Günstige Hypothek, aber wie?
Jeder Besitzer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung möchte eine möglichst günstige Hypothek haben. Wir zeigen Ihnen, auf was Sie achten müssen, um die Finanzierung zu einem möglichst tiefen Zins abschliessen zu können.
Art und Laufzeit der Hypothek
Einen ganz grossen Hebel haben Sie bei der Wahl der Hypothek respektive deren Laufzeit. Wenn Sie die Zinsen für Hypotheken oder auch für Obligationen vergleichen, werden Sie feststellen, dass je länger die Laufzeit ist, desto höher auch der Zins ist. Zwischen einer Laufzeit von 2 Jahren und einer Laufzeit von 10 Jahren besteht in der Regel eine Differenz von etwa 1.0 bis 1.5 Prozent, siehe diesen Artikel mit der Zinskurve. Somit ist klar, dass es auf lange Sicht günstiger ist, sich mit kurzfristigen Hypotheken zu verschulden.
Festhypotheken mit einer Laufzeit von 2 bis 3 Jahren oder Libor-Hypotheken, deren Zinssatz monatlich, quartalsweise oder halbjährlich wechselt, sind jedoch nicht jedermanns Sache. Sie sind nur geeignet für Personen, die ein gewisses Risiko eingehen können und wollen. Experten sprechen hier von Risikofähigkeit und Risikobereitschaft. Auf gut deutsch: Nur wenn die finanzielle Situation es erlaubt, und wenn man auch bei stark steigenden Zinsen noch gut schlafen würde, kann man ein hohes Risiko eingehen und damit auf lange Sicht vermutlich viel Geld sparen.
Ein weiterer Aspekt ist das richtige Timing. Wenn man es schafft, jeweils in den Phasen von sehr tiefen Zinsen eine Hypothek mit langer Laufzeit abzuschliessen, kann man unter Umständen noch günstiger fahren als wenn man nur auf Libor-Hypotheken oder 2-3jährige Festhypotheken setzt. Allerdings bindet man sich mit einer 10jährigen Festhypothek sehr lange – und vergibt sich damit die Chance auf das „richtige Timing“ bei der nächsten Tiefzinsphase. Zudem weiss niemand, wie sich die Hypothekarzinsen in der Zukunft entwickeln. Es kam in den letzten beiden Jahrzehnten oft vor, dass Banken vor steigenden Zinsen warnten, und diese stattdessen weiter gesunken sind. Man sollte sich deswegen nicht der Illusion hingeben, dass man den Markt besser beurteilen kann als Fachleute und dass man eine glückliche Hand bezüglich des richtigen Zeitpunkts haben wird.
Eine Alternative kann sein, seine Hypothek aufzuteilen in einen langfristigen und einen kurzfristigen Anteil. So senkt man sein Risiko gegenüber steigenden Zinsen und kann dennoch teilweise von den günstigeren kurzfristigen Zinsen profitieren. Man muss sich dabei bewusst sein, dass man damit nie die günstigste Variante wählen wird, allerdings kann man so die Chancen und Risiken besser ausgleichen.
Zwischenfazit: Wählen Sie kurze Laufzeiten, um langfristig viel Geld zu sparen. Aber nur, wenn Sie das Risiko von steigenden Zinsen eingehen können und wollen.
Günstige Hypothek wenn Laufzeit gegeben ist
Nehmen wir für den Rest unseres Artikels an, dass Sie die Laufzeit Ihrer Hypothek festgelegt haben und die minimalen Anforderungen bezüglich Tragbarkeit erfüllen. Die Anschlussfrage lautet nun also: Wie kann ich für eine bestimmte Hypothek einen möglichst günstigen Zins erhalten? Hier stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten offen, die Sie miteinander kombinieren können. Letztendlich dreht es sich aber ums Vergleichen und Verhandeln. Denn die Zinsen für Hypotheken sind nirgends in Stein gemeisselt. Es wird immer ein Mitarbeiter der Bank oder Versicherung Ihr Dossier prüfen und eine individuelle Offerte, basierend auf ihren finanziellen und persönlichen Verhältnissen sowie der Liegenschaft, erstellen. Und hier gibt es viel Verhandlungsspielraum. Und die kreditgebenden Banken und Versicherungen sind bereit, günstigere Konditionen zu offerieren, wenn sie weniger Risiko eingehen oder wenn sie zusätzliche Geschäfte erwarten.
