Wohnen: Mieten oder kaufen?

Diese Frage stellen sich viele Schweizerinnen und Schweizer. Und immer mehr entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie. Mittlerweile beträgt die Wohneigentumsquote in der Schweiz etwa 40%, nachdem sie 1990 noch erst bei 31.3% lag.

Wir geben Ihnen in diesem Artikel Entscheidungshilfen zur Beantwortung der Frage, ob die Miete oder der Kauf einer Immobilie sinnvoller ist. Dabei betrachten wir folgende Kriterien:

• Finanzen und Kosten der Alternativen
• Flexibilität
• Wohnqualität

Miete vs. Kauf – die finanzielle Sicht

Sicher der wichtigste Aspekt sind die Finanzen. Die meisten würden gerne in einem eigenen Haus oder in einer eigenen Attika-Wohnung leben, doch viele können sich das nicht leisten. Man darf deswegen nicht die Kosten eines Hauses mit denen einer 3-Zimmer-Wohnung in der Agglomeration vergleichen. Sinn macht der Vergleich, wenn Gleiches mit Gleichem verglichen wird. Das beste Beispiel aus der Praxis ist, wenn man Mieter ist und nun die Möglichkeit hat, die Wohnung als Stockwerkeigentum zu kaufen. Beim Vergleich der Kosten „Miete vs. Kauf“ muss man dabei folgendes berücksichtigen:

Kosten der Miete

Bei den Mietkosten muss man die tatsächlichen monatlichen Kosten betrachten. Zusätzlich zur Miete kommen also die effektiven Nebenkosten (diese liegen meist höher als die Akonto-Zahlungen für Nebenkosten).

Kosten des Kaufs

Kaufpreis: Zusätzlich zum Kaufpreis kommen die direkt und indirekt mit dem Kauf verbundenen Kosten hinzu. Dazu zählen u.a. das Honorar und die Spesen für den Notar und Handänderungssteuern, welche idR etwa 1-3% des Kaufpreises ausmachen. Auch berücksichtigen muss man die Ausgaben für sofort anfallende Renovationen.

Nebenkosten und Unterhalt: Als Eigentümer muss man selbst für die Nebenkosten und den Unterhalt der Immobilie aufkommen. Können Kosten steuerlich abgesetzt werden, so sind die effektiven Ausgaben nach Steuern zu berücksichtigen.

Hypothekarzinsen: Statt der Miete fallen nun monatlich Hypothekarzinsen an – die wenigsten Schweizer können auf eine Hypothek verzichten. Hier empfehlen wir, nicht mit den aktuellen Hypothekarzinsen, sondern mit einem langfristigen durchschnittlichen Zinssatz zu rechnen. Ausgaben für die Amortisation oder Rückzahlung der Hypothek hingegen muss man anders als bei der Tragbarkeitsrechnung nicht berücksichtigen.

Opportunitätskosten des Eigenkapitals: Dieser Punkt wird sehr oft vergessen oder unterschlagen. Niemand kann in Zürich in einer Vierzimmer-Wohnung leben und „es kostet ihn nur 500 Franken“. Vielleicht ist die Hypothek in der Vergangenheit stark abbezahlt worden, und deswegen zahlt diese Person der Bank nur monatlich 500 Franken Hypothekarzins. Aber der monatliche Zins ist tief, weil man Eigenkapital in seine Immobilie investiert hat. Dieses Eigenkapital wirft nun keinen Zins mehr ab – Ökonomen sprechen von Opportunitätskosten. Deswegen muss man diese Opportunitätskosten – den verlorenen Zins nach Steuern auf dem Eigenkapital – mit berücksichtigen.

Steuern: Erwirbt man eine Haus oder eine Wohnung, dann muss man den Faktor Steuern mit berücksichtigen. Einerseits kann man die Fremdkapitalzinsen sowie die werterhaltenden Investitionen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Andererseits muss man den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Betrag, den die Liegenschaft abwerfen würde, wenn sie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet werden würde. In der Vergangenheit war der Eigenmietwert im Vergleich zu den Hypothekarzinsen tief. Bei tiefen Zinsen und geringem Renovationsbedarf kann dieser aber höher als die steuerlich absetzbaren Kosten sein, was somit zu einer Erhöhung der Steuern führen kann. Wichtig ist zudem, den Effekt von Wohneigentum auf die Steuern nicht mit dem aktuellen Steuersatz, sondern mit dem Grenzsteuersatz zu berechnen. Dieser liegt jeweils höher als der der Steuersatz.

