Hauskauf: Mehr echte Eigenmittel erforderlich
Auf Druck aus der Politik haben sich die Banken endlich „freiwillig“ dazu entschlossen, bei der Vergabe von Hypotheken zurückhaltender zu sein. Dies gab die Schweizerische Bankiervereinigung am 01.06.2012 bekannt. Die neuen Mindestanforderungen dieser Selbstregulierung wurden bereits von der Finanzmarktaufsicht (FINMA) anerkannt.
Um was geht es dabei? Grundsätzlich um nichts Neues. Die Banken wollen sich aber zukünftig wirklich an folgende Regeln bei der Kreditvergabe halten:
- 10% eigene Mittel, welche nicht aus der 2. Säule (Pensionskasse) stammen
- Reduktion der Hypothek auf 2/3 des Belehnungswertes innerhalb von 20 Jahren
Eine Hintertür lassen sich die Banken dennoch offen. Sie können auch „schlechteren Schuldnern“ Hypotheken anbieten. Werden die obigen Regeln aber nicht eingehalten, dann müssen sie den Kredit mit mehr Eigenkapital hinterlegen (was nicht in ihrem Interesse ist und den Kredit verteuert).
Diese neuen Regeln unterscheiden sich kaum von der „Theorie“, den „goldenen Finanzierungsregeln“ aus der Vergangenheit. In der Vergangenheit gingen aber einige Banken sehr nachsichtig damit um. So gab auch Fälle, wo Personen ohne selbst und freiwillig angespartes Eigenkapital einen Hypothekarkredit erhielten. Mit dieser Praxis (Hauskauf alleine mit Eigenkapital aus der Pensionskasse) dürfte jetzt Schluss sein.
Aber was bedeuten diese neuen Regeln für Hausbesitzer?
Erstens gelten die Regeln erst ab 01.07.2012, mit einer Übergangsfrist von 5 Monaten. Das bedeutet dass Fälle von Personen, welche vor dem 1. Juli für einen Kredit angefragt haben und diesen vor dem dem 1. Dezember 2012 abschliessen, nicht betroffen sind.
Weiter sind auch Verlängerungen von bestehenden Hypotheken oder Ablösungen bei gleichbleibendem Kreditbetrag nicht betroffen. Die Selbstregulierung betrifft somit in erster Linie das Neugeschäft. Bestehende Hypothekarschuldner müssen also nicht befürchten, dass ihnen deswegen die Hypothek gekündigt wird.
Werden deswegen die Preise für Immobilien in der Schweiz sinken?
Die Preise werden durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Durch die Minimalanforderung bezüglich Eigenkapital werden in Zukunft einige potenzielle Hauskäufer keinen Kredit mehr erhalten. Somit wird durch diese beschlossene Massnahme die Nachfrage nach Wohneigentum reduziert. Ob deswegen die Preise sinken, können wir nicht vorhersagen. Sie werden zumindest weniger stark steigen, als ohne die Massnahme der Fall gewesen wäre.
6 Kommentare
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Wir Grosseltern möchten unserem Enkel später unser Einfamilien-Haus verkaufen zu einem nicht zu teuren Preis. Der Verkehrswert beträgt etwa Fr. 540 000. Da unser Enkel einen guten Handwerkerberuf hat, will er tüchtig sparen. Meine Frage: Wie viel echtes Eigenkapital muss er haben bei einem Verkauf der Grosseltern an Ihn? Wir würdem Ihm das Haus für 440 000 Fr. überlassen.
Würde eine Bank die Fr. (ca.) 400 000 als Hypothek offerieren?
P. S. Die späteren Erben wären einverstanden mit dem Handel, da sie schon eigene Immobilien besitzen.
Guten Tag Otto
Angenommen die Bank kommt ebenfalls zum Schluss, dass das Einfamilienhaus 540’000 Franken wert ist. Das Haus wird zu maximal 80% belehnt, die Hypothek kann also höchstens 432’000 betragen. Dann benötigt ihr Enkel also lediglich 8’000 Franken weiteres Eigenkapital, denn eine Schenkung in Form eines zu tiefen Preises für das Haus gilt auch als echtes Eigenkapital.
Was Ihr Enkel aber dennoch erfüllen muss, ist, dass die kalkulatorische monatliche Belastung weniger als 35% seines Bruttolohns beträgt, siehe hier: https://www.finanzmonitor.com/immobilien-hypothek/finanzierung-eigenheim/
Zur Zeit habe ich eine Wohnung die ich vor 5 Jahren gekauft habe, die habe ich damals mit der Penionskasse finanziert (35% Abdeckung des Kaufpreises der Wohnung). Ich möchte aber (berufsbedingt) den Kanton wechseln und dort auch eine Wohnung kaufen. Da ich aber meine eigene Mittel in Renovationen investiert habe fehlen mir die 10% Eigenkapital bar. Ich habe aber die Pensionskasse schon in der jetzigen Wohnung, und dieser Betrag umfasst 30% von dem Preis der neuen Wohnung wo ich kaufen möchte. Ich war auf der Bank und die stellt auf stur, dies würde absolut nicht mehr gehen, ich müsse zwingend die 10% bar bringen, oder 3 Säule. Die neuen Wohnung kostet auch mehr als die alte wo ich zur Zeit habe. Meine Hypothek läuft in dem selben Jahr aus wo ich die neue Wohnung kaufen möchte. Gibt es irgend eine Lösung für das ich das Problem lösen könnte? (zB. wenn ich die jetzige Wohnung verkaufe, ich dann 1/3 vom Pensionsvorbezug in die 3 Säule zahle, und nur 2/3 zurück in die Pensionskasse, würde dies überhaupt gehen?).
