendite nach Steuern beträgt 0.7% (1.0% x 0.7).
Der Hypothekarzinssatz liegt somit nach Steuern um 1.4% höher als der Zinsertrag auf dem geerbten Vermögen. Familie Angst spart jährlich 1‘400 Franken, wenn sie das geerbte Geld zur Rückzahlung der Hypothek verwendet. Somit lohnt sich die Amortisation.
Beispiel 2: 100‘000 in Aktien, günstige Libor-Hypothek, risikofreundlicher Anleger
Herr Berger hat 100‘000 Franken geerbt, welche gut diversifiziert in verschiedenen Aktienfonds angelegt sind. Er verdient sehr gut, hat keine Familie und kennt sich mit Aktien gut aus. Herr Berger erwartet auf seinem Portfolio eine Rendite nach Steuern von 5.0% jährlich. Herr Berger benötigt das Geld während den nächsten 10 Jahren nicht und kann mit Kursschwankungen auf seinem Erbe gut umgehen. Seine Hypothek über 500‘000 Franken auf seinem Haus läuft in Kürze aus. Er will sie mit einer Libor-Hypothek mit erwarteten Kosten von 1.8% über die nächsten drei Jahre ersetzen. Sein Grenzsteuersatz beträgt 33.3%. Soll Herr Berger sein Erbe weiterhin in seinem Aktien-Portfolio belassen oder seine Hypothek um 100‘000 Franken reduzieren?
Der Hypothekarzinssatz beträgt 1.8%, nach Steuern sind dies 1.2% (1.8% x 2/3), weil die Hypothekarzinsen vom Steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Auf seinem Portfolio aus Aktien erwartet er eine Rendite nach Steuern von 5.0%.
Der Hypothekarzinssatz liegt somit nach Steuern um 3.8% tiefer als die erwartete Rendite auf den geerbten Aktien. Herr Berger spart jährlich 3‘800 Franken, wenn er das geerbte Vermögen weiterhin in seinem Depot belässt. Somit lohnt sich die Amortisation der Hypothek nicht.
Beispiel 3: 100‘000 auf Säule 3a Konto, Rückzahlung sinnvoll?
Familie Sicher nutzt schon seit Jahren die Säule 3a. Einerseits, um Steuern zu sparen, und seit dem Kauf Ihres Hauses auch, um indirekt zu amortisieren. Der 3a-Zins beträgt 0.5% und der Grenzsteuersatz liegt bei 40%. Die Vermögenssteuer auf weiteren 100‘000 Franken Vermögen beträgt 0.4%. Auf Ende Jahr läuft die damals abgeschlossene Festhypothek ab und könnte zu 1.5% verlängert werden. Familie Sicher überlegt sich nun, die Hypothek mittels Bezug von 100‘000 Franken aus der Säule 3a von 700‘000 auf 600‘000 Franken zu reduzieren. Doch lohnt sich das?
Der wesentliche Unterschied zu den beiden obigen Beispielen ist hier die steuerliche Situation mit der Säule 3a: hier fallen weder Einkommenssteuern (auf den Zinserträgen) noch Vermögenssteuern (auf dem Kapital) an. Bezieht man die Säule 3a, entfallen diese Vorteile. Die Steuer beim Bezug von ca. 5-10% berücksichtigen wir aus Gründen der Einfachheit und weil diese sowieso anfallen wird, nicht. Korrekt gerechnet würde dies einen kleinen Vorteil für das Beibehalten des Geldes in der Säule 3a bedeuten.
Der Hypothekarzinssatz beträgt 1.5%, nach Steuern sind dies 0.9% (1.5% x 0.6), weil die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Der Zinssatz auf dem 3a-Konto beträgt 0.5% und ist steuerfrei. Hinzu kommt die Vermögenssteuer von 0.4%, die momentan eingespart wird (bei einem Bezug erhöht sich das steuerbare Vermögen, weil die Hypothek neu geringer ausfallen würde). Unter Berücksichtigung der Vermögenssteuer rentiert die Säule 3a also mit 0.9%. Somit spielt es mit diesen Annahmen keine Rolle, ob die Hypothek reduziert wird oder nicht.
Fazit Rückzahlung der Hypothek: Ja / Nein
Anhand dieser zwei Beispiele haben Sie gesehen, dass das Resultat je nach Ausgangslage unterschiedlich sein kann. Das Muster dahinter ist jedoch einfach zu erkennen: Je höher der Hypothekarzinssatz nach Steuern im Vergleich zur Nettorendite des Vermögens ist, desto eher lohnt sich die Rückzahlung der Hypothek.