Wertsteigerung und Risikoprämie: Je nachdem, wie detailliert man den Vergleich machen will, kann man zusätzlich noch die Wertsteigerung der Immobilie in die Berechnung einziehen. Schliesslich sind Immobilien auch Kapitalanlagen, und in der Vergangenheit haben diese regelmässig an Wert zugelegt. Korrekterweise sollte man dann aber auch eine Risikoprämie in die Betrachtung mit einbeziehen, wie dies die Credit Suisse im Beispiel unten rechts macht.

Abhängig davon, wie man die Treiber einstellt, können sich sehr unterschiedliche Zahlen ergeben. Gerade beim Hypozinssatz und den Opportunitätskosten besteht hier ein grosser Spielraum, weswegen es sich lohnen kann, mit einem online Rechner verschiedene Szenarien durchzurechnen. Schauen wir uns zwei Beispiele zum Vergleich der Kosten zwischen Miete und Kauf an (klicken zum vergrössern):

 
In beiden Beispielen ist der Kauf günstiger als die Miete eines vergleichbaren Objekts. Dies mag für Sie klar sein. In der Vergangenheit war dies aber nicht der Fall:

Die Credit Suisse schreibt dazu in ihrer Studie „Immobilienmarkt 2011 – Fakten und Trends“, welche Sie hier kostenlos beziehen können, folgendes: „Typischerweise liegt der jährliche Aufwand für Wohneigentum über den Mietkosten einer gleich grossen Wohnung, weshalb man von einer Eigentumsprämie spricht. Eine solche konnte man bis 2002 zumeist beobachten. Die Eigentumsprämie kann mit den individuellen Gestaltungsmöglichkeiten bei Wohneigentum begründet werden. In der Regel bewirken diese einen etwas höheren Ausbaustandard der Eigentumsobjekte. Die Freiheit, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist vielen Eigentümern zudem einen Aufpreis wert. Die tiefen Zinskosten haben die Prämie nun allerdings in einen Discount verwandelt, ähnlich wie in der Tiefzinsphase von 2002-2006. Die tiefen Zinsen reduzieren dabei nicht nur die Hypothekarzinskosten, sondern schmälern auch den hypothetischen Ertrag einer Alternativanlage in Staatsanleihen, was den Immobilienbesitz gleich in doppelter Hinsicht begünstigt.“

Dies unterstreicht, dass es wichtig ist, beim Vergleich langfristige und nicht aktuelle Zinssätze zu verwenden.

Flexibilität bei Miete grösser

Als Mieter sind Sie in vielfacher Hinsicht flexibler. Sie können innerhalb weniger Monate mit wenig Aufwand die Wohnung oder das Haus kündigen und umziehen. Gründe für einen Umzug kann es viele geben: Neuer Arbeitsort, kleineres Budget wegen Arbeitslosigkeit, Trennung, Ärger mit den Nachbarn oder mit der Verwaltung oder auch einfach der Wunsch, in eine andere Wohnung umzuziehen.

Wohnqualität bei Kauf höher

In den eigenen vier Wänden ist hingegen die Wohnqualität höher. Sie können den Ausbaustandard selbst festlegen und eigene Bedürfnisse gezielt berücksichtigen. Rückfragen beim Vermieter erübrigen sich. Zudem besitzen Sie etwas Eigenes, das sie täglich nutzen können. Hinzu kommen weitere „weiche“ Faktoren wie die Nachbarn: Die Gruppe der Wohneigentümer ist in sich homogener als die Gruppe der Mieter.

Fazit

Insgesamt ist die Entscheidung, etwas zu mieten oder zu kaufen nicht nur finanzieller Natur. Sicher, wenn Sie nicht über das notwendige Eigenkapital und Einkommen verfügen, stellt sich diese Frage gar nicht erst. Nebst den finanziellen Folgen – die sich nur im Nachhinein exakt berechnen lassen – sollten sie aber auch die die Aspekte Flexibilität und Wohnqualität mit bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen.