Mit der Hypothek Steuen sparen?
Als Besitzer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kennen Sie das sicher: Ihr Bankberater empfiehlt Ihnen, die Hypothek nicht oder nicht ganz abzuzahlen, um „Steuern zu sparen“ und um „die Steuern wegen dem Eigenmietwert auszugleichen“. Das stimmt zweifelsfrei. Aber es ist nur die halbe Wahrheit. Denn entscheidend ist nicht, Steuern zu sparen, sondern insgesamt Geld zu sparen. Deswegen lohnt es sich vielfach, die Hypothek zu amortisieren, wenn man über genügend flüssige Mittel verfügt. Schauen wir uns das im Detail an.
Eigenheim und steuerbares Einkommen
In der Theorie scheint es einfach. Eigenheimbesitzer müssen ihr steuerbares Einkommen gegenüber Mietern wie folgt anpassen:
- Zunächst muss der Eigenmietwert zum steuerbaren Einkommen hinzugefügt werden
- Dafür gibt es einen Abzug für die Unterhaltskosten
- Zusätzlich können auch die Schuldzinsen, also die Kosten der Hypothek, vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden
Einfluss Wohneigentum auf steuerbares Einkommen
Die Einzahlungen in die Säule 3a können zudem auch abgezogen werden. Viele Banken werben damit. Oftmals ist es aber so, dass Personen, welche sich ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung leisten können, bereits vorher mittels 3. Säule Steuern sparten. Deswegen ist es nicht sinnvoll, diese Steuerersparnis zu berücksichtigen – sie bestand wie andere mögliche Abzüge bereits vorher.
In der Grafik ist ersichtlich, dass dank den Abzügen das steuerbare Einkommen tiefer ist als vorher und es scheint klar, dass es sinnvoll ist, eine möglichst hohe Hypothek zu haben. So kann man mehr Steuern sparen, das stimmt. Aber es käme ja auch niemand auf die Idee, absichtlich eine Hypothek mit einem sehr hohen Zinssatz abzuschliessen, nur weil er dann mehr Steuern spart. Und aktuell ist es für die viele Eigenheimbesitzer so, dass wegen der tiefen Zinsen die Abzüge geringer als der Eigenmietwert sind.
Man darf das Thema nicht isoliert betrachten, sondern muss eine vorher-nachher Betrachtungsweise einnehmen. Dabei muss man nur das betrachten, was sich ändert. So kann man die beiden Alternativen miteinander vergleichen. Schauen wir uns das mit einem Beispiel an.
Beispiel zur effektiven Steuerersparnis
Nehmen wir an dass Familie Muster ein steuerbares Einkommen von 100‘000 Franken hat, eine Hypothekarschuld von 500‘000 Franken zu 3.0% aufweist und nun 100‘000 Franken geerbt hat. Ihr Grenzsteuersatz (mehr Informationen dazu hier) beträgt 30%. Sie fragt sich, ob sie damit die Hypothek reduzieren soll oder das Geld zu 1.0% Zins in einer Kassenobligation anlegen soll. Die Vermögenssteuern sind übrigens nicht tangiert, weil das Nettovermögen (Vermögen minus Schulden) identisch bleibt.
Variante Amortisation:
Durch die Reduktion der Hypothek um 100‘000 Franken spart Familie Muster jährlich 3‘000 Franken Hypothekarzinsen. Weil das steuerbare Einkommen um denselben Betrag ansteigt, fällt die nächste Steuerrechnung 900 Franken höher aus (3‘000 Franken x Grenzsteuersatz von 30%). Unter dem Strich spart die Familie trotz höheren Steuern also 2‘100 Franken. Oder anders gesagt: die Rendite der Rückzahlung mit der Erbschaft beträgt 2.1% (2‘100 / 100‘000).