Finanzieren Sie Ihre Immobilie mit einer teuren Hypothek und legen Ihr Geld sehr sicher und damit mit wenig Rendite an, dann lohnt sich meistens die Amortisation der Hypothekarschuld. Der Zins des Kredits ist teurer als der Zinsertrag des Vermögens nach Steuern. Voraussetzung ist hier jedoch, dass Sie dazu nicht Ihr gesamtes Vermögen einsetzen. Es wird manchmal schwierig, seine Hypothek wieder aufzustocken, insbesondere wenn sich die Einkommenssituation geändert hat. Dies ist z.B. bei der Pensionierung, bei Wegfall eines Erwerbseinkommens (z.B. wegen der Betreuung der eigenen Kinder) oder bei anhaltender Arbeitslosigkeit der Fall. Gerade bei Rentnern mit geringem Einkommen aber hohen Ausgaben sollte die Amortisation wohl überlegt sein. Manchmal ist es besser, etwas mehr Zinsen zu zahlen, und dafür Zugriff auf sein Vermögen zu haben, als sein ganzes Geld in einer Anlage (dem eigenen Heim) illiquide investiert zu haben.
Finanzieren Sie hingegen Ihr Haus mit einer günstigen Hypothek und erwarten Sie eine hohe Rendite auf Ihrem Kapital, dann sollten Sie die Hypothek nicht tilgen. Voraussetzung ist hier jedoch, dass Sie in der Lage sind, mit dem Kursschwankungsrisiko Ihrer Anlagen umgehen zu können.
Was meinen Sie dazu? Wie haben Sie Ihre Hypothek zurück bezahlt?
Tipp: Vor einer Verlängerung der Hypothek sollten Sie unbedingt Angebote von verschiedenen Banken einholen. Eine Übersicht von aktuellen Zinsen finden Sie in unserem Zinsvergleich Hypotheken.
25 Kommentare
Was ist Ihre Meinung, Ihr Tipp oder Ihre Frage dazu?
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Ich werde in einem Jahr meine 10 Jährige verlängern müssen.
Heute habe ich eine 10 Jährige zu 3.17%, 172k in 3M Libor und 195k in einer 7 jährigen (läuft 2022 aus).
Das Haus kostete 685k, die Hypotheke ist total 587k (inkl. +39k aufgestockt für einen Schwedenofen und die Neugestaltung Garten, Nutzfläche wurde vergrössert).
Somit sind wir im Moment bei einer Schuld von 85%
Amortisiert wird indirekt.
Total habe ich ca. 95k auf mehreren 3a Konten.
Wir haben immer ein wenig mehr auf das Hypokonto bezahlt als nötig und haben somit noch 25k zusätzlich gespart.
Wir erneuern ein Bad für ca 20k und bezahlen das Bar.
Das Haus hat nur 1 Hypothek und somit bin ich der Meinung, dass ich nicht abbezahlen soll (Wir werden keine Kinder haben).
Meine Frage: Treffe ich die richtige Annahme?
Wenn ich die Hypo vermindern würde, hätte ich keine 3a zur Verfügung für Renovation, Wegzug ins Ausland oder als Trumpfkarte gegenüber der Bank.
Eine Verminderung der Hypothek würde mir zwar an Ersparnis an Hypothekarkosten bringen aber dadurch steigen auch die eff. Kosten vom Eigenmietwert.
Eine Abbezahlung von 80k der Hypothek würde meine Steuern um ca 1310.- steigen lassen, die Hypothekarkosten würden sich um 1120.- verringern.
Bereits die Einsparung von 3.17% auf ca. 1.40% ergeben einen Mehrwert von 1000.- an Steuern aber einen Verminderung von 3895.- an Hypothekarkosten.
Finden Sie meine Meinung sei richtig, dass ich die Hypothek nicht abbezahlen soll?
Ich würde vermutlich wieder eine 10jährige machen (so habe ich längere Zeit Ruhe) und die Differenz zur heutigen (3.17%) auf ein 3b oder die 3a meiner Frau einzahlen.
Den Zinseszinseffekt habe ich nicht berechnet.
Guten Tag Markus
Ob man die Hypothek amortisieren soll oder nicht, hängt nicht nur von rein finanziellen Überlegungen ab. Denn wer die Hypothek reduziert, verkleinert damit auch seinen finanziellen Spielraum, den er für Unvorhergesehenes hat. Wie gross dieser Spielraum sein muss, muss jeder für sich selbst entscheiden. Drei Monatsausgaben Reserve sollten es mindestens sein, eine volle Jahresausgabe als Reserve verleiht einem mehr finanzielle Sicherheit.