Mehr Sicherheiten = tieferer Zins
Die Bank oder Versicherung verlangt einen Zins als Entschädigung für den temporären Verzicht auf das Geld. Dabei geht sie ein Risiko ein – es könnte ja sein dass Sie die Hypothek nicht oder nur teilweise zurückzahlen werden oder dass Sie die Zinszahlungen verspätet leistet werden. Je grösser das Risiko für das kreditgebende Institut, desto höher ist der Zins. Eine günstigere Hypothek erhalten Sie, wenn Sie das Risiko für die Bank oder Versicherung senken.
Geringere Belehnung
Wenn Sie auf eine zweite Hypothek, mit der üblicherweise der Betrag zwischen 65% und 80% des Immobilienwerts abgedeckt wird, verzichten können, dann sparen Sie Geld. Und wenn das Haus oder die Wohnung sogar nur bis z.B. 50% des Kaufpreises belehnt wird, dann ist das ein weiteres Argument für einen günstigeren Zins, was Ihnen langfristig viele Franken sparen wird.
Wenn Sie nicht über mehr Eigenkapital dank Barmitteln oder Wertschriften verfügen, dann stehen Ihnen mehrere Alternativen zur Verfügung. Am beliebtesten ist die Auszahlung oder Verpfändung der Pensionskasse bei der Finanzierung von Wohneigentum. Das gleiche gilt für die Säule 3a oder für Lebensversicherungen.
Sprechen Sie auch mit Ihren Eltern, wenn diese vermögend sind. Allenfalls stimmen sie einem Erbvorbezug oder einer Schenkung zu. Ebenfalls als Eigenmittel anerkannt werden zinslose Darlehen, sofern deren Laufzeit mindestens gleich lang wie diejenige der Hypothek ist.
Persönliche Bonität
Ihre Lebenssituation ändert sich im Zeitverlauf. Vielleicht verlieren Sie Ihre Stelle, oder Ihr Familieneinkommen wird aufgrund von Kindern sinken. Heben Sie im Gespräch mit dem Berater Ihre Vorzüge hervor. Vielleicht verfügen Sie über eine besonders sichere Arbeitsstelle in der öffentlichen Verwaltung oder bei einem Bundesbetrieb? Weisen Sie auf Ihre beruflichen Qualifikationen hin und dass Sie im Falle eines Arbeitsplatzverlustes problemlos und in kurzer Zeit wieder eine Anstellung mit mindestens gleich hohem Lohn finden würden.
Qualität des Objekts
Wenn Ihre Liegenschaft an einer guten Lage in einer aufstrebenden Region steht, dann ist das Risiko eines Wertzerfalls geringer als wenn es in einer wirtschaftlich schwachen Randregion der Schweiz steht. Die Bank wird ebenfalls auf den Kaufpreis achten: Ist es ein Marktpreis oder ein Liebhaberpreis, den Sie dafür bezahlen wollen? Und wie einfach liesse sich das Objekt wieder verkaufen?
Das Gesamtpaket – Ihr Wert als Neukunde
Der Berater der Bank oder Versicherung wird zudem das Hypothekargeschäft nicht isoliert, sondern ganzheitlich betrachten. Egal ob Sie bei Ihrem bestehenden Institut bleiben oder wechseln wollen – Sie werden in der Regel über weitere Konten und Vermögenswerte verfügen. Dies wird insbesondere berücksichtigt wenn Sie den Anbieter wechseln wollen. Die neue Bank wird bereit sein, Ihnen einen weiteren Rabatt auf den Hypothekarzinsen zu geben, wenn Sie bereit sind, nicht nur die Hypothek über das neue Institut laufen zu lassen. Die Bank wird also mehr an Ihnen verdienen als nur die vereinbarten Zinsen für einige Jahre. Sie wird beispielsweise noch davon ausgehen, dank Ihrem Wertschriften-Depot 1‘000 Schweizer Franken jährlich an Depotgebühren zu verdienen. Oder dank dem Lohnkonto und der Kreditkarte 300 Franken jährlich einzunehmen. Sie verbessern somit Ihre Verhandlungsposition und können einen günstigeren Zins erwarten, wenn Sie bereit sind, die Hausbank zu wechseln.