Guten Tag Alain
Die Banken halten sich momentan streng an die Erfordernis der 10% „echten“ Eigenmittel für Neugeschäfte. Und die PK kann man nur für selbst genutztes Wohneigentum verwenden. Verkauft man das Wohneigentum, dann muss man den bezogenen Betrag wieder in die Pensionskasse einzahlen.
Sie können mit PK-Geldern also nur eine der Wohnungen finanzieren, plus benötigen Sie eben noch 10% des Kaufpreises mit selbst gesparten Geldern.
Es gibt noch Möglichkeiten, die vielleicht bei Ihnen zutreffen, z.B.:
– wenn die „alte“ Wohnung stark im Wert gestiegen ist (was in den letzten 5 Jahren vielerorts der Fall war), dann haben Sie nach Abzug der Hypothek und der Rückzahlung der PK-Gelder vielleicht die 10% schon
– Schenkung / Erbvorbezug
– zinsloses Darlehen über die Laufzeit der Hypothek
Und sonst bleibt Ihnen der Weg, eine Wohnung zu mieten, bis Sie genügend Eigenkapital angespart haben.
Ich möchte einen Anbau an meinem bestehenden Haus machen. Der kostet mir laut Architekt 180’000.- Fr.
Laut meiner Bank muss ich 80’000.- Fr Cash hinlegen! Das ich 20% Eigenkapital hinlege ist mir klar.
Wie kommt der Banker auf so eine Zahl?
Aktueller Verkaufswert des Hauses 620’000.- Fr. Bestehende Hypothek 420’000.- Fr.
So wie der Banker rechnet ist der Verkaufswert + der Anbau 180’000.- Fr. zusammen gerechnet 800’000.- Fr. davon soll ich 10% Cash hinlegen.
Meine Frage: Ist das seit der neuen Bankregelung so, oder ist dies Bank intern?
Und wie wird es richtig berechnet und wie viel muss ich wirklich Bar hinlegen? Vielen Dank für ihre Mühe.
Guten Tag Dave
Die Bank entscheidet letztendlich, wie viel Eigenkapital sie von Ihnen sehen will und ob Sie Ihnen eine höhere Hypothek gibt oder nicht.
Es wäre sinnvoll, wenn Ihnen Ihr Berater seine Berechnung transparent aufzeigt.
Mit Ihren Angaben wären unserer Meinung nach sinnvolle Berechnungs-Möglichkeiten die Folgenden (unter der Annahme dass die Bank ebenfalls die 620’000 Franken als heutige Basis nimmt):
Alternative 1:
– Anbau mit 2/3 bewerten: Der Hauswert steigt nicht um die 180 Tsd, sondern nur etwa um 120 Tsd. Die 2/3 sind eine Faustregel. Das passt auch wenn man berücksichtigt dass viele Investitionen ja von der Steuer abgezogen werden können, sodass die Nettokosten nach Steuern (etwa für neue Fenster) nur 2/3 der tatsächlichen Kosten betragen.
– Von diesen 120 Tsd. will die Bank nur 2/3 finanzieren (Annahme), d.h. 80 Tsd., d.h. die Bank könnte 100 Tsd. Cash von Ihnen verlangen.
Alternative 2:
Eine Möglichkeit wäre eine 2. Hypothek hinzuzufügen, welche die Belehnung von 67% auf 80% abdeckt. Dann könnten Sie (zu einem höheren Zins) Ihr Haus mit einem neuen Schätzwert von 620 + 120 = 740 Tsd. zu 80% belehnen, was einer Hypothekarsumme von 592 Tsd. (gegenüber den heutigen 420 Tsd) entsprechen würde. Sie könnten die 180 Tsd. also praktisch vollständig von der Bank erhalten – zu einem höheren Zins und natürlich nur wenn die Bank damit einverstanden ist.
Alternative 3:
Sie haben keine Angaben darüber gemacht, wie viele „echte Eigenmittel“ Sie ursprünglich selbst eingebracht hatten. Wenn Sie das Haus ohne selbst gespartes Eigenkapital finanzierten dann könnte die Rechnung des Bankers doch Sinn machen.
Wie erwähnt kann Ihnen nur Ihr Berater sagen, was genau und warum er es so gerechnet hat. Wenn Sie dies erfahren haben, dann melden Sie sich doch wieder hier, so dass auch andere Leser von diesen Erkenntnissen profitieren können.