Variante ohne Amortisation, Anlage in Kassenobligation:
Wird die gesamte Hypothek beibehalten und das geerbte Geld risikofrei in eine Kassenobligation zu 1.0% Zins angelegt, dann ergibt die 1‘000 Franken Zins im Jahr. Aufgrund des höheren steuerbaren Einkommens bleibt nach Berücksichtigung der Steuern (300 Franken) unter dem Strich ein magerer Ertrag von 700 Franken, was einer Rendite von 0.7% entspricht.
Somit lohnt sich in diesem Beispiel die Rückzahlung der Hypothek. Nur wenn Familie Muster eine interessantere Geldanlage hätte, welche nach Steuern mehr als 2.1% Rendite erzielt, würde es sich lohnen, die Hypothek nicht zu verringern. Eine solche Rendite ist durchaus erzielbar, aber nicht mit einer risikolosen Geldanlage. Dazu wären beispielsweise Investitionen in Aktien notwendig, welche auf historisch betrachtet deutlich besser rentierten als mit 2.1%. Dies ist allerdings nur sinnvoll, wenn Familie Muster bereit ist, mit der Erbschaft Risiken einzugehen.
Fazit: Gesamten Effekt und nicht nur Steuerersparnis betrachten
Als Fazit können wir festhalten, dass man mit einer höheren Hypothek Steuern spart. Aber in einer gesamtheitlichen Betrachtung macht es vielfach Sinn, die Hypothek zu reduzieren, denn die Kosten für die Hypothekarzinsen sind höher als was man mit den eigenen Barmitteln an Ertrag erzielt. Behalten Sie dies im Hinterkopf, wenn Sie in einer ähnlichen Situation sind und Ihr Bankberater Sie als lukrativen Hypothekarkunden halten will, indem er Ihnen von einer Rückzahlung der Hypothek abrät, um „Steuern zu sparen“. Rechnen Sie für sich aus, was der Nettoeffekt der beiden Alternativen ist, und betrachten Sie den gesamten Effekt und nicht nur einseitig die tieferen Steuern wegen höheren Schuldzinsen.
22 Kommentare
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wir haben im Oktober 2015 ein Haus gekauft. Nun müssen wir die Liegenschaft in der Steuererklärung vom 2015 aufführen. Der Eigenmietwert wird ja anhand des Katasterwertes berechnet und zum Einkommen addiert. Wie ist es mit den Abzügen aus dem Hypozins: Kann ich den Zins fürs ganze Jahr geltend machen oder nur für die letzten 3 Monate vom 2015? Der Eigenmietwert wird ja auch aufs ganze Jahr gerechnet, oder?
Guten Tag Oliver
Beides wird anteilsmässig berechnet, d.h.
– Sie können nur die effektiv bezahlten Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Eine Zusammenstellung der bezahlten Hypozinsen wird einem normalerweise durch die Bank per Anfang Jahr fürs letzte Jahr zugestellt;
– und den Mietwert bezahlen Sie nur für die Zeit, während der Sie das Haus genutzt haben, also 3/12 = 1/4 des Eigenmietwerts.
Besten Dank für Ihre Auskunft. Was mich nun etwas verunsichert ist Ihre Bemerkung bezüglich Ablösung der 400Ts Tranche im 2017, dies habe ich gar nicht vorgesehen. Ausgehend vom Kaufpreis habe ich mit der anstehenden Ablösung der 200Ts im Juli und des eingebrachten Eigenkapitals bereits gut 1/3 der Totalhypothek abbezahlt. Mit dem Renteneinkommen (und Erspartem) ist abgesichert, dass die Kosten auch bei 5% Zins tragbar sind und ich würde den Rest der Hypothek von 900 (ca. 2/3) Ts so stehen lassen.
Gibt es andere Gründe, die Hypothek weiter herunterzufahren ?
Guten Tag Charly
Wie erwähnt kann es schwierig sein, die Hypothek im höheren Alter wieder zu erhöhen, deswegen sollte man vor einer Rückzahlung sicherstellen, dass man noch über genügend Kapital / Einkommen für die Zeit verfügt, in der man im eigenen Haus leben will.