Verhandlungsgeschick
Verhandeln lohnt sich. Wie dargelegt hat die Bank oder die Versicherung einen grossen Ermessensspielraum bei der Festlegung des Zinssatzes für die Hypothek. Es kostet Sie nichts, nach einem günstigeren Zins zu fragen. Spielen Sie geschickt mit den oben dargelegten Faktoren, um viel Geld sparen zu können. Und Scham ist hier fehl am Platz, Ihr Gegenüber wird die Frage nach einem besseren Angebot schon sehr oft gehört haben und praktisch damit rechnen, dass Sie diese stellen werden.
Vergleich der Hypotheken-Zinsen lohnt sich – mehrere Offerten einholen
Sprechen Sie mit mehreren Banken und Versicherungen und lassen Sie sich konkrete Offerten erstellen. So können Sie die einzelnen Institute gezielt gegeneinander ausspielen. Es ist selten der Fall, dass die Hausbank ohne speziellen Druck – der Möglichkeit, Sie als Kunde zu verlieren – den besten Zins anbieten wird. Wenn Sie die Bandbreite der Richtzinssätze in unserem Vergleich betrachten werden Sie sehen, dass die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter oft zwischen 0.3% und 0.7% liegt. Das Potenzial ist somit bereits bei den unverhandelten Richtzinsen sehr gross.
Allerdings reicht es nicht aus, die von den Banken und Versicherungen publizierten Zinsen zu vergleichen. Dies sind eben nur Richtsätze und die effektiven Zinsen können deutlich davon abweichen. Sie müssen also zwingend mehrere konkrete Offerten auf dem Tisch haben, damit Sie die richtigen Zinsen miteinander vergleichen können.
Wenn Sie den ganzen Aufwand nicht auf sich nehmen wollen, dann können Sie auch unsere kostenlosen Dienstleistung nutzen: verlangen Sie hier unverbindlich persönliche Offerten für Hypothek:
Kostenlose Offerten anfordern
8 Kommentare
Was ist Ihre Meinung, Ihr Tipp oder Ihre Frage dazu?
Jetzt unser gratis Buch bestellen!
Mit der aktuellen Zinssituation hat sich die Ausgangslage verändert.
Ich bekomme eine 10-jährige Festhypo für 1.14% (Libor in etwa zu 0.8%)
Macht es da nicht mehr Sinn, auf sicher zu gehen und 10 Jahre abzuschliessen, denn weiter runter können die Zinsen ja nicht mehr, wir haben schon negativ Zinsen…
Guten Tag Christian
Sie haben recht, dass aktuell langjährige Festhypotheken nicht mehr viel teurer als Libor-Hypotheken sind. Verglichen mit früher hat sich damit ein Nachteil von Festhypotheken abgeschwächt. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass die Banken bei Libor-Hypotheken den Libor-Satz nicht mehr auf 0.0% sockeln, wenn dieser noch weiter bei -0.8% verharrt und ggf. Negativzinsen auf Spareinlagen eingeführt werden. Zudem hat man durch die Sockelung des Libor-Satzes auch eine „Reserve“ von rund 0.8% im Falle von steigenden Zinsen und spart bei gleichbleibenden Zinsen immer noch viel Geld. Auch die Ausstiegskosten bei Verkauf/Wegzug/Trennung in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung dürfen bei Festhypotheken nicht vergessen werden.
Letztendlich müssen Sie eine Entscheidung treffen, mit der Sie sich wohl fühlen. Wenn Sie Ihr Umfeld als stabil einschätzen, dann können Sie jetzt mit einer Festhypothek von den rekordtiefen Zinsen profitieren und werden günstig auf lange Zeit ruhig schlafen, mit dem Nachteil dass eine Libor-Hypothek wohl noch etwas günstiger gewesen wäre.
Hatten heute ein interessantes Gespräch bei einer Versicherung welche uns bitte jetzt mit Abstand die besten Konditionen gemacht hat (Laufzeit von 15 Jahren).
Bedingung wäre, dass man das Pensionskasse- und 3a Guthaben verpfändet.
Macht das Sinn?
Guten Tag Val
Sie müssen auch bei Banken 20% Eigenkapital haben, wobei PK und die 3. Säule verpfändet werden können. Wenn Sie bei der Versicherung mehr als 20% EK in Form einer Verpfändung von Altersguthaben als Sicherheit dafür geben und dafür eine günstigere Hypothek erhalten, so ist das sinnvoll. Bei einer Verpfändung bleiben die Leistungen der Pensionskasse ja bestehen.