Wie im Artikel oben dargelegt gibt es keine pauschale Antwort darauf, ob sich die Rückzahlung der Hypothek lohnt, weil dies von den verwendeten Annahmen abhängt.
Meist lohnt sich eine Rückzahlung aber finanziell, weil Banken ja so ihr Geld verdienen (sie leihen Geld teurer aus, als was sie dafür bezahlen). Somit ist eine Rückzahlung idR günstiger ist als die Weiterführung der Hypothek. Sie müssen das aber für sich mit Ihren Daten ausrechnen. Wenn Sie mit 3a-Konten amortisieren, müssen Sie dies vergleichen:
1) Wie hoch ist der 3a-Zins + die Ersparnis auf den Vermögenssteuern auf 80k? Dies kann z.B. 0.3% + 0.4% = 0.7% betragen.
2) Wie hoch sind die Hypozinsen nach Steuern (Grenzsteuersatz verwenden) auf 80k? Dies kann z.B. 1.2% * (100%-33%) = 0.8% betragen.
Somit wäre im Beispiel der Verzicht auf die Amortisation um 0.1% oder vernachlässigbare 80 Franken pro Jahr teurer. Dies, weil aufgrund der aktuell tiefen Zinsen die Vermögenssteuer (die auf 3a-Konten nicht erhoben wird) stark ins Gewicht fällt.
Den Eigenmietwert müssen Sie nicht beachten, dieser ist fix und verändert sich nicht durch die Höhe der Hypothek (Sie berücksichtigen ja auch nicht die Nebenkosten für Strom oder Versicherungen in Ihrem Überlegungen – diese verändern sich ja auch nicht).
Zwei Tipps:
1) Betreffend 3a-Einzahlungen sollten Sie – falls das finanziell drin liegt – unbedingt beide jährlich die Maximalbeträge einzahlen (auch dieses Jahr noch).
2) Überlegen Sie sich gut, ob Sie wirklich eine Festhypothek für 10 Jahre abschliessen wollen. Die Überlegung, dass Sie „für längere Zeit Ruhe“ haben, stimmt nicht, weil Sie sowieso wegen der 7jährigen Festhypothek 2022 mit Ihrer Bank verhandeln müssen. Eine Option wäre, die nächstes Jahr auslaufende Festhypothek als Libor-Hypothek abzuschliessen, damit Sie 2022 volle Vorhandlungsmacht gegenüber der Bank haben, da alle Hypotheken gleichzeitig auslaufen. Sollten die Zinsen unerwartet steigen, können Sie die Libor-Hypothek immer noch in eine Festhypothek (zu höheren Zinsen) umwandeln.
Wir haben bei Raiffeisen Bank die Festhypothek von ca. 700 000 CHF (erste + zweite mit Verpfändung der PK) mit indirekter Amortisation (über 3a). Der Vertrag läuft Ende 2016 ab, neu Verhandlungen sind angesagt. Wir wären jetzt in der Lage, die Hypotheke auf ca. 550 000 CHF zu reduzieren. Nun fragen wir uns auch, ob sich dies lohnt. Unser steuerbares Einkommen beträgt zurzeit ca. 150 000 CHF.
Guten Tag Franz
Das ist eine interessante Frage, weil man bei Ihnen auch die Vermögenssteuer betrachten muss. Wir haben deswegen den obigen Artikel um ein drittes Beispiel ergänzt. Ob sich bei Ihnen eine Amortisation lohnt, müssen Sie mit konkreten Zahlen für Ihren Wohnort und Ihr Vermögen ausrechnen.
Falls Sie und Ihre Frau mehrere 3a-Konten besitzen, ist es aufgrund der Steuer beim Bezug sinnvoll, diese in verschiedenen Jahren zu beziehen. Beachten Sie, dass pro Person nur alle 5 Jahre ein Vorbezug möglich ist.
Ich habe eine Verständnisfrage zu der 1. und 2. Hypothek. In der Literatur finde ich immer nur das amortisieren der kleineren Hypothek bis zum Rentenalter. Was passiert mit der zweiten und größeren Hypothek. Wird diese dann aus der 3. Säule vollständig getilgt und an die Erben weitergeben? Bzw. warum findet diese Art der Aufteilung in zwei Hypotheken statt?
Guten Tag Stefan
Die Aufteilung in 1. und 2. Hypothek hat vor allem historische Gründe. Die zweite Hypothek, also die Belehnung von 2/3 bis 80%, ist etwas weniger sicher (im Falle eines starken Preisrückgangs) und wurde deswegen früher mit einem höheren Zinssatz versehen. In der Praxis ist es heute so, dass sich die Zinssätze nicht unterscheiden.