Wenn Sie über genügend Mittel verfügen und diese konservativ (mit geringem Zins) anlegen würden, dann lohnt sich eine weitere Reduktion der Hypothek (gleiche Überlegung wie in diesem Jahr: der Sparzins ist geringer als der Hypozins nach Steuern).
Im Juli 15 läuft eine von 3 Hypothekentranchen aus (200 Ts). Zwei weitere über 4 bzw. 500Ts laufen noch bis 2017 und 2019. Ich möchte nun (5 Jahre vor der Pension) diese Hypothek im Juli auflösen und dazu ein erstes 3. Säule Konto verwenden (100Ts) und die weiteren 100Ts aus Sparkontis beifügen, wo es sowieso keinen Zins erzielt. Ich habe bereits für 2015 PK Einzahlungen und 3. Säule Einlagen getätigt. Ist dieses Vorgehen generell und und steuerlich sinnvoll/optimal ?
PS. Es existieren noch weitere 3. Säulekontis und Erspartes.
Guten Tag Charly
Ja, das scheint ein sinnvolles Vorgehen zu sein. Die Zinsen, die Sie erhalten, sind geringer als was die Hypothek kostet.
Der 3a-Bezug ist trotz der Einkäufe in PK/3a dieses Jahr problemlos möglich. Wenn Sie noch mehr Erspartes haben, das zu 0% auf dem Bankkonto liegt, wäre es allenfalls besser, dieses Geld zu verwenden, da der 3a-Zins höher ist. Das macht aber nur Sinn, wenn Sie dann nicht mehrere Vorsorgekonten in einem späteren Jahr gleichzeitig auflösen müssen (höherer Zinssatz).
Im 2017 sollten Sie schauen, ob Sie auch die 400 Tsd.-Tranche der Hypothek zurückzahlen sollen, weil es nach der Pensionierung schwierig werden kann, die Hypothek im Falle von Kapitalbedarf noch zu erhöhen.
Sowohl meine Frau wie auch ich sind berufstätig im Angestelltenverhältnis. Wir haben nun gerade eine Hypothekartranche mittels Forward für 5 Jahre verlängert (Zins: 0.75). Angespart haben wir zudem rund 200k. Eventuell wollen wir in 5 Jahren diese verlängerte Tranche zurückbezahlen, je nach Zinssituation. Daher folgende Frage: Können wir nun während den nächsten zwei Jahren die Einkaufsmöglichkeit in der PK meiner Frau (Lücke > 100’000) vollständig ausnützen und dann gegebenenfalls einen Vorbezug in 5 Jahren zur Tilgung der 5-jährigen Hypothek machen? Und können wir trotzdem unabhängig davon die Lücke in meiner PK weiterhin füllen und die Einzahlungen zur Steuerreduktion nutzen?
Guten Tag Tom
Ja, das ist möglich. Ihre Frau muss einfach 3 Jahre zwischen Einkauf und Bezug warten, sonst muss Sie damit rechnen, die gesparten Steuern bei der Einzahlung zu verlieren. Das würde bedeuten, dass sich Ihre Frau in den nächsten beiden Jahren mit über 50’000 Franken einkaufen würde. Wenn alles gleich bleibt (Lohn, Arbeitspensum, steuerliche Abzüge) dann wäre es sinnvoller, die Einkäufe auf mehr als zwei Jahre zu verteilen (grösserer Steuerspar-Effekt wegen der Steuerprogression), aber dann wäre eben der WEF-Vorbezug nicht sinnvoll.