Sie sollten sich aber die Laufzeit nochmals gut überlegen, weil 15 Jahre eine sehr lange Zeit sind (Stichwort Kosten bei frühzeitigem Ausstieg, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert).
Ich wollte mich erkundigen, ob es möglich ist, die 1. und 2. Hypothek bei 2 verschiedenen Banken zu haben. Momentan haben wir die Hypothek bei der CS:
585000 über 15 Jahre zu 2.15% bis 01.09.2027
150000 über 3 Jahre zu 1% bis 01.09.2015
Da die CS die ganzen Kontogebühren etc erhöht hat habe ich alles ausser einem Sparkonto zur Post transferiert da ich dort nur 50.- Kreditkartengebühren bezahle.
Nun frage ich mich ob es am 01.09.2015 möglich wäre die 150000er Hypothek zu einer anderen Bank zu wechseln wenn ich von der CS eine schlechte Offerte kriege.
Guten Tag Anton
Es ist theoretisch möglich, seine Hypothek bei zwei verschiedenen Banken zu haben. Banken machen das, wenn sie davon ausgehen, dass innert kurzer Zeit die ganze Finanzierung durch sie laufen wird. Weil Sie noch eine über 10 Jahre lang laufende Festhypothek bei der CS haben, dürfte es sehr schwierig bis unmöglich sein, eine Bank zu finden für ihre 150 Tsd. aus der 2. Hypothek.
Es ist richtig, die 150’000 kurzfristig zu finanzieren (Libor oder Festhypothek mit kurzer Laufzeit). Versuchen Sie, die 2. Hypothek zügig zu amortisieren, dann stellt sich das Problem nicht mehr.
Wir sind nun seit 2010 Besitzer eines Doppeleinfamilienhauses, und haben leider den Rahmenkreditvetrag für unseren Liboranteil von CHF 200’000 nur für drei Jahre vereinbart. Dieser läuft nun aus, und wir wurden von der Bank aufgefordert, und zu entscheiden, wie es mit dieser Tranche weitergehen soll. Die anderen beiden Tranchen haben wir für 5 und 7 Jahre fest abgeschlossen.
Nun ist das Angebot entweder einen neuen Rahmenkreditvertrag (wieder Libor) abzuschliessen, mit einer Marge von 1.2 Prozent für die Bank und dem aktuellen Liborzinssatz, oder dann auf eine Festhypothek zu wechseln mit einer Marge für die Bank von 0.65 Prozent und dem aktuellen Swap-Satz.
Beides ist wesentlich teurer als das, was wir bisher hatten. Den Unterschied der beiden Margen für die Bank konnte unser Banker nur damit erklären, dass die Bank in den vergangenen Jahren kein Geld verdient hat, und die Kunden somit vom Libor wegbringen will.
Nun stellt sich uns die Frage, wie wir vorgehen sollen. Sind die Banken-Margen noch verhandelbar? Können wir evtl. die eine fällige Tranche mit einer anderen Bank verhandeln?
Guten Tag Andrea
Die Banken haben vor rund 2 Jahren begonnen, die Margen auf Libor-Hypotheken deutlich zu erhöhen. Im Vergleich zu früher sind aufgrund der tiefen Zinsen die Erträge deutlich zurück gegangen, v.a. wenn die Banken solche Geldmarkt-Hypotheken mit Guthaben von Sparkonten finanziert haben. Es gibt aber schon noch Abschlüsse mit einer Marge von 1.0%, dort haben aber die Kunden oft eine grössere Verhandlungsmacht als Sie sie haben.
Ein Wechsel der Bank mit einer Tranche ist möglich, aber schwierig. Sie müssten sich dann auch verpflichten, den Rest der Hypotheken zu transferieren, wodurch Sie dann wieder dasselbe Problem der geringeren Verhandlungsmacht haben.
Eine Möglichkeit wäre, trotz der höheren Marge die Libor-Hypothek zu nehmen oder gleich für 2 Jahre eine Festhypothek abzuschliessen (diese wird etwa gleich günstig sein wie Libor aber ohne Zinsrisiko). Dann können Sie in 2 Jahren, wenn die 5-Jahres Festhypothek ausläuft, einfacher an günstige Offerten anderer Banken kommen.