Hingegen ist es zwingend, innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung die 2. Hypothek zurückzuzahlen. Es ist somit umgekehrt möglich, bis ins hohe Alter in einer Liegenschaft zu wohnen, die einem nur zu 1/3 gehört, sofern die Tragbarkeit gegeben ist.
Ich habe auf Ihrer Seite gelesen, dass seit Juli 2012 neu abgeschlossene Hypothekarkredite innerhalb von 20 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes amortisiert werden müssen. Ich habe eine Lebensversicherung, welche für eine indirekte Amortisation für die 2. Hypothek in Fragen kommen würde.
Wie sieht es denn aus, wenn ich zum Beispiel mit 35 Jahren (Jahr 2023) Wohneigentum erwerbe und indirekt amortisieren würde, würde dies trotzdem gehen mit der Lebensversicherung da die Laufzeit mehr als 20 Jahre betragen würde? Die Lebensversicherung läuft bis 2052.
Guten Tag Simona
Die Hypothek muss seit Sommer 2014 innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Immobilienwerts reduziert werden. Sie können die Lebensversicherung nutzen, sowohl als Eigenkapital als auch danach für die indirekte Amortisation.
Besten Dank für die vielen wertvollen Tipps. Nun habe ich selber auch noch eine Frage: Vor 30 Jahren habe ich (58) eine gemischte Lebensversicherung abgeschlossen. Nun wird in diesem Jahr (2014) die Auszahlung der letzten Tranche von knapp 30000 Fr. fällig. Da ich beim Kauf des Hauses über zuwenig Mittel verfügte, habe ich die Lebensversicherung damals verpfändet. Die Hypothek beträgt heute noch 630000 Fr. und wurde 2011 auf sieben Jahre fest abgeschlossen. Unser Einkommen beträgt netto (vor Steuern) rund 100000 Fr. Welche Optionen bleiben mir jetzt im Zusammenhang mit der Rückzahlung, und was würden Sie mir raten?
Sie müssen mit Ihrer Bank resp. in den Unterlagen schauen, was sie bezüglich Verpfändung/Auszahlung der Lebensversicherung mit der Bank vereinbart haben für den Fall, dass diese fällig wird.
Falls Sie das Geld behalten können, ist es sicher ist sinnvoll, jährlich den Maximalbetrag in die Säule 3a einzuzahlen, wenn Sie das noch nicht tun. Sie können sich dieses Geld ja in 2 Jahren bereits wieder auszahlen lassen. Ggf. lohnt sich auch ein Einkauf in die Pensionskasse. Behalten Sie aber ein finanzielles Polster, denn die Hypothek werden Sie nach der Pensionierung kaum erhöhen können. Vermutlich wird Ihre Rente ja geringer sein als ihr jetziges Einkommen, was dazu führen wird, dass ein erheblicher Teil Ihres Renteneinkommens für die Hypothek aufgewendet werden muss, sollten die Zinsen wieder steigen. Deswegen sollten Sie – falls Sie über nur geringe weitere Ersparnisse verfügen – das Geld nicht zur Amortisation der Hypothek verwenden, sondern höchstens steuerbegünstigt in die Altersvorsorge investieren.
Tipp: Lassen Sie sich unverbindlich bei Ihrer Bank zum Thema Pensionierung beraten – einen solchen Service bieten die meisten Institute an.
Unser 3 Jährige Festhypothek läuft nun aus und Neuverhandlungen stehen an.
Unsere aktuelle Situation sieht wie folgt aus:
Festhypo 3 J über 220’000 CHF
Festhypo 5 J über 300’000 CHF
Festhypo 10J über 200’000 CHF
Alles auf einer 1. Hypothek. Wir amortisieren indirekt über 3a (6000.-)
Die Bank bietet uns nun zu folgenden Konditionen Festypo oder Libor an:
Fest 3 Jahre 1.4%
Fest 4 Jahre 1.6%
Fest 5 Jahre 1.8%
Fest 6 Jahre 2.05
Hier würde sich wohl eine 5 Jährige Festhypo anbieten? Was meinen Sie?
Libor über 3 Jahre zu aktuell 1.022%. Hier könnten wir alle 3 MT in Fest umwandeln sollte der Libor steigen. Hierzu die Frage ab welchem Liborsatz müssten wir in Festhypo wechseln, damit wir nicht all zu viel verlieren im Gegensatz zu einer Festhypo z.B. über 5 Jahre zu 1.8%
Die Festhypo Zinsen würden dann ja auch sicher etwas gestiegen sein.
Ausserdem hat uns die Bank informiert dass wir eigentlich gemäss neuen FINMA Vorgaben unsere 1. Hypothek mit einer 2. Hypothek ergänzen müssten und variabel verzinsen. Aktuell könnten wir aber unsere indirekte Amortisation über 3A von Jährlich 6000.- auf 7500.- aufstocken (6000.- indirekt und 1500.- direkt)und somit „noch“ der Splittung bis zur Fälligkeit der 5 nächsten Tranche in 2016 „entgehen“. Die Aufstockung ist finanziell für uns tragbar. Mit dem Libor zum aktuellen Satz könnten wir ausserdem diese Mehrkosten gleich wieder decken. Nur aber wann ist der % Grenzwert erreicht an dem es mit Libor nicht mehr aufgeht?
Macht es für uns auf lange Sicht Sinn unsere aktuell 148’000.- schneller zu amortisieren z.B. mit einem höheren direkt Satz z.B 3500.- anstelle 1500.-?
Hallo Patrick
Die von Ihrer Bank erwähnte Finma-Vorgabe ist uns nicht bekannt. Was bekannt ist, ist dass ab Juli 2012 neu abgeschlossene Hypothekarkredite innerhalb von 20 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes amortisiert werden müssen. Das trifft bei Ihnen vermutlich aber nicht zu. Hier sollten Sie u.U. bei Ihrem Berater nachfragen, was er da genau gemeint hat.
Welche Hypothek Sie wählen wollen, hängt davon ab, wie viel Risiken Sie eingehen können und wollen und wie Ihre Zinserwartungen sind. Auf lange Sicht ist es aber so, dass man mit kurzfristigen Krediten am günstigsten fährt. Sprich: Vermutlich wird die Libor-Hypothek rückblickend die günstigste Wahl gewesen sein. Wenn das Zinsniveau steigt, dann werden alle Hypotheken teurer, und das normalerweise im gleichen Mass. Sie müssen aber auch bedenken dass Sie so (gegenüber 5 Jahre fest) pro Jahr 0.8% sparen. Je länger die Zinsen also tief bleiben, umso höher können danach die Zinsen steigen. Und dann müssen Sie auch berücksichtigen, dass Sie z.B. bei einem Wechsel nach 2 Jahren in eine Festhypothek nur den Zins für eine 3jährige Laufzeit als Vergleich nehmen müssen, welcher jeweils tiefer ist als die 5jährige Laufzeit. Es gibt keine einfache Antwort, wann eine Festhypothek günstiger wäre, weil es sowohl auf die Dauer und die Höhe des Zinssatzes ankommt. Aber beispielsweise war zwischen 1999 und 2005 zu jedem Zeitpunkt eine Libor-Hypothek günstiger als eine 5jährige Festyhpothek.
Tipp: Vielleicht unterstützt Sie unser Szenarien-Rechner bei der Entscheidung: https://www.finanzmonitor.com/immobilien-hypothek/vergleich-fest-libor-hypothek-szenario-rechner/
Bezüglich der Frage der Rückzahlung: Grundsätzlich sollte man zuerst ein finanzielles Polster haben. Danach gilt die oben im Artikel aufgeführte Regel. Wenn Ihr Geld also jetzt auf dem Bankkonto brach liegt, fahren Sie sicher besser mit der Amortisation. Wählen Sie in der aktuellen Situation wenn möglich die indirekte Amortisation, weil Sie so zusätzlich auf dem eingezahlten Betrag Steuern sparen und der Zins auf 3a-Konten eher noch höher ist als der Hypozins nach Steuern. Das ist aber nur bis zu einem Höchstbetrag pro Person von CHF 6’739 (Stand 2014) für Arbeitnehmer mit Pensionskasse möglich.
Meine Frau und ich haben ein Einkommen von zusammen ca. 130’000Frs im Jahr.
Wir haben ein Haus mit einer Hypo von 580’000Frs.
Macht es steuerlich einen Sinn wenn wir jährlich den vollen Betrag in die 3. Säule einzahlen und alle 5 Jahre die Festhypo mit diesem Geld amortisieren?
Guten Tag Herr Eberle
Wenn Sie nicht jedes Jahr sehr hohe Abzüge haben, sodass euer steuerbares Einkommen nahe bei Null ist, macht das auf jeden Fall Sinn.
Beispielsweise hat ein reformiertes Ehepaar aus Bern mit einem steuerbaren Einkommen von 100’000 Franken einen Grenzsteuersatz von 28%. Das bedeutet, dass bei einer Einzahlung von 1’000 Franken rund 280 Franken Steuern gespart werden.