Ist dann das Kapital aus der Pensionskasse Ihrer Frau bezogen, dann spart sie bei weiteren Einkäufen in die PK erst wieder Steuern, wenn der WEF-Vorbezug zurückbezahlt wurde (wenigstens werden die Steuern bei der Auszahlung zurückerstattet). Einkäufe in Ihre eigene PK sind aber unabhängig davon weiterhin steuerbegünstigt möglich. Insgesamt ist damit euer Plan sinnvoll, wenn Ihre Frau nach dem Bezug keine freiwilligen Einkäufe mehr tätigen will.
Unabhängig davon sollten Sie beide die Säule 3a maximal nutzen und wie Sie erwähnen die Zinssituation anschauen: wenn die Zinsen in fünf Jahren für die Hypothek nach Steuern tiefer sind als die Zinsen in der Pensionskasse, dann lohnt sich ein Vorbezug nicht (ausser sie steht kurz vor der Pensionierung und will keine Rente, sondern das Kapital).
Vielen Dank für die aufschlussreiche Antwort. Würde das aber bei der empfohlenen indirekten Amortisation nicht gleichzeiig bedeuten, dass das verpfändete Geld auf dem 3a während der Vertragslaufzeit blockiert wäre bzw. nicht für Investitionen in das Haus genutzt werden könnte?
In dem Fall wäre doch eine direkte Amortisation bzw. eine freiwillige Zahlung (15’000) wie beschrieben und eine von der Hypothek unabhängige Einzahlung in die 3a sinnvoller? Somit könnte, im Notfall, Geld aus der 3a für bsp. Heizung eingesetzt werden und nach 5 Jahren der Restbestand als einmalige Amortisationszahlung verwendet werden.
Guten Tag Manuel R.
Am Ende des Tages können Sie genau gleich viel Geld beiseite legen, egal wie Sie es machen. Was über die 10’500 hinausgeht, könnten Sie für eine Renovation beziehen.
Wenn Sie zuerst die Säule 3a voll nutzen ist aber eher sichergestellt, dass in einem Jahr mit einer geringeren Sparquote trotzdem die Säule 3a bestmöglichst genutzt wird.
Wir stehen vor einem Hauskauf und der Entscheidung direkte oder indirekte Amortistation.
Ausgangslage: Kaufpreis 1’050’000, Eigenmittel 210K, eine Hypothek über 840k mit Laufzeit 5 Jahre zu ca. 1.2% Zins.
Wir (2 erwerbstätige Personen, nicht verheiratet) zahlen jedes Jahr pro Person den maximal Betrag in die 3. Säule bei der Bank ein. Dies ist auch zukünftig nebst der direkten 1% Pflichtamortisation budgetiert und geplant.
Anlage von freiem Kapital in Aktien kommt nicht in Frage, genau so wenig wie irgendwelche Bezüge oder Verpfändungen von PK.
Die Frage ist nun was auf 15 Jahre gerechnet die sinnvolste Amortisationsvariante für die 15% der „zweiten“ Hypothek ist?
Vom Gefühl her und anhand einiger Berechnungen würde ich sagen eine direkte Amortisation in Form der Pflichamortisation (1% bzw. 10’500 / Jahr) und nach 5 Jahren zusätzliche Minderung der Hypothekarschuld durch Bezüge (Total 67’400) aus den 3a Vorsorgekonten. Zusätzlich könnten nach 5 Jahren noch ca. 37’600 von Sparkonten zur Tilgung herangezogen werden.
Die 2. Hypothek wäre somit inerhalb von 5 Jahren und nicht erst in 15 Jahren amortisiert.
Wäre evt. eine indirekte Amortistaion die bessere Wahl unter Berücksichtigung aller Sparmöglichkeiten? Und ist die Tilung in 5 Jahren anstelle von 15 Jahren zudem sinnvoll?
Guten Tag Manuel R.
Da Sie ja unabhängig vom Hauskauf die Säule 3a voll nutzen, stellt sich die Frage „direkte oder indirekte Amortisation“ eigentlich gar nicht; Sie werden die Säule 3a ja weiterhin nutzen.