Bei Ihnen ist das Kapital ja mit der Amortisation alle 5 Jahre nur durchschnittlich 2.5 Jahre gebunden, dadurch ist die Rendite auf dem eingezahlten Kapital sehr hoch. Hinzu kommen ja noch der vergleichsweise hohe und erst noch steuerfreie Zins. Die Steuern beim Bezug sind dann, im Vergleich zur Steuerersparnis, gering (wenige Prozente in Ihrem Fall).
Wenn Sie das Geld sowieso sparen können und die Hypothek reduzieren wollen, dann sollten sie das unbedingt via die Säule 3a machen.
Ich will meine Hypothek mit meinen 3.Säule Kontos reduzieren. Ein Konto will ich 2014 auszahlen lassen,das andere 2015. Geht das, oder kann ich das nicht, wegen den 5 Jahren. Oder muss ich beide Konto im gleichem Jahr auszahlen lassen zum amortisieren? Ich bin 50 Jahre alt.
Guten Tag Pius
Die beiden Konten sollten Sie gleichzeitig auflösen, weil gemäss der „Verordnung über die steuerliche Abzugsberechtigung für Beiträge an anerkannte Vorsorgeformen“ (Art. 3 Abs. 4 BVV 3) eine frühzeitige Ausrichtung der Altersleistungen für den Erwerb von Wohneigentum/Rückzahlung von Hypothekardarlehen nur alle 5 Jahre geltend gemacht werden kann.
Wir kaufen in einer autofreien Wohnsiedlung in der Aglo Bern’s eine Wohnung. Wir haben 33% Eigenmittel, benötigen also nur eine 1.Hypothek. Eine Bank macht uns nun eine sehr gute Offerte: 8 Jahre für 1.6%. Haken:Wir müssen jährlich in die 3.Säule auf das Konto bei ihrer Bank einzahlen. Es ist zwar nur eine indirekte Amortisation, mich stört aber, dass wir so an diese eine Bank gebunden sind, zumal dort nur ein Zins von 1.5% ist. Bei einer anderen Bank habe ich 2% Zins. Begründung der Bank: Brauchen die Sicherheit, da eine Wohnung in einer autofreien Siedlung schwieriger zu verkaufen sei. Was raten Sie? Habe noch eine 2. Bank in der Auswahl, mit gleichen Konditionen, ist jedoch nicht so persönlich, da alles per Mail abgewickelt wird. Vorteil: Dort könnte ich eine Hypothek auf 8 Jahre machen und eine auf 3 Jahre, welche ich dann in eine LIBOR wechseln kann (die andere Bank hat keine LIBOR).
Guten Tag Peter
Die indirekte Amortisation via Säule 3a-Konto ist sehr sinnvoll. Nebst der Steuerersparnis erzielen Sie dort sogar mehr Zins, als sie die Hypothek nach Steuern kostet.
Insgesamt geht es bei der indirekten Amortisation via Säule 3a um nicht so viel Geld. Selbst wenn der Zinsunterschied von 0.5% bestehen bleiben würde, wären das nur etwa 1000 Franken in den 8 Jahren (was wenig ist im Vergleich zu den Hypozins-Zahlungen). Wenn Sie aber zusätzlich noch bereits bestehende 3a-Konten transferieren müssten, oder wenn Sie auf die Variante mit einem Teil auf 3 Jahre setzen wollen, dann sollten Sie sich für die „unpersönliche“ Bank entscheiden.
Ich bin 58-jährig und mache mir Überlegungen zur Reduzierung der Hypothek vor oder per Pension 2018. Kennzahlen Hypothek Fr.520 000.- / Ich strebe eine Hypothek von Fr.200 00 bis 250 000.- an. Laufzeiten 2 dreijährige H. welche im 9.2014 auslaufen. 3.Säule aktuell bei Fr. 90000.- mit 3 Konten angelegt bis 9.2012.
Rückzüge der 3.Säule nur alle 5 Jahre möglich. Aktueller Zinssatz 3.14%
Kann ich trotz der verschiedenen Fristen die 3. Säule per 9.2014 zurückzahlen und ist dies aus Ihrer Sicht sinnvoll. Besten Dank für Ihre Informationen.
Hallo Michael
Die grundsätzlichen Vorteile und Nachteile der Rückzahlung haben wir Artikel oben aufgeführt. Im Alter ziehen es viele Menschen vor, die Hypothek zu reduzieren. Die fixen Kosten sinken damit. Und die erwarteten Erträge mit dem eigenen Vermögen sinken aufgrund des kürzeren Anlagehorizonts, was die Hypothek relativ teurer macht.