So wie Sie das schildern, werden Sie aber zusätzlich zur Säule 3a Geld beiseite legen können. Im aktuellen Zinsumfeld sollten Sie dieses Geld nutzen, um die 2. Hypothek zurückzuzahlen: Sie erhalten vielleicht 0.3% auf einem Sparkonto, bezahlen aber über 1.0% an Zinsen. Wenn Sie nicht in riskantere Anlageformen investieren wollen, dann ist es auch nach Steuern (z.B. 0.2% vs. 0.7%) sinnvoll, so rasch als möglich zu amortisieren. Deswegen lohnt es sich, mit der Bank eine jährliche Amortisation zu vereinbaren.
Wie Sie es dann mit den 3a-Konten machen, müssen Sie in 5 Jahren anschauen. Momentan sind die steuerfreien 3a-Zinsen bei den meisten Banken etwa so hoch, wie was Sie an Zinsen an die Bank zahlen. Weil die Zinszahlungen aber auf jeden Fall geschuldet sind, und die Zinserträge ja sinken können, würde das eher für einen Bezug der 3a-Gelder sprechen.
Um volle Flexibilität zu erhalten, sollten Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass Sie indirekt via 3a amortisieren und zudem freiwillig 15’000 pro Jahr zurückzahlen dürfen. So können Sie auch in einem Jahr mit unvorhergesehenen Ausgaben die Säule 3a voll nutzen, was für Hausbesitzer immer besser ist als sein Geld auf Sparkonten zu bunkern.
Ich möchte eine Wohnung kaufen, der VP liegt bei 870k. Bei einem EK von 250k würde eine 2. Hypothek in Höhe von 40k auf die Schuld kommen. Würde ich nun all meine Wertschriften einsetzen könnte ich auf ein EK von 290k kommen und so eine 2. Hypothek spare. Würde das Sinn machen?
Guten Tag Sal
Das lässt sich nicht eindeutig beantworten. Sie müssten mit den Wertschriften nach Steuern mehr Zins erzielen als Sie die zweite Hypothek nach Steuern an Zinsen kostet.
Bei den derzeit sehr tiefen Hypo-Zinsen dürften auf lange Sicht die Aktien besser rentieren, wenn nicht in nächster Zeit eine grössere Korrektur kommt (was durchaus möglich ist).
Und wenn Sie sich für den Verkauf der Aktien entscheiden, kommt es darauf an, was Sie mit den tieferen monatlichen Kosten (keine Amortisation und tiefere Zinsen) machen werden: Sparen Sie das Geld oder kaufen damit wieder Aktien? Bei Letzerem verzichten Sie lieber auf den Verkauf, um Transaktionskosten zu sparen. Und wenn Sie das gesparte Geld einfach für Konsumgüter ausgeben, dann sollten Sie auch lieber die Aktien behalten, um Ihr Budget künstlich zu verknappen und die Ausgabendisziplin hoch zu halten.
Es spricht somit einiges dafür, die Aktien zu behalten. Wenn Sie aber Angst vor einem starken Kursrückgang haben, oder besser schlafen wenn Ihre Hypothek geringer ist, dann sollten Sie die Wertschriften verkaufen und die Zinsersparnis bei der Hypothek beiseite legen.
Guten Tag
Ich möchte gerne einen Hobbyraum als Büro kaufen. Der Kaufpreis beträgt 150 000. Ich könnte es ohne Hypotheken finanzieren. Allerdings denke ich, ich würde steuerlich mit einer Hypothek besser fahren und hätte genug flüssige Mittel falls ich das Geld anderweitig brauche. Denke ich falsch?
Guten Tag Sina
Sie dürfen nicht nur die Ersparnis bei den Steuern betrachten, sondern müssen die gesamte Situation anschauen. Das ist ja oben so dargelegt.
Klar sparen Sie mit einer Hypothek Steuern, Sie bezahlen dafür der Bank ein vielfaches davon an Hypothekarzinsen.