Bei Ablauf des Finanzierungsvertrages ist eine Rückzahlung der Hypothek immer möglich. Eine Aufstockung der Hypothek für Personen im Pensionierungsalter gestaltet sich aber oftmals als schwierig. Sie sollten sich deswegen eine grobe Übersicht über Ihre finanziellen Verhältnisse nach der Pensionierung machen. Dazu zählen Vermögen, Renten-Einkommen, Zinserträge, weitere Einnahmen und die Ausgaben. Sind die Ausgaben höher als die Einnahmen, dann müssen Sie von Ihrem Vermögen zehren. Schätzen Sie ab, wie lange das Vermögen bei der Variante „Rückzahlung Hypothek“ ausreichen wird. Sollte innerhalb der Zeit, in der Sie noch im eigenen Heim wohnen wollen, das Vermögen nicht ausreichen, wäre das ein starkes Argument gegen die Rückzahlung. Stehen Sie finanziell gut da, dann dürfte sich eine Reduktion oder vollständige Rückzahlung der Hypothek lohnen. Nach Steuern wird der Hypo-Zins auf lange Sicht höher liegen als der Ertrag einer „sicheren“ Geldanlage.
Handelt es sich bei Ihren 3. Säule Geldern um 3a-Konten? Die Angaben dazu wie der Zins von 3.14% und die Anlagedauer bis September 2012 verwirren, weil es aktuell in der Säule 3a keine so hohen Zinsen gibt und auch keine festen Anlagedauer.
Gelder aus der Säule 3a kann man nur alle 5 Jahre im Rahmen der Wohneigentumsförderung beziehen. Allerdings ist ab dem 60. Geburtstag (Männer) ein ordentlicher Bezug möglich. Somit wird die Auflösung der 3a-Konten ab 2013 kein Problem sein.
Wenn die gegenwärtige Zinssituation auch im 2014 noch besteht, kann es sich lohnen, mit der Rückzahlung noch ein paar Jahre abzuwarten. Aktuell erhält man auf 3a-Konten steuerfrei mehr Zins, als eine kurzfristige Hypothek nach Steuern kostet.
Zusammengefasst: Ja, Sie können die Hypothek im 2014 mit 3a-Geldern zurückzahlen. Ob eine Rückzahlung schon im 2014 sinnvoll ist, hängt von den Zinsen nach Steuern für die Hypothek und die 3a-Konten ab.
Sehr wertvoll Ihre Infos und Berechnungen hier.
Ich beschäftige mich gerade mit dem Gedanken etwas eigenes zu kaufen. Bin aber noch nicht ganz sicher ob Eigentumswohnung oder Haus bauen. Ich kann max Fr. 125’000.- Eigenmittel aufbringen. Wohl etwas knapp für ein Haus, es sei denn ich finde ein sehr sehr günstiges Grundstück.
Ich hab ein Angebot für eine Wohnung, Kaufpreis Fr. 530’000.- Mein Einkommen beträgt Fr. 83’000.- Netto.
Welche Finanzierung würden Sie empfehlen? 1/3 Fest, der Rest Libor?
Noch eine Frage zum Amortisieren, ich bin IV Rentner, 100% arbeitsunfähig, das heisst ich kann nicht über 3a amortisieren, richtig?
Hallo Markus
Danke für Ihren Besuch auf FinanzMonitor.com und Ihr Lob.
Sie finden hier unseren Artikel, wie die Banken bei der Kreditvergabe rechnen: Tragbarkeit Eigenheim. Dort finden Sie auch einen kostenlosen Tragbarkeitsrechner in Excel. Wir haben anhand Ihrer Daten (Bruttolohn 87 Tsd) und mit einem Kaufpreis von 550 Tsd. gerechnet. Hier sehen Sie das Resultat: Tragbarkeitsrechnung.
Grundsätzlich gilt, dass Sie 20% Eigenkapital aufbringen müssen sowie die kalkulatorischen Kosten (mit einem Hypothekarzins von 5% gerechnet) maximal 35% des Bruttolohns betragen dürfen. Mit 125 Tsd. Eigenkapital entspräche dies einem Kaufpreis von maximal 625 Tsd. Wegen Ihres Einkommens ist die Grenze aber eher bei 550 Tsd., wo die monatliche Belastung fast 35% des angenommenen Bruttolohns von 87 Tsd. beträgt.
Würden Sie sich für ein Haus entscheiden, dann müsste es schon eine sanierungsbedürftige Liegenschaft sein (die Sie in Eigenleistung renovieren), oder eine, die auf dem Land ist. Ein Neubau liegt finanziell praktisch nicht drin. Eine kleine Wohnung hingegen könnten Sie auch an einer relativ zentralen Stelle leisten.
Lassen Sie sich durch die aktuell tiefen Zinsen nicht blenden. Sie müssen auch in der Lage sein, bei einem „normalen“ Zinsniveau die Hypothekarzinsen bezahlen zu können. Zudem sind durch die tiefen Zinsen die Immobilienpreise gestiegen. Das birgt das verstärkte Risiko, dass die Liegenschaftspreise auch einmal sinken könnten. Das würde bedeuten, dass die Bank von Ihnen einen Nachschuss in Form von mehr Eigenkapital verlangen kann. Auch ist es riskant, Ihr gesamtes Erspartes in eine Immobilie zu investieren. Wird eine grössere Renovation oder Anschaffung notwendig, könnte Ihnen dann plötzlich das Geld fehlen.
Überlegen Sie sich deswegen reiflich, ob Sie wirklich etwas Eigenes erwerben wollen. Und gehen Sie dabei nicht an die Grenze der Finanzierbarkeit – bei einem Kaufpreis von 400 Tsd. für eine Wohnung hätten Sie zumindest noch etwas finanziellen Spielraum.
Betreffend der Finanzierung: Libor-Hypotheken waren in der Vergangenheit günstiger als Festhypotheken. Aufgrund Ihrer finanziellen Situation würden wir auf mindestens 2/3 Festhypotheken setzen, es sei denn, dass Sie wirklich gerne Risiken eingehen.
Wenn Sie auf Dauer invalid geworden sind, dann ist Ihre Aussage korrekt: Sie können kein Säule 3a-Konto eröffnen und darüber indirekt amortisieren.
Aus Ihrer Aussage, dass Sie noch nicht wissen, ob Sie Stockwerkeigentum oder ein Haus erwerben wollen, schliessen wir, dass Sie noch ganz am Anfang des Entscheidprozesses stehen. Lassen Sie sich dabei Zeit, und diskutieren Sie Ihr Vorhaben mit guten Kollegen.
Besten Dank für alle die sehr informativen und hilfreichen Berichte!
Wie verläuft eine Amortisation bei einer reinen Liborhypothek im Gegensatz zu einer 10jährigen Festhypothek?
Bsp.
Kaufsumme CHF 855’000, Darlehen CHF 125’000 zu 2% Zins in 15 J, PK Vorbezug CHF 100’000 in 20J, sowie 1.+ 2. Hypothek?
Bei einer Festhypothek kann erst nach Ablauf der Laufzeit amortisiert werden.
Ich nehme an, dass dies nur für 1.+2. Hypothek gilt. Der PK-Vorbezug wird von Anfang amortisiert. Richtig? Ist es möglich 1.+2. Hypothek gleichzeitig zu amortisieren (macht wahrscheinlich kein Sinn)?
Grundsätzlich können alle Hypotheken auch während der Laufzeit direkt oder indirekt amortisiert werden. Nur muss man das vor Vertragsabschluss mit der Bank so vereinbaren, ansonsten wird bei einer frühzeitigen Rückzahlung/Auflösung der Hypothek v.a. im Falle von sinkenden Zinsen eine Gebühr fällig.
Sinn macht es, zuerst die 2. Hypothek zurückzuzahlen. Der Grund dafür ist, dass der Zinssatz im Vergleich zur 1. Hypothek meistens zwischen 0.5% und 1.0% höher ist.
Wir empfehlen Ihnen, ein unverbindliches erstes Gespräch mit einem Berater Ihrer Hausbank zu führen. Das können Sie auch tun, bevor Sie ein konkretes Haus in Aussicht haben. So können Sie alle offenen Fragen im persönlichen Gespräch klären. Wenn Sie konkret eine Immobilie finanzieren wollen, dann sollten Sie dann aber mehrere Offerten einholen.
Noch als weiteren Hinweis: Aktuell kosten Libor-Hypotheken nach Steuern weniger als 1.0%. Wer gerade eine Immobilie erwirbt und als Eigenkapital Geld aus der Säule 3a einsetzen will, sollte damit zuwarten und stattdessen für diesen Geldbetrag eine Libor-Hypothek mit kurzer Laufzeit (z.B. 2 Jahre) wählen. Der Zinsertrag in der Säule 3a ist steuerfrei beträgt bei vielen Anbietern 2.0%. Somit rentiert die Säule 3a im Vergleich besser als die Libor-Hypothek Geld kostet. Es ist somit rentabler, die Säule 3a nur zu verpfänden, wenn man ansonsten über genügend Eigenkapital verfügt. Sollten die Kosten für die Geldmarkthypothek unerwartet steigen, dann kann man diese immer noch kurzfristig mit der Säule 3a zurückzahlen.