Beispiel bei einem Zins für die Hypothek von 2% und Grenzsteuersatz von 33%:
Sie bezahlen der Bank jährlich 3’000 Franken Hypozins und können diesen Betrag von den Steuern abziehen (Steuerersparnis CHF 1’000). Die Kosten betragen also CHF 2’000. Die 150’000 Franken ergeben zudem einen Zins von 0.5%, also 750 Franken; und nach Steuern bleiben 500 Franken übrig. Insgesamt kostet Sie also die Variante mit der Hypothek und mit obigen Annahmen in diesem Beispiel 1’500 Franken.
Wenn Sie mit den Annahmen einverstanden sind, müssen Sie entscheiden, ob Ihnen die flüssigen Mittel jährlich 1’500 Franken wert sind. Es ist auch möglich, später noch bei Bedarf eine Hypothek aufzunehmen oder diese für einen kleineren Betrag abzuschliessen.
Ich habe das Haus in dem wir wohnen dieses Jahr (2014) gekauft. Wegen der Hypothek spar ich Steuer. Ich würde gern den Innenraum renovieren(nötig). Wann spare ich am meisten Steuer? Lieber am drauffolgendem Jahr? Die Renovation auf zwei Jahre verteilen?
Guten Tag Priska
Sie sparen wegen der Hypothek jedes Jahr Steuern, allerdings zahlen Sie dafür ja Zinsen. Deswegen sollte man bei der Höhe der Hypothek nicht nur auf die Steuerersparnis schauen, wie im Artikel dargelegt.
Betreffend der Renovation und der Steuerersparnis: Sie müssen schauen, dass Ihr steuerbares Einkommen (Einkommen minus Abzüge) in verschiedenen Jahren etwa gleich hoch ist, um einen maximalen Steuerspar-Effekt zu erzielen. Wenn Ihr Einkommen dieses und nächstes Jahr etwa gleich hoch ist und sich auch sonst nichts Wesentliches ändert, dann sollten Sie schauen, dass die Rechnungsbeträge für die Renovationsarbeiten dieses und nächstes Jahr etwa gleich hoch sind, um am meisten Steuern zu sparen.
Täusche ich mich oder ist das Beispiel komplett daneben? Die Zinsdifferenz zwischen Hypozins und Kassenobligation beträgt satte 2 %? Heutzutage realistisch sind zwischen 0.5 bis 1 %! Macht man die Rechnung mit eher realistischen Zinsen, also 1.5 % Hypozins, braucht man eine Geldanlage von gut 1 %, was auch ohne grosse Risiken möglich ist. Aber grundsätzlich muss man sicher jeden Fall einzeln anschauen.
Guten Tag Pascal O.
Risikolose Anlagen sind z.B. Bundesobligationen, welche auf 10 Jahre mit aktuell 0.86% (vor Gebühren) rentieren. Eine 10jährige Festhypothek kostet momentan knapp über 2%.
Wichtig sind aber nicht die Zahlen im Beispiel an sich, sondern den Mechanismus zu verstehen. Und das haben Sie.
Ich habe schon immer gesagt, dass die Rückzahlung des Hypothek sich lohnt. Ich bin zwar nicht mehr in dieser Situation, da ich keine Schulden mehr haben möchte, aber ich war schon immer der Meinung, dass man am Schluss sowieso Steuern zahlen muss, also mindestens die Hypotheke abbezahlen, wo es möglich ist. Irgendwie finde ich besser immer wieder zu sparen, um genugendes Eigenmittel zu bringen, statt mit wenig Geld zu kommen und dann immer wieder hohe Zinsen zu bezahlen.
Phantastische Informationen zum Verständnis diverser steuerlicher und monetärer Zusammenhänge! Hier steht was ich zum Teil erahnte, aber nie richtig wusste.
Vielen Dank.